地震で壊れた擁壁の修理方法と費用請求等について？

質問

東日本大震災で被災し、大変困っております。
擁壁の修理方法と、不動産の法律関係にお詳しい方のアドバイスをいただきたいと思い、質問させていただきます。

今回の東日本大震災で自宅前側の擁壁が倒壊、裏側の擁壁の角が割れてしまいました。
住んでいる所の震度は５強でした。

東西に傾斜のある土地へ擁壁を作り、そこへ盛土をした宅地に家が建っています。
擁壁の高さは西側の一番高い部分で約３．８ｍ。
構造は、現場打ちのコンクリートの上に高さ１．５ｍのＬ型擁壁を乗せた２階建て構造になっています。

現場打ちのコンクリートと上に乗せたＬ型擁壁は、Ｌ型擁壁の横同士の繋ぎ目部分に、直径１３ｍｍ、長さ約３０ｃｍ程度の鉄筋を、それぞれ１本だけ挟み込んであり、それだけで上下がつながっている状態で、その繋ぎ目にコンクリートが入っていない箇所もありました。

東日本大震災により南側の擁壁が、現場打ちに、Ｌ型擁壁を乗せた接合部分が外側へ”くの字”に折れて倒壊してしまいました。北側の擁壁は倒壊は免れたものの、現場打ち、Ｌ型擁壁両方共、角の部分が割れて開いてしまいました。更に、現場打ちのコンクリート部分に縦方向に幅１～２ｍｍ程度で複数のクラックが入った状態になっています。

1．不動産業者への修理費用の請求について

県の土木事務所で台帳を確認した所、高さが２ｍを越えているのに、工作物確認申請はされていませんでした。
又、現場打ちコンクリートの部分も高さ２ｍを超えているのに、水抜き穴がありません。

対象の土地は、擁壁、盛土の造成が終わった状態で不動産業者から平成４年に購入しました。
施工は不動産業者からの発注で、別の土建業者が行いました。

購入後、２～３年で擁壁の角が少しずつ割れ、不動産業者へ修理して欲しい旨申し入れた所、今ある擁壁を壊して作り直すより、南北双方の土地を買い増し（１．５ｍ幅程）して、新たに擁壁を作った方が安くて簡単に出来るとの事で、それぞれの地主へ譲って欲しい旨頼みに行ったのですが、どちらの地主も譲ってくれませんでした。

その後一時転勤となり、擁壁の件も進展がないまま、今回被災してしまいました。

倒壊した現場を何人かの土木業者さんに見てもらった所、擁壁を２階建てにする事自体、通常考えられない事だと驚いていました。

・２階建ての擁壁は、違法なのでしょうか？欠陥構造物と言えるのでしょうか？

・もし違法又は欠陥構造物の場合、不動産業者へ修理費用請求ができるでしょうか？
　請求可能な場合、どの程度の費用割合（できれば全額負担してもらいたいです。）まで請求可能でしょうか？

２．北側擁壁の修理方法について

北側の擁壁は家の基礎から約１．８ｍしか離れていない為、壊れた擁壁を取除くと家の基礎（布基礎）が崩れる可能性がある為、擁壁を取除いて作り直す事が出来ないと、複数の土建業者に言われています。

又、擁壁を取除かずに、内側から掘って修理するにしても、上記同様に基礎が崩れる可能性がある為、それも難しいと言われています。

そこで、北側の土地を買い増し（１．５ｍ幅程度）して、新たに擁壁を作った方が安くて簡単に出来るとの事で、ふた筆ある別々の地主双方へ直接何度かお願いに行ったのですが土地を譲ってもらえません。
他の人に間に入ってもらい、その人から譲ってもらう様お願いしてもらっても駄目でした。
土地を貸すことも、外側から支えの杭（柱）を打つ事も断られました。

・その様な状況で、何とか擁壁を応急処置では無く、修理、又は補強する良い方法はないでしょうか？

３．北隣の土地について

・人命や財産に損害が及ぶ恐れのある状況でも、地主に一切協力しないと言われたら、土地を譲ってもらったり、借りたりして修理をする事を諦めないといけないのでしょうか？

・調停や裁判等、法的に何か土地を譲ってもらったり、長期借用する方法は無いものでしょうか？
（サイト等で調べた限りでは、修理する期間北隣の土地を使用する事は法的に可能な様なのですが、現状家が建っている状態では修理自体が出来ないと言われています。）

・きちんとした修理、補強が出来ず、応急処置となり、将来家が倒壊してしまった場合、北隣の地主に対して損害賠償請求等ができるのでしょうか？

又、逆に倒壊した擁壁を撤去したり、北隣の地主に対して賠償する責任が発生するのでしょうか？

以上、長文で申し訳ありませんが、何卒良いアドバイスをお願いします。

回答No.2

tamao-chi

＞現場打ちのコンクリートと上に乗せたＬ型擁壁

これは全体的にそのような構造なのですか?
長いスパンで擁壁を造る時、一部地盤が弱い、谷となっている場合などで「置き換えコンクリート」とする場合もあります。
「業者が驚いてた」というのであれば違うかもしれませんけど。

＞Ｌ型擁壁の横同士の繋ぎ目部分に、直径１３ｍｍ、長さ約３０ｃｍ程度の鉄筋を、それぞれ１本だけ挟み込んであり

これがどの部分かわかりませんが、伸縮目地や、もし置き換えコンクリートであれば配筋して一体化することもありません。

隣地は工事する場合のみの借地ならば大丈夫ですか?
たとえば、擁壁と建物の間をオーガーで現状擁壁の底版ごと削孔して杭を打ち土留をする事も出来ます。
もし境界と擁壁に余裕があれば今の擁壁を包み込むように補強する事も可能です。
いろいろな業者に見てもらえばいろいろアイデアが出ると思います。
お金はそれなりに掛かりますが、安全自体はお金で買えませんから。

お礼

tamao-chi　様

お礼が遅くなり申し訳ありません。

アドバイスをいただき、ありがとうございました。

＞これは全体的にそのような構造なのですか?

はい。全体的にこの様な構造になっています。
土地も、谷ではなくて、写真手前側に向かっての傾斜地となっています。

又、現場打ちのコンクリートの幅（厚さ）は約２０ｃｍ足らずです。Ｌ型擁壁の底部全体が乗るほどの幅は無いです。

＞伸縮目地や、もし置き換えコンクリートであれば配筋して一体化することもありません。

下側の現場打ちのコンクリートと、その上に乗せたＬ型擁壁を配筋して一体化しないのでしょうか？
その場合、上記の様に下側の現場打ちコンクリートの幅が２０ｃｍ足らずの場合、簡単に上下がずれて倒壊する要因にならないでしょうか？

＞いろいろな業者に見てもらえばいろいろアイデアが出ると思います。

はい。アドバイスをいただきました通り、早速専門の業者さんを探して見てもらおうと思います。