店舗の賃料の更新について

質問

レストランを経営しております。
約10年前に開業いたしましたが、そのときの契約書は期間内解約の場合違約金6ヶ月の記載がありました。
今回更新の際に実際の更新は平成20年だったんですが不動産業者が忘れていたらしく、平成20年から3年間の更新契約書を持ってきました。さらに1ヶ月約50万円の更新料を請求されています。
質問：
1,更新時期を過ぎている場合同一条件でというお話を聞いたことがあるのですがそれを主張していいのでしょうか?
2,不動産業者が更新を忘れているにもかかわらずさかのぼった契約書を締結しなければならないのでしょうか？後2年後に更新となりおかしいと思うのですが？
3,期間内の解約については違約金を支払うとの項目が追加されていたのですが、最初の契約書は6ヶ月前に解約予告で、すぐにやめたい場合その期間の6ヶ月を支払うとなっているのに、今回は更新最終月約2年後の月から解約月、今月だとすると24ヶ月×50万円＝1200万円の違約金を払えとなっております。敷金は約600万円なのに理不尽ではないかと思いますが、条件をのまなければならないのでしょうか？
教えてください

回答No.2

yakitori55

更新料の水準について　これは双方の合意ですから、高いと思えば更新をしないで明渡せばいいし、家主側は安いと思えば更新しないで明け渡しを求めるでしょう。私たちが　安い高いは判断できません。
１について、事業用借家の場合、契約期間終了後　更新しない通知があるまでは、前の条件が適用されます。しかし、現条件では更新しない通知があると６ヵ月以内に退去しなければなりません。
２については、退去する場合を除いて、申し入れがあった時点からの更新契約になります。申し入れがあった時点（退去する場合は、退去するまでの間）までは旧賃料が適用されます。
３について　これも家主と借主の話し合いです。普通は６ヶ月間が多いですが、一年分（３年契約で　２年後の月からとして）も有り得るかもしれません。
ということで、２以外は話し合いですが、あなたが　その場所を必要とする度合いなどによって、条件の飲み方が違うでしょう。（現状復帰費用も当然必要ですし、新しい場所の契約金等、造作新設費用、移転費用、顧客への案内費用などもかかります、そして時間や手間も　それらを勘案して　どこで折り合うかだと思います。）

回答No.1

zorro

１．主張すべきです。
２．さかのぼって作成します。これからの分だと新規契約になります。
３．交渉次第です。