管理費の滞納・・・

質問

教えてください！！

中古マンションを知人を通じて購入しましたが、管理費・修繕積立費が６０万滞納しておりました。
私としては、思っても見なかった費用ですので払いたくありません。しかし、新所有者にこの権利が継承されると聞きました。

仮に払うことになっても納得ができません。この件について、交渉は可能でしょうか？
教えてください。

回答No.7

nachiguro · ベストアンサー

こんばんは。元管理会社所属で現コンサルタントの者です。

基本的に所有権の分譲管理組合方式マンションとして考えます（定期借地権とは少々異なりますので）

分譲マンションの場合、マンションの全てをマンションの所有者で按分（全体の専有部分の合計から自分の専有部分の箇所）を譲り受け、その部屋に入るために必要な共用部分の管理維持費として管理組合に支払うのが前提となります。
例えばマンションの外廊下の電灯代金然り、エレベーターがあればエレベーターの低圧動力電気代、他にも火災点検費用などが挙げられます。

勿論修繕積立金も同様（実際に管理規約では特別な修繕に使用し、総会決議で決定が下されない限り一円たりとも取り崩しは出来ないと標準管理規約を採択しているならば明文化されております。）

そしてこの管理費（以下積立金含め）等ですが、これは質問者様が仰るように新所有者に継承されます。これは資産も負債も含めすべてのことにおいて言えることであります。

このことは標準管理規約なら26条に記載されています。

（承継人に対する債権の行使）
第２６条　管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。

正直言って既に売買契約が済んで、なおかつ宅建法に基づく重要事項説明書に署名・押印をした以上、理由はどうであれ所有権移転は間違いなくされる訳であり、支払いを滞納させることは管理組合からすれば逆に、質問者様が管理組合から訴えられる可能性が十分にあります。

これは規約の60条、66条以下に次のような文章が記載されています。

（管理費等の徴収）
第６０条　管理組合は、第２５条に定める管理費等及び第２９条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第６２条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
２　組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
３　理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
４　第２項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。
５　組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。

（義務違反者に対する措置）
第６６条　区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第５７条から第６０条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。

（理事長の勧告及び指示等）
第６７条　区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。
２　区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措置を講じなければならない。
３　区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
一　行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二　敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又は被告となること、その他法的措置をとること
４　前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。
５　前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。
６　理事長は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第４３条第２項及び第３項の規定を準用する。

最近では雇用問題などから住宅ローンが精一杯で管理費等まで家計のやりくりが苦しく、管理費等の長期滞納者増え続けマンションの適正なる維持管理が出来ない事例も数多くあります。
例えば未収金が多く外壁工事もやらなければならないのに、未収金が多い故、積立金が不足し修繕費用を賄えないとかノンバンクからの借り入れも出来ない等ということから、酷いところでは3か月の滞納で即内容証明→少額訴訟というケースもあります。

申し立てをするならば他の方も仰るように前所有者が本件に関して隠蔽していた客観的に証明できる事実があるならば、逆に民法の双務契約違反で訴えることは可能ですが・・・