中古マンション契約について

質問

中古マンションを購入することになり契約の日が迫っています。今回、売主側が売買代金でもローン残債処理ができず、三ヵ月後に収入のあてがあるのでそれを不足分に充当し、そこで初めて抵当権の抹消、物件の引渡しができることになるそうです。つまり契約してから三ヶ月間、仲介業者が手付金を預かるということです。
もしその三ヶ月の間に、例えばこちら（買主）側で万一のこと（死亡など）があって融資実行がされなかった場合、
手付金放棄＋違約金も払うことになるのですが、それに対する自衛は生命保険に入るくらいしかないのでしょうか。
逆に、三ヵ月後に売主さん側が万一、あてにしていた収入がなく抵当権抹消が出来ない場合、「売主側の不履行により違約になる」とは契約書の条文に書かれてますが、実際、違約金を請求しても払ってもらえるかどうかは不安です。裁判を起こしても「ないものはない」ということでしょうから・・その場合も仲介手数料は発生してしまうので、こちらが損する可能性もありますよね。
このように契約から抵当権の移動まで何ヶ月もあることは、珍しいことではないのでしょうか。皆さん、購入する時は同じようなリスクを承知で契約されてるのでしょうか。これが稀なケースなのかごく普通のケースなのか私にはわかりません。
契約を前に、重要事項説明書も売買契約書も一通り、仲介業者の宅建主任者に説明してもらって、特にわからない点はなかったのですが、これで本当にすべてのトラブルに対応できるのでしょうか。プロの第三者に書類のチェックを依頼しようかと考えてましたが、これですべて網羅してるとしたら、高いお金を払ってプロに頼むのもなんだか・・と考えてしまいます。
契約時に気をつけること、あるいはあえて付け加えた方がよい条文などがあったら、ぜひ指摘していただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

回答No.5

noname#17334

＞中古マンションを購入することになり契約の日が迫っています。今回、売主側が売買代金でもローン残債処理ができず、
＞三ヵ月後に収入のあてがあるのでそれを不足分に充当し、そこで初めて抵当権の抹消、物件の引渡しができることになるそうです。

すごい話ですね＠＠　はじめて聞きます。

＞つまり契約してから三ヶ月間、仲介業者が手付金を預かるということです。

手付金の保全は、仲介業者ではないほうがいいという気がします。業者が売る時の保全措置と
同様にしてもらう手もあります。

もしその三ヶ月の間に、例えばこちら（買主）側で万一のこと（死亡など）があって融資実行がされなかった場合、
手付金放棄＋違約金も払うことになるのですが、

買主がローンを組む場合、契約に「ローン条項」すなわちローンが降りなかった場合、白紙撤回の（停止条件付契約
といいます）条文が必ず入っているはずです。
契約が停止できなくなる条件は
あくまで、「融資の実行がなされた場合」であって
銀行内の決裁がきまった・・などはまだ、実行とはいえません。金が振り込まれて実行です。
抵当権の抹消書類がないと、融資実行されません。

手順を書きますと
(1)ローン条項（停止条件つき）で契約を結びます。
(2)買主のローン本審査　申し込み　審査完了
(3)売主の残債処理　抵当権末梢手続き
(4)買主ローン融資実行　所有権移転　抵当権同時抹消

(1)(2)間で買主死亡の場合　ローン降りずに契約白紙撤回　手付金は返還
(1)(3)間で買主死亡でも同様
(1)(4)間で買主死亡でも同様

＞逆に、三ヵ月後に売主さん側が万一、あてにしていた収入がなく抵当権抹消が出来ない場合、
＞「売主側の不履行により違約になる」とは契約書の条文に書かれてますが、実際、違約金を請求しても
＞払ってもらえるかどうかは不安です。

その場合は、手付金倍返し、あるいは別途定めた違約金の請求ということになります。
買主の印は、普通の判子ですよね。でも売主の印は実印で、印鑑証明も添えてあるのは、売主には
引渡し責任があるということです。
裁判所に持っていって、違約金支払い請求の決定を求めればいいのです。
それを払ってもらうまでは、仲介手数料も払わないと宣言するしかない。
そういうヘボな物件を仲介した業者に損害賠償を請求してもいいくらいです。

これは逆に、契約書に停止条件（つまり○○が整った場合に限り契約は成立との但し書き）が
あったりするとまずいです。
停止条件が記載された契約なら、相手は抵当権抹消できない場合、違約金を払う義務もなく
白紙撤回できます。
仲介契約については、基本的にローンが降りなかったという場合は、仲介手数料もとれません。
違約による解約ならば、仲介は双方から仲介手数料を取ります。

このように契約から抵当権の移動まで何ヶ月もあることは、珍しいことではないのでしょうか。
契約書をもういちど読んでみてください。

大変めずらしいです。というか、３ヶ月先に金の目処がつく・・などというのならその分を
資金調達できるまで、待って契約するのが正しいです。残債割れの物件など、所詮売れない
わけで、おそらく買い替え先の引越しが迫っていて、先方の売買契約を先にすまたいのでしょう。
支払いも引渡しも３ヶ月待つ。誰か金貸してやれよ・・といいたいくらいですね。

停止条件付契約ならあなたにリスクはないです。ただし３ヶ月足止めくらいます。
普通は、ローン審査だけなら１ヶ月。
物件の抵当権が完全に抹消できないとあなたの住宅ローンも「融資実行」されません。