10万円の長期修繕計画は役に立つか

質問

マンションの長期修繕計画について質問です。
私は、長期修繕計画作成のためには、設計事務所に調査・診断を依頼して、
構造物の劣化予測をする必要があると思っていました。
したがって、調査・診断費用におおよそ200万円程かかるものと思っていました。
しかし、簡易な方法で10万円以下でできるという管理会社があるのです。
そのような長期修繕計画は実際の役に立つのでしょうか。
それで修繕積立金計画を立てても、予想と現実が大きく食い違うということはないでしょうか。

また、長期修繕計画作成の相場は、グレードがいろいろあるにしても、いくらくらいなのでしょうか。

よろしくお願いします。

回答No.4

something2013

NO1です。
少し、追記させて頂きます。

「長期修繕計画」に付いて、他の見方が有るように思います。
即ち、「長期修繕計画」の内容に付いて、作成者は、「責任を取れるか？」と言う事です。

10万以下で「長期修繕計画」」の作成が出来る管理会社が有って、将来的にその内容が
問題となった時、その管理会社は、責任が取れるか？です。

アンケートや従来の記録を確認して作成される「長期修繕計画」は、その与条件の範囲内での
想定解であり、その他の不確定要素、未確認情報（実は現実の姿）は考慮されていません。
故に、当然、責任を問えるはずがありません。

最初から入っている管理会社でも、「長期修繕計画」は作成できます。しかし、
そこに付いても、その内容に付いて責任が持てるか、、を聞けば、厳密には、
責任が持てないと答えるでしょう。

しかし、何故、「長期修繕計画」が必要か、を考えると、「管理組合」が「将来」に
対して備えるため、必要としていることが解ります。
即ち、住民の方々に将来を説明し、場合によって、管理費等の変更をお願いするために
必要なのだと思います。

管理組合が「長期修繕計画」を発表し、内容説明を行い、場合によって、管理費の
変更をお願いすることになれば、当然、「長期修繕計画」の内容に付いて、管理組合自体が
責任を負う必要が出てきます。

管理費の相場が平米200円だから、今の管理費平米150円を値上げします、と言ったところで
根拠も無く、受け入れてくれる、とは思えません。
何故、190円ではだめなのか？と言った事にも返答できる事が必要です。
（そして、不幸なことにマンション業者は、契約を取るため、当初の管理費を意識的に
　安く設定する傾向があります。5年毎の見直しが必要、とのコメント付で。）

先に述べたように、何故、管理組合が「長期修繕計画」を必要としているか、と言えば、
「長期修繕計画」の作成を必要としている状況が生じつつあるからです。
（即ち、新築直後では無く、一定の日数を経過して、「長期修繕計画」の見直しが
　必要になってきている、と言う事です。）

そして、これから作成する「長期修繕計画」は、最終的に、管理組合で責任を負う必要が
あるものとなります。（5年毎の見直しのため、少なくとも5年程度は。）

そのように考えると、相談者が考える、建物診断とそれを受けての「長期修繕計画」は
妥当な考え方だと思います。

一方で、そこまで深く考えない方々も多くいらっしゃいます。
その方々にとっては、専門家らしいところが作成した「長期修繕計画」は信頼出来る
ものなのかも知れません。
ただし、総会で、その計画の根拠を問われた時、返答出来ないでしょう。
そして、管理費の変更が発生する場合は、当然、皆さん厳しい目で内容を見ます。
10万円で作成したアンケートによる「長期修繕計画」がそれに耐える、とは、
思えません。

「長期修繕計画」は内容はともかく、あれば良い、と言うものでは無く、それを使って
マンションの健全経営を目指すものでないと意味がありません。
また、同時に、管理組合として、内容に責任を負えるものでなければいけない、と思います。

お礼

少なくとも10万円の長期修繕計画では精度が乏しく、それを元にした修繕積立金計画もさらに信頼性が乏しい。
したがって、それらを根拠に総会で「修繕積立金の値上げ」を提案しても、受け入れられない恐れがある。
ということですよね。
とにかく、中古マンションでもないと転売時に評価が下がるので、とにかく作成してほしい。というレベルであれば
10万円の長期修繕計画もありかも知れませんが、そうでない限り、建物点検・診断をした上での長期修繕計画
でないと意味がないですよね。
ありがとうございました。