10万円の長期修繕計画は役に立つか

質問

マンションの長期修繕計画について質問です。
私は、長期修繕計画作成のためには、設計事務所に調査・診断を依頼して、
構造物の劣化予測をする必要があると思っていました。
したがって、調査・診断費用におおよそ200万円程かかるものと思っていました。
しかし、簡易な方法で10万円以下でできるという管理会社があるのです。
そのような長期修繕計画は実際の役に立つのでしょうか。
それで修繕積立金計画を立てても、予想と現実が大きく食い違うということはないでしょうか。

また、長期修繕計画作成の相場は、グレードがいろいろあるにしても、いくらくらいなのでしょうか。

よろしくお願いします。

回答No.1

something2013 · ベストアンサー

長期修繕計画の妥当な金額、と言うのは、無いのではないか、と思います。

一応、思いつくまま記載してみます。

　長期修繕計画を何の為に作成するのか、にもよってくると思います。
　新築のマンションでは、当然、建物劣化は考慮の必要が無いので、机上の空論（一般論）で
　済みます。
　故に、デベロッパーあたりが、引き渡し書類の中に無料で入れてくれます。

　しかし、例えば10年位経過したマンションでは、屋上防水の10年保証切れが問題として
　浮上し、現実的に、大規模修繕工事、の必要性が生まれてきます。

　この時点で、積立金は十分なのか？次の大規模修繕工事にも耐えられる計画なのか？が
　問題となります。

　この時点で、現実の経年劣化した建物での長期修繕計画の必要性が増大します。
　長期修繕計画の精度を向上させるため、サンプリングによる建物の診断、設備機器、配管
　EV等のメンテナンス状況、及び耐用年数の把握、等、建物全てに係る情報を整理して
　今後の長期修繕計画を作成する必要があります。

　この時点で、まともに考えて１０万のレベルでは無い、とは思います。
　長期修繕計画を何故、このように詳細に組むか、と言うと、全て住民の方々の月当たりの
　負担増に関係してくるからです。

　住民の方に、十分に納得していただく為には、客観的で、透明性のある建物診断書と
　それに基付く、長期修繕計画書が必要になってきます。

　長期修繕計画書は、〇〇年目は、屋上防水やり替えで〇〇千万、〇〇年目は、外壁修繕で
　〇〇千万、と言うように、各エポックでの想定金額を設定し、それに対する管理費等の
　住民負担と積立金総額の推移を何通りか、シュミレーションして、長期修繕計画の信頼性を
　担保します。

　以上の流れは、実は現在住んでいるマンションで実際進行中の流れです。
　この流れを設定し、設計事務所を巻き込んで、大規模修繕計画をまとめ、長期修繕計画を
　作成して、管理費等の値上げを承認していただくまでに、２年以上要しました。
　（準備に時間を要しましたが、総会承認は、幸い、一度で頂きました。）

　今のマンションでは、大規模修繕計画（設計）とそのための現状把握としての建物診断、
　その結果を受けての長期修繕計画作成をセットで扱うのが効率的、との考えから
　一括して、設計事務所に依頼しました。

　このため総額では（設計、工事監理含む）では、２００万では全く足りませんが、
　建物診断と長期修繕計画の作成、のみでは２００万でいけるように思います。

　以上の点は、マンションの規模にも左右されるように思いますが、しかし、実際に
　要求される内容は、マンションの規模に左右されません。
　規模が小さい時は、設計事務所を早めに巻き込んで、設計事務所の負担を大きく
　しないと、難しいかもしれません。

　また、長期修繕計画は一度作成すれば終わりではなく、５年毎位に、想定通りか、
　調整が必要か、の見直し作業が必要になってくると思います。

お礼

ですよね。予想通り200万円程度ですか。10万円レベルの簡易な長期修繕計画などは役に立ちそうにないですね。ありがとうございました。