中古住宅購入について

質問

築30年の中古住宅をローンを組んで購入しようと思っています。
住宅の値段は、約1300万。リフォーム代、約100万。
主人は33歳で、最近転職をして勤続年数1年半で年収約300万。
私は29歳で自営業。出張でパソコンを教えているのですが、
収入が少ない為、別にパートの仕事をして、合計年収約140万。
頭金は200万くらいで、150万が私が用意した分。
主人が用意したのは、50万です。
ローンは、月6万円代になればいいと思い、
25年で考えています。

1.どの住宅ローンがいいのか？
　将来繰り上げ返済を考えているのですが、
　ローンを検討しているうちに、訳が分からなくなってしまった…

2.共同名義にした方がいいと聞いたのですが、可能なのかどうか？

3.共同名義のメリットは？

4.今のままで共同名義が無理ならどうしたら、共同名義に出来るのか？

　色々本とか読んで検討していたのですが、
考えれば考える程、パニックになってしまって、
グッタリしてしまっています。

よろしくお願いします。

回答No.2

noname#12813

法律や不動産の専門家ではありませんが、最近住宅を購入したので、知ってる範囲で書きますので参考になさってください。

１．築30年の中古住宅だと、ローンも限られてくると思います。公庫は難しいでしょうし、銀行では築年数＋支払い年数が50年以内とか40年以内という制限がある場合があります。
それに中古住宅はそれ自体担保価値が低いので、頭金を多めに入れないと審査も厳しくなります。
中古の場合、契約時に手付金を１割とかそれ以上負担しなければならない場合もありますので、新築よりも自己資金は多めに必要です。諸費用は用意されてますか？
リフォームもローンを組まれるのでしょうか。
リフォームローンは別に考えて、とりあえず物件価格の１割は頭金が必要だと考えた方がいいです。

２．奥様も出資するのでしたら、共有名義にしなければなりません。
まず頭金として奥様が出す分、それからローン債務の分です。
ローンはご主人の収入＋奥様の収入（パートの分は勤続年数などによるようですが、基本的に除外されるらしい）
の収入合算で、ご主人が主債務者で組むと思います。
出資する割合で名義の持分を決めます。
これを共有にしないでご主人の単独名義にしてしまうと、
奥様の出資した頭金と、ローンの支払いをした分が、
奥様→ご主人への贈与となり、贈与税がかかります。

３．ローンの連帯債務者になれば住宅ローン控除が奥様も受けられます。
それと、共有にして持分をはっきりしておくと、離婚する時にそれに従って分割されます。

補足

丁寧なアドバイス、ありがとうございます。

１について…リフォームも含めてのローンになると思います。頭金が少ないとローンが通らないという事になるんでしょうか？やばいですね…
知らなかったです。

２について…二人の収入を銀行に提示して、主債務者が主人になるから、私は連帯債務者になるという事ですよね。
出資する割り合いと言う事は、今現在の年収の比率という事ですか？

３について…連帯債務者って連帯保証人の事ですか？

素人ですみません。

回答No.1

jyamamoto

一般的に、ローン購入の場合は、頭金として購入価格の3割は準備したいと言われています。

中古住宅の出物があって、なくならない内にと前向きに検討されているのだと思いますが、私なら、「買いたい」という衝動を抑えて、もう一度じっくり検討してからにしますね・・・。

築30年も経っていると、水廻り(風呂・トイレ・キッチン)や屋根や外壁廻りのメンテナンスがどの程度なされているかが気になるところです。
その辺を専門家に見てもらった資料があればよいのですが、気をつけないと今までのメンテナンス状況が悪いと、購入した後から修理費等が予想外にかかることがあります。
新築よりも購入後のそうした費用のリスクがあることを考えると、頭金をもっと溜めて、毎月の返済額をうんと抑えておかないと心配ですね・・・。

もし、どうしても今購入するのであれば、ご両親に少し補助(生前贈与)してもらうか、無利子で借金できる方法がないか検討できないものでしょうか?

補足

ありがとうございます。
頭金についてですが、200万と別に、家財道具をそろえるのに
150万は用意しています。
それも頭金に回した方がいいのかな？

お風呂とキッチンは少しリフォームする予定です。
トイレ?屋根?外壁に関しては、昨年の11月にリフォームをされたので、
とても綺麗でした。

両親に少し補助か…
それがないと、共同名義や住宅ローンを組むのは厳しいという事でしょうか？