中古マンション契約について

質問

中古マンションを購入することになり契約の日が迫っています。今回、売主側が売買代金でもローン残債処理ができず、三ヵ月後に収入のあてがあるのでそれを不足分に充当し、そこで初めて抵当権の抹消、物件の引渡しができることになるそうです。つまり契約してから三ヶ月間、仲介業者が手付金を預かるということです。
もしその三ヶ月の間に、例えばこちら（買主）側で万一のこと（死亡など）があって融資実行がされなかった場合、
手付金放棄＋違約金も払うことになるのですが、それに対する自衛は生命保険に入るくらいしかないのでしょうか。
逆に、三ヵ月後に売主さん側が万一、あてにしていた収入がなく抵当権抹消が出来ない場合、「売主側の不履行により違約になる」とは契約書の条文に書かれてますが、実際、違約金を請求しても払ってもらえるかどうかは不安です。裁判を起こしても「ないものはない」ということでしょうから・・その場合も仲介手数料は発生してしまうので、こちらが損する可能性もありますよね。
このように契約から抵当権の移動まで何ヶ月もあることは、珍しいことではないのでしょうか。皆さん、購入する時は同じようなリスクを承知で契約されてるのでしょうか。これが稀なケースなのかごく普通のケースなのか私にはわかりません。
契約を前に、重要事項説明書も売買契約書も一通り、仲介業者の宅建主任者に説明してもらって、特にわからない点はなかったのですが、これで本当にすべてのトラブルに対応できるのでしょうか。プロの第三者に書類のチェックを依頼しようかと考えてましたが、これですべて網羅してるとしたら、高いお金を払ってプロに頼むのもなんだか・・と考えてしまいます。
契約時に気をつけること、あるいはあえて付け加えた方がよい条文などがあったら、ぜひ指摘していただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

回答No.6

noname#17334

追記です。
残債割れ、担保割れした物件を買う人はいない・・それが私の常識でしたが
＃１さんや質問者さんの話を聞くと、一体どういう仕組みで、不足分の金が
調達されるのか大変気になりますね。

売り物件の抵当権者からみたら、すでに立派な不良債権。たとえば、残債３２００万円
売却価格２８００万円　不足４００万円なんていったら
もし、ローン焦げ付いた日には、競売かけてもせいぜい１８００万円の回収がいいところ。

それを他行が、他の若い債務者つれてきて引き継いでくれるのなら大喜びですね。

売主さんは、不足金（仮に４００万円とします）仲介手数料（仮に９４.５万円とします）
をキャッシュで捨ててまで、なぜ自宅を売却するのでしょうね。

３ヶ月後に資金が調達できるのなら、販売条件に引渡し日７月末と明記すればいいのに
してあるでしょうか。

察するに、３２００万以上で売りに出して、売れないで下げざるを得なかったケースですか。
それにしても、なぜ、５００万程度の金が売主にないのか？

考えられるのは、新築物件５０００万円の手付金に５００万円突っ込んでしまった。
頭金も用意する必要があって、キャッシュは手元に必要。あるいは、新築物件完成して
もうすでに入居も始まっているが、これが売れないと引渡しもしてもらえないでいる。
頭金はすでに預かり金で支払ってしまって持ちがねがない。

この場合、新築のデベロッパーが関与した融資が３ヵ月後にあって、確実に残債は補填
されて、めでたく引き渡しなのでしょう。
勝手に想像すると、
本件売主Ａさんは、新しい物件のローン審査も終わっているが、現在の
住居を売却して債務返済することが条件。
しかし、中古市場の値下がりで残債以下でも売れない。Ａさんはあきらめきれずに
金額を補填してでも買いたいと主張。
幸い、Ａさんが買う物件の頭金を減額して、ローン額を増やすことで、残債補填が
可能な感じなので、その処理をこれから行う。契約書の書き換え、デベロッパー
内部の決裁、銀行ローンの再審査。
そのための、必要書類は、Ａさんの手持ちの物件に買手がついたという証明。
つまり売買契約書があれば、銀行はローンの決済を下ろし、先にＡさんの融資を実行し
そのなかから、ローンの残債も支払い、

すべては、新築の物件の代金決裁のために前倒しされている話です。
ひょっとしたら、物件をはくために、デベロッパーが代金値引いて不足分にあてて
いる可能性も考えられますね。
だって、ここまできて買い替え不能でキャンセル出すより、５００万円値引くほうが
早い。

ですから質問者様は
売主さんは、物件買い替えですか？と聞いて見ることです。
それと、残債はいくらなのかも。

逆に、個人事業者で、経営苦しくて自宅を売却。不足分は、７月の販売代金の
決裁で入金があるから・・・なんて話だと　おいおい・・ちょっと待ってよ。ですね。

お礼

詳しいご説明ありがとうございます。
少々誤解があるようなので補足させていただきますと、
ローン不成立の場合の解約条項はもちろんつけております。ただそれには期限があります。こちらの審査が降りて期限を過ぎたら、もうローン不成立による白紙撤回はできなくなります。つまり、ローン内定から実行までの間に本人死亡になった場合、違約金が発生するということを心配してるのです。

それから債務超過による抵当権移動に時間がかかることはそんなに珍しいことなのでしょうか。
今回の物件は売主側の購入時の価格より半値に下がってます。それは物件の価値がそれほど下がったのかもしれませんが、購入時の価格が高すぎたということもあります。それと売主さんは買い替えをされるのではなく、結婚されるという理由で早く売却したい意向です。結婚と同時に転勤されるので、つまり退職金を残債処理に充てるということです。（退職金は会社が潰れない限り、規定どおり支払われますよね）
そういう意味では確かにそんなにリスクの高いことではなく、アドバイスにもありますように最悪の場合は裁判所に行くしかないのかなと思います。