賃貸マンション契約の更新について

質問

大家さんより2004/2/1～2006/1/31までの契約の賃貸マンションの契約が切れます。契約は更新致しません。

というような内容の手紙が2005/12/14に送られてきました。

こちらとしては、更新をするつもりでありましたので、突然そのような通告をされて困っています。

（契約書が手元にないのでなんとも言えないのですが）
いくつか調べて対応を考えてみました。

もし、仮に定期借家契約だった場合

（1）以前の更新時に、「定期借家契約」という説明は一切なかった。
（2）契約の満了の通知は1年～6ヶ月前までに送らなくてはいけない

仮に従来の契約の更新のある借家契約だった場合

（1）正当の事由がない限り家主の方からの更新拒絶はできない

今のところ、大家さんと連絡がついていないので話してはいないのですが、こちらとしては上記の認識で対抗すればいいでしょうか？
また、結局大家さん側の言う通りにしなければいけないのでしょうか？
連絡がつかないので少し不安になっています。
アドバイスがありましたら是非お願いいたします。

回答No.3

noname#65504

先の回答にあるように、質問者の考えているようでよいと思いますが、補足します。

定期借家契約の場合、契約期間が１年（以上）になっていますので、この場合、期間満了により契約が終了することを、６ヶ月前までに借り手に通知しなければなりません。この通知がなされなかった場合、明け渡しを主張することができないことになっています。

この通知をうっかり忘れてしまっていて、通知が遅れた場合は、その通知がなされたときから６ヶ月後に引き渡しを請求することができます。すなわち通知が遅れた分は賃貸借契約が延長することになります。ということで、来年６月中旬までは期間を延長して住むことができます（定期借家契約の場合は、期間が延長されるだけで、その後の更新はできません）。

また、６ヶ月という期間を短くすることは契約で定めても無効となります。

なお、定期借家契約かどうかは重要事項説明事項ですので、契約書より重要事項説明書を確認した方がよいです。説明があれば、借り手の記名捺印がなされた書類が作成されて借り手と仲介業者が持っていると思います。

従来型の場合、質問文にある正当の事由だけでは不十分で、大家さんはさらに半年以上前に更新をしないことを通知する義務があります。
この両方の条件が揃わなければ、借り手は更新を強制することができますので、半年前の通知がなかったので、更新をすることは可能です。

というわけで、住み続ける権利はありますので、開け渡すに十分な補償をしてもらって（敷金の全額返金、引っ越し代など）引っ越しても構いません。
この選択権は借り手にあります。

なお、合意が得られず、更新を希望した場合、この更新は法定更新となり、期間の定めのない契約となります。
この場合、期間の定めのある契約と異なる点は
１）期間がないので更新もなく更新料は不要になる
２）契約期間がないので、いつでも解約の申し出ができることになる。ただし借り手側からの申し出の場合、申し出は３ヶ月前にする必要があります（これが現在の契約内容と不利になることがある）。
大家側からの申し出の場合はいつでも申し出ることができるようになるだけで、正当な理由と６ヶ月前という条件は変わりません。

お礼

アドバイスありがとうございます。
細かい補足助かりました。

基本的には更新して後2年住みたいと思っておりましたので・・。

流れ的には、「定期借家契約」（説明がなかったことを理由に）ではないことを主張し、従来の契約ということで、半年前に通知がなかったことを理由に更新をするよう要求したいと思います。

疑問点としては、正当な理由の定義なのですが、何か決まりがあるのでしょうか。

例えば、今回の件で、大家さん側が正当だと思われる理由を掲示した場合でも（6ヶ月前に通知）を怠ったために認められないかとは思うのですが、その際の「更新」は前回と同じ2年となるのでしょうか。また、更新後すぐに大家さん側から正当な理由をもとに「6ヶ月後に退去してくれ」と言われたらどうなるのでしょうか。。。