先日、不動産屋さんから、ある人が私の所有する土地を売って欲しいと言っているという連絡がありました。
お伺いしたいのは次の２点です。
１ 「仲介手数料や登記印紙代等、売買にかかる手数料は全て買主持ち、こちらは売却代金を受け取るだけ」というのはありですか？業界の常識とか全く知らないので…とんでもなく厚かましい申し出になるのでしょうか？
２ もし当方も独自に不動産屋さんを頼み（普通は必要ないのかもしれませんが相手側の不動産屋が信頼できないなどの事情で）、不動産屋さん同士で交渉してもらった場合、仮に売却代金が１０００万円だった場合、当方は半分の５００万円の３パーセント（＋６パーセント以内）を自分が依頼した不動産屋に払えばよいのでしょうか？
どうぞ宜しくお願いいたします。
投稿日時 - 2005-11-08 04:34:36
まず、売却価格が適正だとして、（その判断は後述します）仲介手数料に関して簡単に説明いたします。
１．仲介手数料は一般に（価格×６％＋６万円）×1.05（消費税）とされていますが（厳密には価格によって％が替わります：詳細は検索してください）、これはあくまでも、「上限」ですから、どんな場合でも交渉は可能です。 特に、今回の場合は「手数料なし」は極めて当然です。 更に、抵当権等の抹消が必要な場合には「その費用」も先方負担と言う事も考えられます。 契約書に貼付する「印紙」は先方が負担し（一通だけ貼付する）、あなたがそれを所持し、先方にはコピーを渡す、と言う事も可能です。
２．あなたが別の不動産業者を依頼する場合、その手数料は全く交渉次第、と言う事になります。 半額が適当でしょう。
上述の、「適正価格」の判断ですが、不動産業者へ「無料価格査定」を依頼することには少々問題があります。
まず、査定を依頼する事により「この取引に参加する事を強く望まれる」 また、そうでない場合でも、売主側に対しては「相場よりもやや低めの査定」を行うものです。 当然、買主側には「高めの査定」を行います。
「不動産鑑定士」に依頼するのが一番正確と思いますが、これも若干の差異は出てきます。 あなたが、近隣物件の「不動産情報」をチラシなどで調べるのも宜しいかと思います。 ただ、同じ場所でも、地形、道路付けなど、微妙な問題がありますので不動産の知識を持っている方などに相談なさるのが宜しいでしょう。
投稿日時 - 2005-11-08 12:50:56
お礼
アドバイスを有難うございます。
仲介手数料上限の６パーセントというのは、売主買主両方の分をあわせて、ということですよね？で、負担の仕方は交渉次第ということでしょうか？
価格査定に問題があるとのお話、勉強になりました。
>売主側に対しては「相場よりもやや低めの査定」を行う
ということは、実際は査定金額よりやや高めで売れるだろう、と思ってよいのでしょうか。
何度も申し訳ありませんがお教えいただければ幸いです。
投稿日時 - 2005-11-08 17:18:59
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ベストアンサー以外の回答（8件中 1～5件目)
No.7です。 大変申し訳ありません、ごく基本的な数字を誤記してしまいました。 〔仲介手数料は一般に（価格×６％＋６万円）×1.05（消費税）〕これは３％の間違いです。訂正させていただきます。
査定金額についてですが、一般的に売主側の業者は仮に適正価格（これも本来存在するものではありません）を「１００」とすると、「９０～９５」と査定します。 そして１００で売り出しておいて、買主から値引き交渉があった場合、「当初の査定額だからＯＫでしょう」と説得にかかるわけです。
また、買主の場合、「１０５～１１０」と査定しておいて、「この物件は「１０２」だから安い物件だ」と説得するものです。
投稿日時 - 2005-11-08 20:56:14
お礼
再度のアドバイスを有難うございました。とてもよくわかりました。
投稿日時 - 2005-11-08 22:44:08
>１「仲介手数料や登記印紙代等、売買にかかる手数料は全て買主持ち、こちらは売却代金を受け取るだけ」
登録免許税は買主負担が普通です。契約書の収入印紙はご質問者が出す必要があります。
仲介手数料はご質問のように不動産屋から持ちかけられた話であればこちらは支払わないというのはありです。
>２ 売却代金が１０００万円だった場合、当方は半分の５００万円の３パーセント
いえ法律上のＭＡＸは１０００万×３％＋６万です。ただこのように買い手が決まっているものの仲介の場合は何件か不動産屋をあたって手数料は値引きしてもらうのが普通です。だって買い手を捜す手間・経費がかかっていないんですから。
投稿日時 - 2005-11-08 12:12:41
お礼
アドバイスを有難うございます。
手数料のお話、よくわかりました。
>買い手が決まっているものの仲介の場合は何件か不動産屋>をあたって手数料は値引きしてもらうのが普通です。だっ>て買い手を捜す手間・経費がかかっていないんですから。
このようにこちら主導で話を進められればいいのですが、今話を持ってきている不動産屋さん（A社とします）が買主さんを具体的に教えてくれません。直接取引されたら仲介手数料を取れないので教えてくれないのは当然なのかもしれませんが…。
買主さんが誰か具体的に知らなくても、こちらで探した不動産屋さんに「誰かわからないけど買い手は決まっているので探す必要はない。買主の代理人のA社と値段の交渉だけをお願いしたい（だから少し値引きしてね）」というやり方でもいいのでしょうか。
再度の質問で恐縮ですがどうぞ宜しくお願いいたします。
投稿日時 - 2005-11-08 17:11:27
取引きに際し仲介手数料を気にする前に、買いたいと連絡があった土地の価値を調べたほうがよいですよ。
複数の不動産屋に査定（無料）を依頼して土地の相場価格を把握することが大切です。
不動産屋は転売目的で相場より安い価格で買い叩く場合が多いです。後から損したと気が付いても後の祭です。
投稿日時 - 2005-11-08 11:22:13
お礼
アドバイスを有難うございます。
ご指摘のとおり、実は土地の価格が一番の問題なのです。既に複数の不動産屋に無料査定を依頼しています。
メールでの問い合わせなので大雑把なお返事しか頂けないかもしれませんが、何もわからないよりはマシだと思いまして…。
遠方の土地で知り合いの不動産屋さんもおらず、正直損をしないか不安です。
有難うございました。
投稿日時 - 2005-11-08 16:52:04
＃２です
＞自分サイドの不動産屋さんも頼んだ方が安心なような気がするのですがどうでしょうか？
私なら自分の知り合いの不動産屋を使い費用は代金に上乗せします。
考えられる費用を全て上乗せした金額を提示し、
先方へは「こちらの費用はこちらで払います」
どうでしょうか？これなら「厚かましくない」でしょ．．．（笑）。
投稿日時 - 2005-11-08 11:01:33
お礼
サイドのアドバイスを有難うございます。
やはり自分側の不動産屋を探したいと思います。
その上で、
>考えられる費用を全て上乗せした金額を提示し、
>先方へは「こちらの費用はこちらで払います」
ということにできればいいな、と考えてます。
そう上手くいくかどうかわかりませんが…
有難うございました。
投稿日時 - 2005-11-08 16:47:37
