賃貸物件の解約時における原状回復トラブル

質問

近々、現在住んでいるアパートからの引越しを予定しています。

以前、ニュースなどで聞いたことがあるのですが、賃貸物件を解約した際に、敷金をはるかに上回る法外な原状回復費用を請求され問題になっている人が多いとか。
自分はアパートを不当に汚染、改築してはいませんし、ごく普通に暮らしてきたつもりなのですが
「もし、自分もその立場になったら・・・」
と思うと少々不安です。

考え過ぎかもしれませんが、このサイトにもhisaさんの様な方がいらっしゃるので。
hisaさんの質問（＃1573）およびその回答は参考にさせて頂きました。
他にも実際にこのようなトラブルを経験されている方やその方面に明るい方、よろしければご意見をお聞かせ下さい。
家主さんの立場から、店子に対する意見などもありましたなら聞かせて下さい。
あまりにも理不尽な金額を請求されてしまった場合、やはり最終的には裁判で争うしかないのでしょうか？

また、引越しの翌日に不動産屋指定の業者による物件査定（？）に立ち会う予定です。
請求される金額はその時決定するのでしょうか？
立会いに当たり、心がけておく点は？

一度にたくさんの質問を書いてしまいましたが、何かひとつでも回答いただければ幸いです。

回答No.9

amida

通常、原状回復義務というのは、ご存知の通り賃貸物件を借りた時点の状態にて貸主に返還するということですが、物件を借りて使用していると当然壁、天井、ふすま等汚れてしまうのが現状です。
そこで、解約時の原状回復に付いては、おおまかに言うと、自然の汚れについては
原状回復の義務はありません。例えば、クロスの汚れ（冷蔵庫の後ろの黒い汚れ等）畳のすりへり等は通常生活していれば汚れるのは当然です。
なぜかというと、これらの汚れの対価に付ついては毎月の賃料より貸主は借主より得ているからです。
ですから、壁に借主の過失により穴をあけたり、ガラスを割ったりした場合は当然借主に修繕義務が生じますが、それ以外については修繕義務が発生しません。
もし、不当に修繕代金を請求されたばあいは、裁判にて決着をつけてもいいと思いますよ！

回答No.8

pco1633

この前、引越しした時に不動屋さんから聞いた話です。

一概にリフォームするといってもいろいろで、ワンルームマンションなんかですと汚れて無くても壁紙を張り替えたりするそうです。でも、そういうのは家主さんが管理会社（不動産屋）にほとんど委託している場合で、家主個人で管理している物件はたいてい「状況に応じて」しかリフォームしないそうです。

賃貸物件において「壁に穴をあける」ことは常識はずれと思っていますから、わたしは一切ポスターなど貼らずにすごしましたが、最後に査定にきた不動産屋さんにすごくお礼をいわれました。こんなに綺麗に使ってくれた人ははじめてだといわれました。

ただ、壁の穴は補修剤なんかも売ってますから簡単に埋める事ができますので一応埋めておいたほうが得策です。

いけないことは窓の桟などの木の部分の傷（引越し時に家具をぶつけたり）、犬や猫などを隠れて飼ってた場合の匂いや床・壁（壁紙張ってる以外のところ）のひっかき傷、たばこの焼け焦げ跡。これらについては請求されても文句いえません（＾＾；；

部屋の補修やみがきに関しては、もし知り合いに「建装」や「美装」の会社に勤めてる人がいれば、その辺詳しいですよ・・多分。

大阪ではもう敷金・礼金ではなく保証金制度をとるところが多いですね。私はなんとなく敷金・礼金がうさんくさくって保証金のところしか入居してません。はじめから「保証金５０万で２０万返し」とか決まってるんですよ。
よっぽどでなければちゃんと返ってきますしね。

では、参考になれば幸いです。

お礼

実体験をもとにされたアドバイスありがとうございます。

私もそういえば壁に貼り物などはしてません。
pco1633さんのような深い配慮はありませんでしたが。
エアコンは取り付けましたが、取り付け時には大家さんに連絡して許可をもらいました。
査定にてお礼を言われないまでも、苦情がでない程度の後処理はしていきたいと思ってます。

保証金制度、というのは初耳でした。
勉強不足なもんで・・・
新居はもう決まってしまいましたが、今度引っ越す際には参考にさせて頂きます。

回答No.7

tomoka

再登場です。
最近時間がなくて禁断症状がでています。

それはおいといて・・・
私の場合はふすまを一枚張り替えただけで、５０００円もかからなかったです。
主人と顔を見合わせて「え～んかなぁ」と言いましたもの。
だからほとんどそのまま敷金が返ってきました。
管理会社はさかい創建でした。←うちの地域ではほとんどがそうです。
まぁそれまでにトラブルがあって苦手とされていましたから、担当者が早くその場を立ち去りたかっただけかもしれません。

お礼

またまたの回答ありがとうございます。

うーん、羨ましい。
tomokaさんがどのくらいの期間賃貸していたのか知りませんが、ふすま一枚のみとは。
私の所では契約の際に「解約時には鍵交換料金一万円がかかります」と言われていました。
もうtomokaさんの所をオーバーしてます。

今は引越し準備に追われつつ、こうして送ってもらえた皆さんの回答をいろいろと参考にさせてもらってます。

回答No.6

noname#2813

http://www.ntv.co.jp/FERC/research/20001112/r058.html

が参考ＨＰです。
裁判ではそれなりに時間はかかりますが、
小学訴訟制度は一回ですむような仕組みになっていますので、時間の心配等はされなくてもいいんじゃないかと思います。
訴訟費用は敗者の負担です。
手続き的なものも、私ははじめてだったので、
いろいろ聞いてからやりました。
行くのは２回です。

お礼

２００ｘってあの「特命リサーチ・・・」というＴＶ番組のＨＰの事だったんですね。
私はてっきりこのサイトで有名な回答者さんの会員名だと思ってました（汗、汗）。
なんだか妙に納得、かつ感心してしまいました。

少額訴訟裁判は費用が敗者負担と聞いただけでもちょっと安心。
でも、その分ぜったい負けられませんね。
もし負けてしまったらいったいいくらかかるのか・・・。
査定までまだもう少し間がありますが、裁判で争うような事態にならない事を祈るのみです。

回答No.5

noname#2813

一回少額訴訟の裁判を起こして勝訴しました。
HPでは２００xのHPが詳しいと思いますので、みてください。
敷金は保証金ですが、
債務がない限り返還されます。
債務の内容が問題ですが、実際には契約書に特約事項
があった場合も、自然減耗分については
あなたに支払いの義務はありません。
あなたの過失でやってしまったようなことは
一応、原状回復のために請求されても文句は言えないと思いますが、それでも、小さな染み程度であれば、常識的な範囲内での使用と見なされるようです。
その辺はよく範例を調べるなり法律相談で詳しく聞くなどして対応したほうがいいと思います。
小さな損壊程度であれば、自分で修復するな入りして、出るときも清掃を怠らないようにすればいいかと思われます。

お礼

実体験からの回答ありがとうございました。
実際に少額訴訟の裁判を体験してみてどうでしたか？
裁判、というと体験した事のない人間はどうしてもわずらわしさを感じてしまうと思うのですが。
費用や期間、手続きなど、体験談もお聞きしてみたいのですが。

補足

２００ｘのＨＰが詳しいとの事ですが、
２００ｘって・・・？
素人なのですみませんが、分かるように教えてもらいたいのですが。

回答No.4

tomoka

新築で入居しましたか？私は新築で入居したところから引っ越す時にほとんど取られなくて済みました。
ヘビースマーカーが二人いたのでそうとう汚れていたと思うのですけど。
穴が空いていたりしたところがあったけれど、それは入居した時からでしたのでそのことをきちんと言いました。
身に覚えの無い物は入居時からだと主張するほうがいいと思います。（不正はだめですよ）
なんでも「はい」だといろいろ付けられて金額もおおくなってしまいます。
これは私が何度か引越しして気が付いたことです。少しでもあれ？っと思ったら問いただして見てください。
ああいうのって結構あやふやなものですから「これはこうでした」というと「そうですか」ってなる場合が多いです。

補足

ＯＫＷｅｂ病は鎮静化しましたか？
私も徐々に感染しつつあります。
恐い（楽しい？）ですねぇ・・・

私が入居した物件は新居ではありませんでした。
タバコは吸わないのでヤニ臭さはないとは思いますが。
自分の記憶にある限り、状態についてはっきり主張させてもらいます。
tomokaさんはほとんど取られなかったそうですが、やはり敷金からの差し引きで済んだ、ということなのでしょうか？

回答No.3

miki3916

こんにちは！以前不動産管理会社に勤めていました
直接業務で今回の件をかかわってないので
分かる範囲でお答えします。
まず、法的には経年によるもの（入居者が通常に生活していて）は入居者が負担する必要は無い。ということになってると思います。例えばテレビの後ろってどうしても黒く汚れますよねあれは経年によるもので、じゅうたんなどのたばこの焼き後は入居者の責任という具合です。
ただ、あくまでも法律的なことで基本は入居時に交わして契約書の内容です。
例えば｢退去時には現状に部屋の状態を戻す｣しかなっていなければ部屋の中の家具などを撤去するという意味にもとれますし、壁紙など入居時と同じ状態に戻す意味ともとれるでしょう！契約書は読みましたか？契約時に宅建主任者が内容を読み上げるという決まりがありますがちゃんと読み上げて確認しましたか？
通常はここで確認して押し印するわけですから、契約書の内容に承知しとことになります。
従って、契約書に現状通りに直すという内容があれば同意しているとみなされるそうです
私が知っているのは数年前ですが、この場合は裁判などではいくら法律では経年によるものは入居者に責任はなしとしても契約書の記載があって押し印したとなれば、結果は半々と聞きましたよ
あと、数年前から少額の金額の場合は裁判が簡単になったと聞きました。
長くなりましたが契約書の内容今一度確認してください。
現実は、大家さん不動産会社によってさまざまです。
全額返してくれるところもあれば、クリーニング代のみ請求される（この場合も契約書に退去時クリーニング代といしていくら請求と入っているはず）さまざまです
ただ、もし数年すんでいるのであれば敷金以上の請求されなければ私だったら承知してしまうかも・・・
退去日翌日が立会いということですが、不動産指定の物件査定というのがちょっと気になりますね
リフォーム会社でしょうか？
これも先程とダブリますがまず事前に契約内容を確認して
それをもとにだとうな金額どうか判断して、だとうであれば通常はそのばでサインして、もし納得いかなければそのばで結論を出すのはやめたほうがいいでしょう
その場合、通常問題になるのが日割り家賃の問題（引渡しが遅くなるということで）次の入居者が決まっていれば
予定とおり入居できないことになる可能性がある
これはあくまでも私の経験に基づく話である程度あってるとは思いますがほぼ素人です。
もしどうしても心配であれば相談する機関の電話番号載せておきますので相談してみてください
埼玉しかわかりませんが聞けば教えてくれると思いますよ
不動産無料相談所　048-811-1820
確か月.水.金の10：00～12；00　13：00～15：00
謝った回答があればすみません
参考までに・・・
そうそう、クロスや床を直さなくてはいけない状況になって、業者の見積もりが高かったら知りやいや他の業者を使う人もいるらしいです
その場合も引渡しが伸びると思いますが
長くなってすみません

お礼

専門的な立場からの意見、大変参考になりました。
契約した業者はいわゆる「町の不動産屋さん」といったところではなく、かなり広範囲の地域の物件を扱う大手の業者でした。
（偏見かもしれませんが）そのせいか、契約はかなり事務的な感じで、契約書も物件の住所や家賃だけ確認させてサインしろと言われました。
あまりに簡略なので、ちょっと待ってもらい、自分一人で契約書の裏面の細かい文字を時間をかけて読みました。
ただ、その時は何件か物件を下見した後だったのでかなり疲れていて、早く契約を済ませて帰りたかったので特に文句も言わずにそのまま契約してしまいました。
今となってはその証明もできません。
物件査定の際には慎重に交渉しなくては、と思ってます。
ただ、miki3916さん同様、敷金内で収まればＯＫと思ってはいるのですが・・・。

回答No.2

noname#283

私はその道にはド素人ですが、先日ＴＶをみていてそのよ
うなトラブル集をやっているのを見てたので・・

やはりそれによると自然に劣化していくものについて請求
することは認められていなくて、かなり借りる立場の人は
守られているそうです。
ポスターを貼っていた画鋲の後とか、カベの日焼けがつい
てしまったとか、家具をたくさん置いていてカーペットに
修復不可能な跡がついたとか窓の結露を拭かなくてカビが
生えたとか（あ、これは結露するということを報告しない
といけないみたいですが）「ふーんコレもいいんだ」と思
う項目もあがっていました。覚えているので請求されても
しかたがないのは、額縁（絵画）をかざっていてそれをひ
っかけていたクギが重さに耐えれずカベに穴をあけてしま
った。というものでした。（他は忘れてしまいました）
そのＴＶではかなりすごい金額を請求されていて、裁判で
争ったところ、補修しなければいけない金額はごくわずか
でした。
あと、誓約書に書いてあることでも法律上で認められてい
ないことを書いてあった場合は無効だそうです。
これは家賃を滞納していて連絡がつかなくなった借主を
家主が「行方不明になった」と思い、家財を処分して次の
借主を見つけて勝手に契約を解除したケースを取り上げて
いましたが、契約書にかいてあってもコレはやってはいけ
ない。ということで慰謝料もとれていたと思います。

とかなり借主に有利なしくみになっているようでした。や
はりトラブった時は泣き寝入りせず専門家の方に相談する
のがいいようですね。

素人がダラダラと書きましたが、普通に暮らしている場合
は法律が守ってくれそう。ということのようです。
ちなみに敷金で補修してはいけないとも言ってました。

お礼

回答ありがとうございました。
具体的な事例は参考になりました。
当方にも思い当たるフシがあるので、今一度物件の原状態をチェックしてみます。

回答No.1

Naka

◆Naka◆
回答がつかないようなので、「自信なし」ですが出てきました。
元々借家法において、賃借人が原状回復の費用を持つ必要は定められていません。
その費用は、基本的に家賃収入から捻出するものであって、敷金や賃借人への別途請求する類のものではありません。
住んでいることによって経年劣化が起こるものに対しては「自然損耗」と分類され、これには子供の多少のいたずらやタバコのヤニ、焼け焦げなどまで含まれます。
要するに、わざと破壊行為を為したのでなければ、賃借人が負担する義務はないわけです。
ただ、賃貸契約を結んだ時点で、契約書にその旨が記されている場合はこの限りではありません。
トラブッた際は、裁判所の方で一時預かりの形にして、その間に交渉することになるはずですが、詳しいことはわかりません。 m(_ _)m

お礼

早々の回答ありがとうございます。
１０００回回答おめでとうございます。
すごいですね！
これからもＯＫＷｅｂが充実したサイトになるよう、良い回答をよろしくお願いします。

契約書には
「賃貸借契約期間の満了、契約解除の申入れ、合意解約により賃貸借契約が終了した時には乙は直ちに賃貸借物件を自己負担と責任において原状に復して甲に返還しなければならない。」
という一文がありました。