マンションを借りる際の重要事項説明で

質問

マンションを借りるために今日、重要事項説明を受けてきました。その中で納得いかない部分がありました。
出て行く際には敷金から畳やクロスの張り替え費用を差し引くとの事です。自然損耗の分までです。「一般的には大家さんが払うべきですよね」というと、福岡ではそういう慣習になっているとか、そういう判例もあるとかいう説明をされました。
とにかく部屋は借りざるをえないので、署名・捺印してきましたが、このような明らかに大家よりの説明は、中立であるべき不動産業者としていかがなものかと思います。
書類にもはっきりと印刷してあった事から、その会社では常にそのような説明をしているものと思われます。
今後はこのような業者は減っていっていただきたいと思っています。
そこで教えていただきたいのですが、不動産業者に対して、指導、監督などを行っている機関というのは有るのでしょうか？
一度、相談してみたいと思っています。

回答No.1

maisonflora · ベストアンサー

福岡県庁の宅建指導課（これに似た名称かも。県庁の代表番号にかければ、教えてくれます）です。
自然損傷分を引くのは、違法でしょう。また、一般には、大家が負担します。
ここへかけても、問題は解決しないでしょうが。

お礼

ありがとうございました。

>福岡県庁の宅建指導課（これに似た名称かも。県庁の代表>番号にかければ、教えてくれます）です。

とりあえず入居はしたいと考えていますので、入居してから先のことを考えたいと思っています。

しかし、インターネットで調べれば素人の私でさえ、近年、そのようなトラブルが多い事は実際に裁判で自然損耗分はほとんど大家負担になっていることはすぐに分かるわけです。

不動産業者であれば当然、知っているはずで、本来、中立であるべき不動産業者が大家の手先となってそのような説明をしていることは詐欺行為に近いのではないでしょうか？

回答No.3

chakuro

申し訳ありませんが、私の回答は若干、先行する方の回答に比べると、oki-さんの意に添はないものになってしまいます。
　この業者さんのやっていることは特に違法なこととはいえません。
　契約というのは、当事者の合意によって成立するものです。合意というのは、通常、一方が提案し、もう一方がそれに承諾の意を示すことで成立するものなわけです。
　本件でいえば、業者は、一方の大家さんが、「畳やクロスの張替え費用は、敷金から差し引いてしまいますよ」という提案をしているのを、もう一方の、賃借希望者に対し、説明しているのに過ぎません。
　「一般的には大家さんが払うべき」というのは、つまり、特別に上記のような合意がなく、ただたんに「敷金」として納められた敷金には、そういう清算の仕方は認められていないということです。
　そして、ただたんに「敷金」として納められていても、その趣旨は、契約終了時において賃借人側に債務不履行があった場合の、回収資金として、事前に預からせてもらっておくお金、というものですから、賃料不払いや、賃借人側の不注意による損傷などがあれば、敷金から差し引くことが当然にできるわけです。逆に、特別な合意がないなら、過失のない自然損耗についてまでさっぴくことはできない、ということです。
　ただ契約書の隅っこに、ちょろちょろと書いてあるだけでは、賃借人側の合意があったとはいえない、そういう判断が裁判でされることはもちろんあります。
　だとすれば、むしろ今回のように、賃借人に対して、業者から説明があり、このように質問を第三者にしてしまうまで、賃借人側がその合意について認識しているというのであれば、にもかかわらず、書面に署名してしまっては、あとから「そんな特約聞いてない」という言い分は通らなくなってしまいます。
　ですから、okiさんとしては、最低限、この件については若干の留保の意思を表明したうえで、署名するなり、署名は控えるなりしないとまずかったのです。
　例えば、都市基盤整備公団などといった、公的なところの賃貸住宅でさえ、敷金については、そういった清算方法をとっています。契約書とは別に、そういう内容を記載した書面にも署名させています。しかし、口頭での説明はアバウトで、じつは、けっこうトラブルになっているのです。
　それと比較しても、この業者さんはちゃんとやっているな、という印象を私は受けます。

お礼

>契約というのは、当事者の合意によって成立するもので
>す。合意というのは、通常、一方が提案し、もう一方がそ>れに承諾の意を示すことで成立するものなわけです。
>　本件でいえば、業者は、一方の大家さんが、「畳やクロ>スの張替え費用は、敷金から差し引いてしまいますよ」と>いう提案をしているのを、もう一方の、賃借希望者に対
>し、説明しているのに過ぎません。
>「一般的には大家さんが払うべき」というのは、つま
>り、特別に上記のような合意がなく、ただたんに「敷金」>として納められた敷金には、そういう清算の仕方は認めら>れていないということです。

>それと比較しても、この業者さんはちゃんとやっている
>な、という印象を私は受けます。

ひとそれぞれに考え方はあると思います。

敷金トラブルが頻発しているのを、たまたま知っていたので上記の条項を私が特別に気にしていたから問題にしているわけで、たぶん、深く考えもせず聞き流してしまう人の方が多いでしょう。

良心的な業者なら昨今の敷金トラブルを大家に説明し、自然損耗のリフォームにかかる費用は家賃に含めた上で家賃を設定するべき事を勧め、自然損耗分まで敷金から差し引こうと言う事は考えない方が敷金トラブルを未然に防ぐ方法で有る事を教えるべきだと思います。

家賃は相場があるのでそんなに高く設定出来ない、それなら預かった敷金は全部、自分の物にしてしまおうという欲張った大家のいいなりに賃借人に説明するような不動産業者はやっぱりあくどいと思います。

大家さんから仲介を依頼されなければ商売にならない不動産業者なので、大家さん側の都合のいいように処理したくなる気持ちは分からんでもないですが、そのような業者は次第に淘汰されていく時代になって欲しいものです。　

宅地建物取引業法を調べてみましたが、説明すべき重要事項の中に「契約終了時に清算することとされている金銭の清算に関する事項」という部分がありますので、敷金の問題はこれにあたると思います。

さらに４７条で重要な事項について故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為は禁止されています。

私が「自然損耗分は大家さんが支払うべきものですよね」と質問したのに対し「それは慣習に従うべきもので、東京の方ではそう言う例もあるが、福岡では借りる方が支払うのが慣習になっている、そういう判例もでている」という答えが返ってきました。

このへんは微妙なところなのですが、上記の説明が47条の禁止事項に違反しているのかいないのか、不動産業者を監督する立場の方に聞いてみたいと考えています。

慣習で思い出したのですが、以前、車で事故を起こしたときに、保険の代理店から「代車の費用は保険からは出ないのが慣習になっている」といわれたことがあります。
ところが約款や法律をよく調べてみると、法的に賠償責任がある場合は保険会社も支払わなければならない事や仕事などでどうしても代車が必要な場合は賠償責任があることなどが分かりました。
実際には多くの方がそれで納得してしまうので、本当に慣習になっているようですが・・・

どこの業界でもあることなのかもしれませんが、相手が知らないのをいい事になんら法律的な根拠がないことを慣習にしてしまう場合があるようです。

>ですから、okiさんとしては、最低限、この件については
>若干の留保の意思を表明したうえで、署名するなり、署名>は控えるなりしないとまずかったのです。

その日は３軒の不動産屋をまわったのですが、そのうちの1軒では敷引という話しをされました。この事から考えても、少なくともこの辺りの不動産業者の多くは大家の手先となって敷金をリフォーム代にあてるという説明をしているようです。
対して私は立退きを控えて早く部屋を見つけ、引越しをしなければいけません。
そのようなときに悠長に敷金の清算方法について交渉したり、まともな考え方の大家と不動産業者を探している余裕はありません。
多くの方が入学や入社を控えて、そんな余裕はなく部屋探しをしているので、それに付けこんでそんな説明をされれば多くの方はしょうがないかで納得してしまうことでしょう。
しかし、それでは国土交通省のガイドラインは絵に描いた餅になってしまいます。

裁判で大家さんが負けてしまう例が多いのは、その辺の事情を裁判所が考慮しているからではないのでしょうか？

回答No.2

conkichi

全国的に大家さんサイドが払うものです
習慣と法律は別物です
賃貸契約書に明記しても裁判をかければ勝てるらしいですよ
ただし、自然消耗に限りですけど
子供の落書き、大きなキズ（物によりけり）は住人負担になる

まずは消費者センターへいくのも良いかも？

お礼

ありがとうございました。

>全国的に大家さんサイドが払うものです
>習慣と法律は別物です
>賃貸契約書に明記しても裁判をかければ勝てるらしいです>よ
>ただし、自然消耗に限りですけど

もちろん、自分で傷をつけてしまった分については自分で負担するのは当然と考えています。

うちの家内は敷金取られるのは当たり前と考えているようで、そんな事でのちのちもめたくないと言っています。

そういう人の方が多いから、大家や不動産業者もそのような説明を当然のように行うようになるのだと思います。