住宅ローンの借り換えについて質問です。

質問

どうも、お世話になっています。

共働きの夫婦です。妻は看護士、自分はフリーランス
今年から、土地一千万前後、建物一千万前後を信用銀行から借りています。金利は2年固定です。
借りているのは妻です。

実は自分はフリーランスでして、確定申告で赤字申告していたので借り入れが自分の方では無理でした。（何から何まで経費で落ちる職業なので、、、）
で、今年から専属契約をして仕事を受けるので、確定申告から年末調整と変わり、収入面ではローン申請である程度は問題がなくなりそうです。

2年固定が終わる頃か、3年後くらいに他銀行で、借り換えを不動産屋から進められているのですが、どうした物か悩んでいます。
（2年後ですと過去の2年分は収入的には問題なくとも3年前は赤字申告ですし、借り換えが可能かどうかあやしいですし、というのもあります）

現在は妻一人ですので、ローン減税の方もあまり旨味は無いですし、借り換えて収入合算でローンを二人でしたほうが良いのかなとも思っています。
しかし、借り換え時の諸々の諸経費等も考えると借り換えがいいのか悪いのかも判断が自分にはつきません。

さて、我が家の場合は借り換え（合算で）した方が良いのか、それとも今のローンのままの方か、どちらが良いのでしょうか？
借り換えの場合気を付けないといけない事などもありましたらご教授ください。

また、不動産屋からは都銀から借りた方が良いと言われましたが、そうなのでしょうか？

よろしく御願いします。

回答No.5

QuiQuiQuiRin · ベストアンサー

なんと、持分は50:50なのですか．．．．

ただ、そうなると住宅ローン減税では別の問題も出てきます。

仮に2000万円の物件を、頭金諸費用を差っ引いて1500万円のローンを組んで借入れしている場合（債務者は奥さんお一人）、奥様の住宅ローン残高が1500万円あっても、住宅ローン減税の計算元本は、あくまでも取得価格の50%である1000万円が上限です。

税法上は、あぶれた500万円は「住宅取得の目的外の借入れ」に区分されます。

本来銀行は、こういったケースでは満額融資はしないのですが、親からの援助があったり、共有持分の割り振り方次第ではこのようなケースが起こり得るの事実です（かく言う私が、微妙にこの「取得対価」でキャップを受けてしまってます）。

この状況であれば、確かにあぶれた分のローンを質問者様に割り振れば住宅ローン控除の対象になりそうですが、そもそもが「住宅所得の目的外の借入れ」ですので、これを住宅ローンの条件で借り換えし、かつ新たにローン控除の対象に算入できるかは、私にはなんともよくわかりません。
税務署（金払って税理士に聞いても税務署で否認されれば無意味ですので）に聞いてみましょう。

2000万円の物件価格のうち、頭金などが潤沢にあり奥様のローン残高が1000万円以下の場合は先に述べたとおりです。
ただこの場合も、ローンを按分するのであれば、奥様の持分である1/2の所有権もさらに按分するのがスジとなります。
（贈与税を払って移転するという手もありますが．．．）

お礼

なにやら難しい事になってしまいますね、、、
不動産屋の担当は凄く簡単そうに「借り換えがお得ですよ♪」
ってなかんじだったんで、、、
自分も　「そうなんですか？♪」　ってなもんです、、、

悩むのが、もし借り換えが難しく、ローン減税も合算ローンの場合旨味が無い、さらに贈与税なども絡んでくる可能性があるとなれば、、、
今のままの方が断然安心でお得って事になってしまいますよね。
そうなると、今年から専属契約で確定申告から年末調整に変更する意味もあまり無くなります。
（契約先では確定申告か年末調整にするかはこっちの好きな方で出来ますので）
実際、確定申告で赤字申告のほうが実質的な収入は多いので（合法的にです）、そちらのまま今のローンをガンガン減らした方が良いって事になりますよね。

もっと勉強しないと行けないですねホントに、、、

補足

どなたか、どこかにローン減税やローンの借り換えについて素人にも解りやすく説明してあるHPとかご存じでしたら教えてください。