賃貸マンション契約の更新について

質問

大家さんより2004/2/1～2006/1/31までの契約の賃貸マンションの契約が切れます。契約は更新致しません。

というような内容の手紙が2005/12/14に送られてきました。

こちらとしては、更新をするつもりでありましたので、突然そのような通告をされて困っています。

（契約書が手元にないのでなんとも言えないのですが）
いくつか調べて対応を考えてみました。

もし、仮に定期借家契約だった場合

（1）以前の更新時に、「定期借家契約」という説明は一切なかった。
（2）契約の満了の通知は1年～6ヶ月前までに送らなくてはいけない

仮に従来の契約の更新のある借家契約だった場合

（1）正当の事由がない限り家主の方からの更新拒絶はできない

今のところ、大家さんと連絡がついていないので話してはいないのですが、こちらとしては上記の認識で対抗すればいいでしょうか？
また、結局大家さん側の言う通りにしなければいけないのでしょうか？
連絡がつかないので少し不安になっています。
アドバイスがありましたら是非お願いいたします。

回答No.4

noname#65504

＃３です。

＞流れ的には、「定期借家契約」（説明がなかったことを理由に）ではないことを主張し、従来の契約ということで、半年前に通知がなかったことを理由に更新をするよう要求したいと思います。

これについては、仲介業者がいる場合、重要事項説明書記載事項なので、その書類が出てくれば、はっきりします。
重要事項説明は契約前に必ず仲介業者がしなければいけない手続きですので、文書を提示しながら有資格者により説明を行い、説明後に正しく説明されたことを証明するために借り手の署名をもらいます。

＞疑問点としては、正当な理由の定義なのですが、何か決まりがあるのでしょうか。

結構曖昧ですが、一般的には大家自身が住む必要が出た場合、対象建物が老朽化によりや災害により使用するには危険な状態になった場合などです。
最近話題の偽造建物などでも正当な理由になると思います。

正確に示すと、以下の状況を考慮して、大家・借り手のどちらが使用する方が正しいと思われるかが判断されることになります。
１）大家・借り手の建物を使用する必要性（単に大家が自分で住みたいだけというのでは理由としては弱い）
２）賃貸借に関する従前の経緯
３）建物の利用状況（借りているけど実際は住んでいないなどは大家に有利になる）
４）建物の現況（老朽化など）
５）大家が建物の明け渡しの条件として、借り手に財産上の給付を申し出た場合、その内容

＞例えば、今回の件で、大家さん側が正当だと思われる理由を掲示した場合でも（6ヶ月前に通知）を怠ったために認められないかとは思うのですが、その際の「更新」は前回と同じ2年となるのでしょうか。また、更新後すぐに大家さん側から正当な理由をもとに「6ヶ月後に退去してくれ」と言われたらどうなるのでしょうか。。。

基本的に、合意があれば前の契約と同じ条件で契約は更新されますので、合意の契約となれば、契約期間は２年となります。契約期間が設定されていると、特約がない限り原則として、大家・借り手のどちらも途中解約はできないことになります。
合意がないと、法定更新になり期間の定めのない契約になりますので、正当な理由があれば、６ヶ月による解約はできるのではないかと思います。

ただし、先に示したように正当な理由というのは、かなり厳しい条件です。質問者が家賃滞納や近隣トラブルなど問題のある行為を起こしていたり、実際は住んでいないとか、又貸ししているなどなければ、大家さんがそこを使用しなければならないような重大な問題を抱えていなければ、世間一般に考えて明け渡すに十分な財産の提供などを行わない限り、正当な理由が成立しないのではないでしょうか？