住宅ローン審査と結婚前の履歴について

質問

マンション購入を希望しており、住宅ローン審査に近々申し込む予定です。
夫と私(妻)を合算者としての審査となる予定です。
結婚前の履歴により審査が通るかとても不安です。
主人に内緒で心積もりだけできれば・・・と思っています。
詳しい方、是非お教えいただけると幸いです。

■返済計画
　・住宅ローン借入額：4500万円
　・頭金予定：200万円
　　※現在の預金残高には無く、後日両親からの補助を予定。

■履歴(夫)
　・年収500万円弱、勤続3年。
　・消費者金融などの利用歴は無し。
　・主人名義による預貯金は約30～40万円。

■履歴(妻)
　・年収500万円弱、勤続2年（前職は勤続3年）。
　・結婚・改姓は2008年。
　・婚前に銀行借入により3行から計200万円を借入、
　　結婚時に両親援助により返済（旧姓のまま）。
　　現在残っているのは旧姓のままの銀行口座で約40万円の借入。
　・クレジットカードは4枚保持していましたが、延滞等で内2枚が
　　失効。現在も2枚は保持しており、1枚は新姓に指名変更済みです。
　　※このカードで約20万円のショッピングリボが残っています。
　・借入は旧姓で行っており、返済も旧姓のまま。
　　姓名変更はしていません。
　・カード作成・借入れの際の身分照明は運転免許証あるいは
　　転職前の会社の保険証で行っています。銀行口座も同様。
　・結婚前に作成した銀行口座は現在も旧姓のまま使用しています。
　　結婚後に新姓で新たに口座を作成しました。
　　※この時、身分証明書に運転免許証を使用しています。
　　この口座に現在約30万円の預金があります。

以上です。

素人考えで、私の身分照明の際、
現在の勤務先の保険証（新姓）のみ出せば、
過去の履歴は照会されないのでは？
と安直に考えたくもなっています。

長くなり恐縮ですが、ご意見いただければと思います。
よろしくお願いします。

回答No.6

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
＆保証会社に出向して保証審査を担当していたこともあります。
＆かつて『個人信用情報機関』の１つである『ＣＩＣ』の『個人情報取扱主任者』の認証を受けていました。

＃４さんがおっしゃっている「審査機関」というのは、「保証会社」のことになります。
住宅ローンの審査をしている「機関」があって、そこが銀行に「融資ＯＫ」とか「融資ＮＧ」と言う訳ではありません。
「融資の審査」は、あくまでも融資をする銀行が行います。

多くの銀行では、今でも住宅ローンの「融資条件」として、「銀行が指定する保証会社の保証を受けられること」をあげています。

ですから、銀行に住宅ローンの申し込みをされますと、銀行自身で「融資の審査」を行うのと同時に、保証会社に対して「このようなローンの申し込みがあるのですが、保証を引き受けてもらえますか？」という依頼を出します。
保証会社が保証を引き受けてくれなければ、銀行にとってリスクが大きくなると考えて、銀行では「銀行が指定する保証会社の保証を受けられること」を条件にしているんです（最近は「保証要件」を外す銀行も増えてはいるんですけれどね）。

保証会社が保証を引き受けてくれなければ、銀行では規定により「融資できない」となりますので、銀行の中には融資審査をせずに、保証会社からの保証審査の結果を待っているところもありますよ。

保証会社は「保証できません」とした理由を、原則、銀行には伝えませんので、銀行でもなぜ保証してもらえないのかが分からない（知らない）んです。
「知らないこと」ですから、銀行の担当者も勝手に「こういう理由です」とは言うことができず、「総合的に判断して…。」と言うんですよ。

> 素人考えで、私の身分照明の際、現在の勤務先の保険証（新姓）のみ出せば、過去の履歴は照会されないのでは？と安直に考えたくもなっています。
そうですね、そういう情報（結婚して姓が変われば、結婚前の『個人信用情報』を遡って照会できない）も流れているので、そう思われるのはごもっともです。
そう思っていらっしゃる方も多いです。

ですが、残念ながら、保証会社や銀行の審査担当者は、そこまで『無能』ではありません。
結婚されている場合は、結婚によって「姓が変わっていて当たり前」ですよね（特に女性の場合が多いです）。
提出された本人確認書類だけで照会をすれば、確かに結婚後の『個人信用情報』しか引っ張り出せませんが、まあ、いろいろと調べる手段はありますので。
また、面白いことに（？）隠そうとすればするほど、ちょっと突っつくだけでボロがでるものなんですよ（突っつき方にコツもありますし）。

それにご質問者さまは、
> クレジットカードは4枚保持していましたが、延滞等で内2枚が失効。現在も2枚は保持しており、1枚は新姓に指名変更済みです。
とのこと。
結婚前から保有していたクレジットカードについて、結婚による「氏名変更」の届け出をされていますでしょう？
これによって、旧姓につながっていきます。
あ、慌てて解約されてもダメですよ。
解約・契約の終了から５年間、「契約情報」は残っていますから。

ご質問者さまが「借りている」ことは事実ですから、ご質問者さまの年収を合算して住宅ローンを申し込まれるのならば、
・現在残っているのは旧姓のままの銀行口座で約40万円の借入。
・カードで約20万円のショッピングリボが残っています。
この２件は、住宅ローン申込書の「既存の借り入れ」に記入していただかなければなりません。

書かれずにいて、『個人信用情報』が照会されて「見つかった」場合の方が影響は大きいですよ。
銀行はボランティアをしている訳ではありません。
「平気で嘘をついたり、自分に都合の悪いことを隠そうとしたりする人」は信用できませんから、そんな人にお金を貸すことはできません。

それから、住宅ローンのお借り入れ希望額が4,500万円ならば、年収500万円のご主人の単独債務では、住宅ローン控除の恩恵を100％受けられないと思いますよ。
ご質問者さまも年収が500万円あるのですから、ご主人で受けきれない分の住宅ローン控除を、ご質問者さまが受けなければ損になると思います。
ただし、「連帯保証人」では住宅ローン控除を受けられません。
住宅ローン控除を受けるには「連帯債務者」にならなければなりません。

> 住宅ローン借入額：4500万円
> 頭金予定：200万円
> ※現在の預金残高には無く、後日両親からの補助を予定。
マンション本体価格に「住宅取得にかかる諸費用」と「住宅ローン借り入れに必要な諸費用」を合わせての必要資金計が4,700万円で、自己資金が200万円、住宅ローン借入希望額が4,500万円ということですね。

それ以外に夫婦合わせての預貯金が80万円弱ですか。
それで引っ越し代や新居の家具・家電を購入されることになるんですよね。
昨年結婚されたばかりでしたら「家具・家電は、現在使っているものを新居でも使えばいい」とお考えかもしれませんが、これが意外と「使えない」ことが多いんですよ。
そうなりますと、お金が足りないのでさらに借り入れをしなければ…ということも考えられます。

それと、住宅ローンを検討される際に、目先の金利の低さにつられずに、将来の金利上昇リスクに備えた「借り方」でシミュレートされましたか？
現在の経済・金融情勢下において、変動金利型や３年以下の短期固定金利タイプしか薦めてこないような販売業者ならば、あまり信じ込まないでください。
＃３さまのように『フラット３５』の検討を薦められるような方ならば、まだいいのですが…。

最後に、仮に住宅ローン審査に通ったとして、「将来お子さんが生まれて、妻が『働けなくなった時』のことまで想定して返済計画を立てていらっしゃいますか？」
多くの「妻」が、「子供を産んでも産休・育休だけ取って定年まで働くから大丈夫」とおっしゃるんですが、なかなかそれが難しかったりするんです。
ですから、理想としては、「夫単独でも審査に通る状況」でのお借り入れにとどめておかれた方が無難です。
夫の毎月の手取り月収から、17万円を住宅ローンの返済に充てて、残りの夫の給料だけ（ボーナスは考えない）で生活ができそうならば、「何とかなる」と思うのですが…。