中古マンション購入費用を家賃に換算できるかどうか

質問

住居が決まり次第、結婚を予定しております。貯金を増やすために県営住宅への入居を考えております。
しかし、県営住宅への入居は抽選なので、いつ入居できるかはっきりしません。そこで中古の安価なマンションを購入してはどうかという考え出てきました。
しかし、中古のマンションを購入するとなると、いくらぐらいのマンションを購入するのが妥当なのかがよくわかりません。県営住宅の家賃を仮に５万とし、１０年住んだとして、合計６００万円。
ということは６００万円のマンションを購入できるという計算は間違っていますか？
マンションを購入するに当たって諸費用が数十万円と毎月の管理費、固定資産税がかかってくるというのは何となくですが、わかっています。

回答No.1

sinobu_wednesday · ベストアンサー

10年後にマンションは（安値かも知れませんが）売れるでしょうから、いくらで売れるかにより、その分を加算することが可能です。
例えば2000万円のマンションを購入し、10年後に1400万で売れれば、あなたは600万円の住居関係費の支出を10年間に行ったことになり、月額に直せば5万円です。

ですがこの計算は現金でマンションを買った場合にしか当てはまりません。ローンを組むとなると、金利についての負担を計算に入れる必要があります。
例えば2000万円のマンションを頭金0で購入した場合、2000万円をローンとして借り入れる必要があります。この場合、年利3%のローンとすると1年間の金利の支払いは60万円。計算を楽にするため元金均等払いで毎年60万のローンを返済（33年ローン）したとしても、最初の1年は元金＋利息で120万の返済、2年目は残債が1940万円、利息はその3%の58.2万円で返済額は計118.2万円…10年後には残債が1400万円まで減り、その時に1400万円でマンションを売却し残債を一括返済したとしても、600万よりかなり高い1119万円を住居関係費に費やしたことになり、一年平均では112万円をつぎ込んだことになります。
また、住宅ローンとしては元金均等よりありふれた元利均等支払いでは、年間返済額は毎年固定の95万円になりますが、10年後にはまだローンが1580万円残っており、1400万円でしか売れないとすると売却損を180万円も抱えることになってしまいます。
こう考えると、今の低金利の時代ですら、金利負担は非常に重いことが理解できます。

マンションを購入される場合、その物件にいつまで住むのかということと、その物件がその年数後にいくらで売却できるかということが重要です。
10年住むと仮定すると、不動産屋でいいなと思える物件を見つけたとき、その近隣で、同じ広さで10年築年数の高いマンションを探し、その値段を引いてみましょう。もちろん今後の地価の変動も本来は計算しないといけませんが、それをとりあえず無視するとすると、その引き算の結果が10年間のあなたの資産の劣化を意味します。
あなたは借財して資産を買い、借財の利息と資産の劣化分ために毎月、お金を入れねばなりません。

もしあなたに頭金が十分にあれば、頭金を積んだ分、借入金を減らせますから、それだけ利息分は減ります。しかし頭金を含めてあなたの資産（マンション）は劣化していくことに注意すべきです。100%頭金の冒頭のケース（金利の支払いは無し）ですら、10年で600万の資産が目減りしたと考えられるわけです。

さらに計算に入れるべき要素としては、質問者さんのおっしゃるとおり諸費用（中古マンションでは価格の10～20%と言われます）、管理費＋修繕積立金、固定資産税、ローンの一括返済手数料（ローンの途中で売却して残債を一括返済する場合の銀行への手数料です）、売却時の諸費用が挙げられると思います。

こう考えるとかなり厳しいと思いますが、実際、不動産の購入はかなりの勉強と準備が必要で、気軽に購入すると後で辛い場合がよくありがちです。ただ、勉強と準備を怠らなければ、今の地価安、金利安の時代はマイホーム入手の絶好のチャンスでもあります。頑張って見てください。

お礼

詳しい説明ありがとうございました。
考えなければならない事がたくさんあるのですね。
安価な物件を気軽に購入というわけにはいかないようですね。まず、不動産屋に行って具体的な金額を提示してもらうようにいたします。

回答No.2

noname#11466

換算できますよ。というより購入する場合でも一度はこの計算をする事を私はお勧めしています。

これは賃貸経営の計算の仕方をそのまま使います。ただ賃貸経営と異なり、

・借り手を捜す経費（不動産仲介手数料や管理代行費用）
・入居率

が持ち家ですから異なります。つまり前者の経費は０円としてよいし（自分が借り手なので）、後者の入居率は１００％が保証されています。（自分が住むから）
ただ転勤の可能性がある場合には、上記２項目も含めて収支が赤字にならないように出来れば、万一の時には賃貸に出すこともできてよいですが。

基本的には、

・建物減価償却費
・ローンの金利の支払い（元金返済分は減価償却に含まれるので除いて下さい）
・建物維持管理、修繕費用（月１～２万程度）
・固定資産税

を見込めばよいでしょう。

実際には購入時などにかかる諸経費分も見込む必要があると言えますが、その場合には賃貸でも入退去時には費用がかかるのでその比較もしなければならないことから、面倒であれば省略すればよいかと思います。

やり方がどうしてもわからない、こまかく計算の仕方を知りたいという場合ですと、賃貸経営の本が色々出ていますから、それの中から適当に一冊選んでその計算を当てはめて見て下さい。

なお、永住する場合には減価償却費は単純に建物の寿命で考えればよいのですが、途中で売却を考える場合には、将来の売却できるであろう価格で見込まなければなりません。これは近隣の中古の売却価格と築年数のデータを複数集めておおざっぱなグラフを書けば推定できます。

お礼

詳しい説明ありがとうございました。
なるほど、賃貸経営の本ですか。思いもつきませんでした。近隣の中古住宅の価格も併せて調べてみるようにいたします。ありがとうございました。