住宅ローンの「金利切替」について教えてください！

質問

住宅ローンの「金利切替」について教えてください！

二年前にマンションを購入し、毎月のローン返済をしています。
１７００万円借りた内、１２００万円を３５年の固定金利
残りの５００万円を変動金利で組んでいます。
（固定金利は、２．８％です）

先月、住宅ローンの銀行からＤＭが届き、今なら固定から変動に切替できると・・・
変動にすると、６月の適用金利が「１．０７５」となっていました。
とっても魅力を感じていますが、知識不足のため切替に悩んでいます。
（切替えるためには、取扱い手数料を約２０万円支払う必要があります）

このまま金利が低ければ、切替をしても得になるとは思うのですが
金利が上がればもちろん損をする訳で。

最初に固定金利を選んだ理由は、そうゆう心配をしなくてもいいようにと思い
マンションの販売の方に相談をして決めました。

現在、固定金利で借りている返済残高は、約１０００万円です。

皆さんでしたら、切替をしますか？
私たちの中では大きな選択ですので、ぜひ教えていただきたいと思います！

切替の特別企画が７月中旬までの期限となってますので、
至急回答をいただければ嬉しいです。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

Domenica

３５年の固定金利と変動金利型の併用…とのことですが、旧・住宅金融公庫融資やフラット３５との「併せ貸し」ではないですよね？
このパターンの方も多くいらっしゃいますし、取扱手数料の額からしますと、正確には「借り換え」なので。
尤も、以前は、自行の住宅ローンについては「借り換え」ができなかったところが多かったんですが、「お客さんを逃がさないために」、ちょこちょこと対応を始めているところが増えてきましたので、どちらの可能性も考えられます。

ただし、銀行は「切替」と言っているようですが、先ほども申し上げましたとおり、正確には「借り換え」だと思います。
改めての審査はしないかもしれないけれど、「金銭消費貸借契約」は締結しなおしになると思いますし、抵当権についても変更が必要になると思います。
保証会社保証については、変更なしで済むのかもしれませんが。

２年前に組まれた住宅ローンで、敢えて固定金利型を多めに選択されているということは、返済についての計画性を重視されたのだと思います。

> 変動にすると、６月の適用金利が「１．０７５」となっていました。
多分、７月の適用金利も変わっていないと思います。
この「1.075％」という金利は、店頭表示金利よりも「1.40％の優遇」だと思われるのですが、「1.40％の優遇は完済まで続くのか？」という点については、確認していただきたいです。
時々、「次回の金利見直し時まで（要するに半年間だけ）」という、意地悪な条件を設定している金融機関もあるものですから…。

> 二年前にマンションを購入し
> １２００万円を３５年の固定金利
> （固定金利は、２．８％です）
この条件で、返済方法について「元利均等返済」「ボーナス返済なし」と仮定して計算しますと、債務残高は1,100～1,150万円になります。
それが、
> 現在、固定金利で借りている返済残高は、約１０００万円です。
ということは、100～150万円程度の繰上返済をされているかと思います。

今後も、毎年もしくは２年に１回のペースで、100万円程度の繰上返済が可能な状況と判断してよろしいでしょうか？
また、この切替によって、（ボーナス返済なしであれば）毎月の返済額が１万円程度減るのではないかと思います。

現在、住宅ローンの毎月の返済額は、毎月の生活にどの程度影響がありますか？
結構厳しいですか？それとも比較的余裕がありますか？
また、この先のご家族の状況からライフプランを考えた場合、毎年もしくは２年に１回のペースで100万円～150万円程度、「期間短縮型の繰上返済」をすることはできそうでしょうか？（毎月の返済額を減らさなくても、返済は何とかなりそうですか？）

これらを考えて「余裕がありそう」ならば、私は「切替」をすると思います。
前述のペースで「期間短縮型の繰上返済」ができるのならば、15年前後で完済することも可能と思われますので。
そうでなければ、「10年固定」で、条件がいい金融機関への借り換えを検討してもいいかな…と思いました。
10年固定での適用金利が1.80％程度ならば、返済期間を25～30年にしても、毎月の返済額は現在プラス数千円程度ではないかと思われますので（現在の住宅ローンの詳細や経緯が分かりませんし、あくまでも私の計算方法によるものですが）。

補足

早速の回答、ありがとうございます！
また、とても詳しく回答していただき、よくわかっていない私たちには助かります。

住宅ローンの銀行は「住信ＳＢＩネット銀行」です。
マンションの提携銀行が住信で優遇があったため決めました。

繰上返済ですが、住宅購入のお祝いでいただいたお金を繰上に使わせていただきました。
そのため、今後は１００万を１・２年のペースで繰上していくことは難しいです。
ボーナス払いがあり、年に２回（約１０万ずつ）支払いをしています。

今は固定金利分の支払いが月々２万８千円くらいあり、もし変動金利に借り換えをすると
２万２千円くらいになります。
（ただ、変動金利は５年間は今の支払いですが、半年に１度金利が変わるため
当然のことながら５年後には金利が上がる可能性があります）

変動金利に借り換えをすることで、今までの支払いより浮いたお金を
毎月繰上返済できればいいなと思っています。

また回答をお願いいたします！