財住金の貸付決定について

質問

お世話になります。よろしくお願いします。
さて、先日土地の契約をいたしました。
お金が無いものですから、全て銀行から借り入れを
しました。
銀行の方は、問題無く通過しそうです

そして、建物の方は、３月くらいに着工予定でハウスメーカーと契約を交わし、「たたき台」ということで、建築工事請負契約書を交わしました。そこには、
『本工事の請負代金は金１６９６万円也（消費税込）とし、後記の表示の方法によって請負代金を甲は乙に支払う』と書かれています。
この値段は、あくまでも建物だけの値段であって、オプション工事（外構、別途追加工事代等）は含まれていません。
ハウスメーカーの担当者曰く、
外構は１００％融資されるし、オプションについては、８０％が追加変更できます。と言っていました。
しかし、先ほど財住金のHPを見たら、
「貸付決定が決まってから着工となります」
と書かれていました。
そこで

○貸付決定というのは、建築工事請負契約書の金額を言うのでしょうか？
それとも、追加のオプションも含めた金額を指すのでしょうか？
（オプション工事費については、まだ時間がかかりそうなのです）

○貸付決定する金額は、何の契約書で決まるのでしょうか？

担当者の方は、追加工事の金額変更はいくらでもできますから！と言っているのですが、なんとなく不安に
なってきてしまいました。
もし、オプション等の追加工事を含めないとなると、手出しが多くなってしまい、払えなくなってしまいます。

○もし、オプション（追加工事）の代金を含め２０００万くらいになっても、
追加料金ということで、財住金に申し込みが出来るのでしょうか？

○追加工事となってしまい、オーバーした分は、財住金ではなく、銀行から借り入れた方が良いのでしょうか？

分かりにくい文章になってしまいましたが、本当に困っていますので、よろしくお願いします。

回答No.1

greensnake · ベストアンサー

土地は銀行から借り入れて先行取得し、建物分の資金を財住金で借入するという事ですよね。
もう財住金の担当者には相談されていますか？
財住金の場合、通常、土地を先行取得した場合であっても、建物用の資金を借りる際に、土地に第一優先順位の抵当権を設定することが条件のはずです。銀行さんはその点を了解済みでしょうか。もし銀行が抵当権順位変更を認めないとなれば、そもそも財住金から借り入れることが出来ない可能性があります。ご確認ください。

財住金からの借入れは、住宅金融公庫と同じ基準で、土地と建物の審査がなされます。従って、手続きとしては、
（1）建築請負契約の締結（金額の確定）
（2）建築確認申請用の書類作成（この段階で基本図面は確定）
が終了していなければ、正式な申込が出来ません。
融資額は（1）を基準に決定されますので、追加費用が発生したとしても、融資金額をあとから上乗せすることは出来ないはずです。
もしオプションや外構についても融資対象にするのであれば、（1）の段階で金額を請負契約書に盛り込んでおく必要があります。（外構分は別契約でもＯＫですが、申し込み時点で契約を済ましている必要があります。）銀行融資と異なり、そのあたりは融通が利きませんから、十分ご注意ください。

オーバー分を銀行から借り入れる点については、抵当権の問題もありますから、土地を購入時に借り入れた銀行に相談するしかないと思いますが、追加融資してくれるかどうかは、審査を受けないと分からないでしょう。

お礼

本日、財住金から「手引き」なるものを入手しました。いろいろな厳しい条件があるようですね。
いっそのこと、銀行から借りてしまった方が、簡単で良いのかなとも思いました。
お返事ありがとうございました。