中古マンション契約について

質問

中古マンションを購入することになり契約の日が迫っています。今回、売主側が売買代金でもローン残債処理ができず、三ヵ月後に収入のあてがあるのでそれを不足分に充当し、そこで初めて抵当権の抹消、物件の引渡しができることになるそうです。つまり契約してから三ヶ月間、仲介業者が手付金を預かるということです。
もしその三ヶ月の間に、例えばこちら（買主）側で万一のこと（死亡など）があって融資実行がされなかった場合、
手付金放棄＋違約金も払うことになるのですが、それに対する自衛は生命保険に入るくらいしかないのでしょうか。
逆に、三ヵ月後に売主さん側が万一、あてにしていた収入がなく抵当権抹消が出来ない場合、「売主側の不履行により違約になる」とは契約書の条文に書かれてますが、実際、違約金を請求しても払ってもらえるかどうかは不安です。裁判を起こしても「ないものはない」ということでしょうから・・その場合も仲介手数料は発生してしまうので、こちらが損する可能性もありますよね。
このように契約から抵当権の移動まで何ヶ月もあることは、珍しいことではないのでしょうか。皆さん、購入する時は同じようなリスクを承知で契約されてるのでしょうか。これが稀なケースなのかごく普通のケースなのか私にはわかりません。
契約を前に、重要事項説明書も売買契約書も一通り、仲介業者の宅建主任者に説明してもらって、特にわからない点はなかったのですが、これで本当にすべてのトラブルに対応できるのでしょうか。プロの第三者に書類のチェックを依頼しようかと考えてましたが、これですべて網羅してるとしたら、高いお金を払ってプロに頼むのもなんだか・・と考えてしまいます。
契約時に気をつけること、あるいはあえて付け加えた方がよい条文などがあったら、ぜひ指摘していただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

回答No.1

chikotukossetu

回答になるかどうかわかりませんが、私もだいたい同じような経緯で先月ようやく取引が完了しました。
私は買主側です。^^

私の場合は、昨年１２月に契約、今年１月に先行引渡し、３月に抵当権の抹消が完了しました。およそ３ヶ月間。質問者さんと大体同じですね^^;
契約時には自分の住宅ローンの審査が下りてなかったにもかかわらず、先行引渡しをしてもらって先に入居しちゃっていましたよ。^^;
それから抵当権の抹消が完了するまでまさか３ヶ月もかかるとは思いませんでしたけどね。それとあわせて、不動産業者さんと頻繁に連絡を取り合って、（住宅ローン審査が下りずにですけど）融資実行されなかった場合でも、預けた手付金と仲介手数料（半分）がちゃんと返金されるように条件を付けてもらっていました。

気になることは全部聞いてみて、良好なコミュニケーションが取れていれば大丈夫じゃないでしょうか？^^
（でも、かなり不安でしたけど・・・）

基本的には、売主さんと仲介不動産業者さんの誠意ある対応が全てだと思いますよ。

お礼

ご意見ありがとうございます。
手付金変換と先行入居って、すごいですね～。
私の場合はかなり、厳しい条件のような気がします。
仲介業者さんも決して不誠実ではないんですが、
かなり厳しいことは厳しいです。。