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抵当権がついている土地とは
只今、新築を建てるのに、土地をさがしています。 先日、気にいった土地(古家付)があり申し込みを入れ 業者に色々聞いたところ、売主(個人)が家を買ったときに、 銀行からの融資ができず、サラ金から 借入れ、今だ残債があるため、抵当権がついています。 業者は 売買と同時に抵当を外せるので大丈夫というのですが 本当に大丈夫か心配です。リスク回避はあるでしょうか？ それともこの土地は やめた方が無難でしょうか？ ちなみに業者とは私が依頼している地元建設会社です。 媒介の土地なので 業者はどこの土地で建てようが 損得は ないと思うので、まんざら嘘をついているとも 思えません。 みなさんのご意見お聞かせください。 宜しくおねがいします。
- yamame1149
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- walkingdic
- ベストアンサー率47% (4589/9644)
>土地代(1700万)は一括で買おうと思っていたのですが、銀行ローンを組んだ方が得策でしょうか？？ いえ、わざわざ一括で購入できるのであれば費用をかけてまでローンを組む必要はありません。 自分の信用できる司法書士に依頼すれば良いだけです。 ご存じなければ、たとえば今後建物などで融資のお世話になる可能性のある銀行あたりで、お勧めの司法書士を教えてもらってはどうですか。 建物で融資を受けるのであれば、土地についても同じ司法書士の方が話が早いので。
お礼
再度 ご回答ありがとうございます。 融資(建物)してもらう銀行に相談してみます。 土地売買は初めてなので、経験者からの助言が本当に 助かります。
- biyadoo
- ベストアンサー率35% (82/233)
問題ありません。 良くあることです。 現在販売されている不動産物件の９０％以上は抵当権がついています。 中止すべきは契約書の項目です。 「抵当権の抹消」と言うような項目があるはずです。 無ければ付けてもらいましょう。 内容は、 「売主は所有権移転の時期までに、抵当権などの担保価値、地上権など如何を問わず買主の完全な所有権を阻害する一切の負担を除去抹消しなければなりません」。。。（一部省略） 通常はこれに類似の項目はあるはずです。 そして、司法書士がいますので、契約違反は解除の対象になりますので大丈夫でしょう。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ９０%もついてるんですか。 では 特にサラ金からの抵当権でも問題はないのですね。 契約違反して そのままとんずらするなんて事は ないのでしょうか？biyadooさんの周りでそんな事は ないのでしょうか？疑い深くてすみません。
- kanehachi
- ベストアンサー率40% (58/143)
ローンでその物件を買う場合、貸し手は抵当権設定と引換えに資金交付をします。抵当権解除は資金を回収した後です。ここで「タマゴが先かニワトリが先か？」の話になってしまいます。 通常（銀行同士）ならば、多少のタイムラグは双方の当事者間の信義則または念書で対応しますが、どちらかがその扱いを拒否した場合、全権利関係者の立会いのもとに「厳密に同時に」となるケースがあります。 今回のケースでは決済をめぐってサラ金業者と銀行が対立しそうな気配です。司法書士もこのようなケースの場合、中立である一人に依頼すべきなのですが、それぞれに指定書士がありますので、事前に調整が必要です。 あなたがしておくべき事は以下の2点です。 ここで合意が得られない場合は、その物件は諦めた方が良いでしょう。 １）業者に対しては、売買と同時に確実に抵当権が外れ、かつ所有権が移転する事の確認。 ２）ローンを使う場合には、銀行に対して、相手方は消費者金融業者であるが、旧抵当権解除と同時に新抵当権設定、融資実行ができるかの確認。（もちろん審査通過が前提ですが）
お礼
ご回答ありがとうございます。 同時進行は必須ですね。 上記２点は確認とりたいと思います。
- walkingdic
- ベストアンサー率47% (4589/9644)
>リスク回避はあるでしょうか？ そのために司法書士がいます。 司法書士はご質問者から報酬を貰い、売買実行時に確実に抵当権をはずすための書類がそろっているかどうかの確認をします。 ちなみに銀行から融資を受けるのであれば銀行にとっても重大な問題なので銀行が認めている司法書士であれば間違いはありません。 >それともこの土地は やめた方が無難でしょうか？ 抵当権が付いているのはあまりにも当たり前すぎます。それをやめるというのであれば土地の購入範囲はきわめて狭くなるでしょう。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＞ちなみに銀行から融資を受けるのであれば銀行にとっても重大な問題なので銀行が認めている司法書士であれば間違いはありません。 土地代(1700万)は一括で買おうと思っていたのですが、銀行ローンを 組んだ方が得策でしょうか？？
- yamanekotama
- ベストアンサー率18% (269/1462)
- shippo
- ベストアンサー率38% (1216/3175)
住宅ローンを組むと抵当権をつけることが一般的であるため、売主がその土地を購入するのにお金を借りて、その債務に対して抵当権を設定しているのであれば売却の代金などで返済することが可能な場合が多いため、特に問題になることはありません。 売主が不動産屋であっても（根）抵当権がついていることがありますから、そんなに気にすることではないと思います。 ただし、、、銀行から借りられずサラ金から借入しているというのがどうも引っかかりますよね。 まずは、購入する代金で確実に抵当権が消せるようになるのかをもう一度確認してみるといいかと思います。 また、yamame1149さんが借入をして購入するのであれば、借入する銀行などが第一順位抵当権をつけることが条件になると思いますので、このような抵当権がついたままの物件であればそもそも融資の実行ができない可能性があります。 融資の実行ができなければ、土地の購入もできないということです。ほとんどの場合契約が白紙に戻ります。 銀行などで契約する際に今の抵当権の抹消手続きについても必ず行なわれることが確実である場合に限り実行されますので、そこまで気にしなくても大丈夫だと思いますよ。 もし、抵当権が外せないような物件であればそもそも売り出すことは不可能に近いはずですからね。 一応、業者の方に抵当権が外せない場合の対応策を聞いてみると安心できるのではないでしょうか。 あとは、その業者を信じられるかどうかの問題になりますね。
お礼
ご回答ありがとうございます。 民間銀行ならまだしも、サラ金ですと 何かあるのではと 勘ぐってしまいます。
一応、土地の謄本を見て、抵当権の金額を確認されてみたらいかがですか？ 要するに、その物件の売買代金をもって、完済出来るのであれば抵当権は外せます。 そういう取引は実際にもよくあることです。 気になる点としては通常の銀行ローン等ではなく、サラ金という点でしょうかね。 警戒するとすれば、その点ですね。よくわかりませんが、例えば金利分がとんでも無い金額になっていて、とても抵当権が外せないとか、抵当権を外す段取りに協力しないとか（笑）（それはないのかな・・） 抵当権の設定金額、又は現在の残債の確認が取れた上で、そのサラ金との話もきちんと裏を取って取引する必要はありそうです。 ＞リスク回避はあるでしょうか？ 売主や融資先というあなたからすれば、自分自身だけの問題ではなく、相手方、第三者のある話なので、現実的なリスク回避には限界があります。 どこまで信用を高めていけるかは、上記に書いた様な詳細の状況を確認すること以外にはなかなか難しいです。 最終的には当事者同士の「信用」の部分となると思います。 あなたがローンを使って購入する場合には、現在の抵当権が抹消出来る書類や完済が終わらないと、新たな抵当権が設定出来ずに恐らく融資実行が不可能となります。この場合、残金の問題よりも、引渡しに先立ち、契約時に手付金を打つのであればその保全の方に神経を傾けた方が宜しいかと思います。 土壇場で取引が不調となり、手付も返らないとなると泣くに泣けません。
お礼
ご回答ありがとうございます。 抵当権の金額を業者に聞いてみたいと思います。 リスク回避には限界がありますね。 もう少し 詳しく調べたいと思います。
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