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賃貸アパートの立ち退きについて質問です
satoshinoの回答
不動産業者です。 すべての地盤を調査することはありません。 耐震構造なども法律改正する度に建て替えるわけではありませんからね。 もし、地盤沈下の危険性を知っていながら入居者に説明せずに 地震で被害が出たら、悪意と見なされ刑事責任も発生します。 ですので入居の期間に関係なく妥当だともいます。 ＞敷金、礼金、引越し費用などの初期費用をオーナーや不動産仲介会社に負担させることは可能でしょうか？ 敷金は、預かり金なので全額戻ります。 仲介手数料や礼金・引っ越し費用なども戻ると考えるのが一般的です。 ＞いくら20年前とはいえ建設時に地盤調査は行っているはずだから地中に木が埋まっていたことは把握していたはずだし 岩盤崩落など考えられない大きな事故が発生しますが、地盤なども分からない事が多いです。 また、下手に地盤を調査して建設できない土地と判断され許可が出なくなったら土地は一気に下落します。 下落した土地が数百haだったら大変な損害です。 このような事もあります。
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賃貸アパートの立ち退き交渉にあたって、大家さんに「立退き料」を何処まで請求して良いか、 また、今後具体的にどのように交渉を行っていくべきかについて相談させてください。 現在、築40年の木造賃貸アパートに約11年間住んでおり、 仲介の不動産屋さん経由で、大家さんから立ち退きを要求されています。 ※立ち退きの要求自体は約1年前（2013年頭ぐらい？）に通知されました。 立ち退きを求める理由は、大家さんの方で相続が発生し、 アパートも古いので取り壊して更地にするとのことで、 既に解体業者さんにも連絡をしているようです。 去年の年末に不動産屋さんから改めて連絡を受けて、 素人ながら色々調べてみた結果、こういう場合には貸借人に立ち退きを 要求する正当事由に代わるものとして、次の引越しにかかる諸費用を「立退き料」として 請求できる可能性があるとお聞きしました。 現在、私の方から大家さん側に、不動産屋さん経由で「立退き料」として以下を請求しております。 ※法的に「立退き料」を支払う規定はなく、当事者間の話し合いで決めることであるとも理解しております。 -------------------------------------------- (1)引越し先物件の敷金＋礼金＋前家賃＋契約手数料等の、 契約にかかる諸費用 (2)引越し業者に払う費用 (3)現在住んでいるアパートの敷金の全額返還 （アパート取り壊しとのことで、現状回復は不要であり、敷引き自体が発生する要件をなさない そもそも、今回の立ち退き料とは切り離して考えるべきと判断いたしました。） (4)役所や会社・友人や業者など、関係各所への住所変更等の手続きの諸費用や時間的負担に対しての迷惑料 -------------------------------------------- (1)→大家さん了承済 (2)(4)→大家さん拒否 (3)→あまり返還する気はないが、それなら引越し費用などは請求するなとのことです。 (4)については、全く考えていないとのことでした。 ※仲介の不動産屋さんのお話によると 大家さんの方でも、今回の件についても普段からお付き合いのある弁護士の方に 相談されているとのことです 私自身は、上記(1)～(4)の費用を出来るだけ大家さんに負担していただき、 引越しまでのある程度の時間的余裕をいただけるという条件が揃うという前提があるのであれば 今のアパートから引越しても良い、と考えております。 仲介の不動産屋さんには、 「大家さんはこれ以上譲歩しないので、後は調停や裁判になりますね。」 と言われてしまい、現在私自身あまり経済的に余裕がなく、本意ではありませんが 司法書士の方、あるいは弁護士の方を間に立てて交渉を行なわないと、 立場的に不利になるのかな、という不安があります。 調停、もしくは訴訟となってしまった場合のリスクについても私自身なにも分かっていません。 弁護士の方にお仕事を御願いすると、それなりに費用もかかってしまいますし、 かといって、自分が相手方の弁護士相手に有利な交渉が出来る自信もなく、 大家さんが仰っている条件を、泣く泣く飲むのしかないのかな・・という心境になりつつあります。 今後具体的にどのように交渉を行っていくべきでしょうか。 どうかご回答の程、宜しく御願いいたします。
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長文ですがよろしくお願いいたします。 （私の家族をAさんと表記いたします。） まず経緯から・・ 今年の７月初旬に賃貸一戸建てに入居しました。 ９月中旬にに突然不動産会社から連絡がありました。 内容は、オーナー様が売却したいと言っている。意思は固いようなので、できれば今月中に解除通知を送付したいそうです、とのこと。 次の日自宅に不動産会社の方が来られ、 オーナー様はA様が購入してくれれば一番いいといっています。まずA様に購入意思があるか確認に来ましたと。 購入意思はないこと、退去の場合はそれなりの費用がかかるから考えていただきたい。と申し上げました。 この時点では、売却理由ははっきり言われませんでした。 連絡を待っていましたが、２週間たってもないので、こちらから経過報告だけでもなぜしていただけないのか、クレームの電話をしました。 その回答は、それなら２年住んでもらって２年後に契約解除でもいいようなことを言われました。 数日後電話があり、もう一度売却理由を聞いたところ 住宅ローンが払えなくなったらしい・・ とのこと、こちらが納得できないと言うとでは、仲介手数料をお支払いしますと言われました。 きちんと数字示してほしいと伝えたところ、まだ連絡しますとのこと。 連絡が１０日以上たってもないので、こちらから電話を入れる、 敷金と引越し費用を支払う方向で話を進めているとのこと、オーナー様から返事がまだない。 ４日後の今日電話があり敷金と引越し費用を負担します、これでいかがですかと。 以上経緯です。 賃貸契約上の内容、 １、不動産会社は仲介媒介でなく代理となっている。 ２、抵当権付物件（含仮登記） ３、抵当権付についての特記事項としては、 競売が実行されたら、六ヶ月以内の明け渡し、新貸主に敷金の清算は求められない、明け渡しを求 められない場合でも、新たに賃貸契約を終結を求められることがある。が記載されています。 ４、平成１８年完成（築１７年） ５、完成時オーナー夫妻自身が居住していた、その後１世帯賃貸で入り我が家で２世帯目 ６、ご近所づきあいもよく、皆さんいい方だったとおっしゃっている。 お隣さんによると、もう一軒持ち家を持っているとのこと。 不可解な点 １、今までの経緯をみても不動産業者の言うことがその場しのぎでとっさにいったような感じではっきりしない、ころころ変わる。 ２、何につけても時間がかかり、連絡がない、申し訳ありませんしか言わない。 ３、賃貸契約書は入居後２ヶ月後に送付されてきた（９月中旬）、その数日後売却予定の電話があった。 ４、この不動産会社はアパート、マンションのとり扱い部件がほとんどで、一戸建ては我が家の物件１つであった。 ５、ローンが払えなくなったと理由もそれは正当事由にならないと申し上げたら、黙ってしまった。 また、オーナー様のお住まいを聞いたところわからないとのこと。 『我が家の所感』 居座ることもできるとは思いますが、いずれ同じことになると思うので、退去する予定で考えています。 何か裏のあるような気がして、仕方ありません。お詫びのひとつもありませんし、オーナー様の意思と は思えなくなってきました。 質問 １我が家は退去にあたり、引越し費用も含めて賃料（１１万）の７～８ヶ月分（約８０万）その金額決して法外な金額ではなく提示しての交渉はしてもかまわないでしょうか？ ２、オーナーが不動産業者を仲介でなく代理にする場合一般的に何か特別な事情があるのでしょうか？ ３、たとえば不動産業者が賃貸物件を利益重視のために売却物件にしたいがためにオーナー様を説得して売り物件に変えるということは業界ではあるのでしょうか？ 以上大変長くなりましたが、回答をよろしくお願いいたします。
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3月末に、大家宅へ呼び出され、 土地を売ったので、8月までに立ち退いてくださいと話を受けました。 条件に関しての話は、そのときはせず、 翌日、仲介不動産やへ行ったら、そのことは知らず、 まぁ、前は最大限のことをするとおっしゃってましたねといわれました。 取り急ぎ、同条件の物件を探してくださいとお願いていたら、 不動産屋が次に持ってきた物件は、敷金がタダですからという物件をメールで送りつけてきたのみで、立ち退き保障の話が一切ありませんでした。 ありえない話なので、 立ち退きの条件を書面でくれと、メールを返信して、 翌日に、大家さんから電話があり、 言い忘れました、敷金はご返却します。 勘弁してくださいと、いきなり言われました。 私としましては、正直出たくはありませんが、 大家さんのが、お婆様が痴呆になってしまい、老人ホームに移るので、その近くに引っ越すという事情は重々わかるので、 出ることに関しては、問題ないのですが、 あまりにも、立ち退き保障があまりにもひどいので、 こちらから、条件の提示をしようと思います、 立ち退きにかかる費用全部の保障を請求するのは、 尋常ではない請求になるのでしょうか？ ちなみに、正直、今の仲介不動産があまりにも不安なので、 他の、仲介業者で、家を探して、気に入ったので契約に入ろうと思っています。 家賃が1万円上がります。 どなたか知恵を貸していただけますようお願いいたします。
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補足
プロの意見ありがとうございます。 建築基準法載ってる本見たら、確かに木造住宅2階建て以下ならば地盤調査は新たに必要ないみたいですね・・・ 東日本大震災の時に県がこの近くも地盤調査したみたいなんですけど（5cmほど沈下したみたいです）、あくまで地点を絞っての調査だから分らなかったのかもしれませんね。 うーん、本当に災難です。 地価下がるのは分りますけど、後にこのような事態になったら困るの施主や建設業者だと思うんですけどね。 それはさておき、敷金というか新たに引っ越した場所の退去時クリーニング代ですかね。 あと、火災保険とカギ交換代の請求と退去時までの現在の家賃免除は可能ですか？ あとあなたの書き込みで「戻る」と書いてあるのは、現在住んでるアパートのことではなく、 新居のですよね？