重要事項説明に対する疑問点

質問

現在、賃貸業に従事しており宅地建物取引主任者として重要事項説明等もしていますが、
やはり、宅建合格の為の知識だけでは当然不十分で日々勉強といった形です。

従事しているのに、このような質問をする事は非常に恥ずかしい気もするのですが、知るは一時の恥、知らぬは一生の恥とも言いますので恥を忍んで質問させて頂きたい事があります。

重要事項説明時、当然主任者証をきちんと提示して説明しています。
しかしながら、説明時の画像や動画、音声などは残す訳でもなく、
後になって、ズル賢い入居者から「い～や！！提示はされませんでした！！提示したっていう証拠はあるんですか！？」等と言われた場合、
どうなるのか？？という不安をふと思う時があります。

めったにある事ではありませんが、営業担当のミスにより特約の内容が間違っていた事が契約締結後に発覚！。と言うケースもあるかと思います。借主の承諾は貰っていて（快諾してくれました。）
その内容に関して契約書、および重要事項説明書を訂正しに今週末借主が来店してくれるのですが、ベストな訂正方法を考えている所です。
社内規定で、重要事項説明書を変更の際は主任者の訂正印の横に借主のサインまたは押印をもらっているのですが、本来であれば締結前にするものを締結後に内容を訂正するのですから、通常の訂正印対応に加え、欄外に「○月○日解約予告に関する変更点を追認いたしました。」という一筆＋記名押印を頂こうかと思っておりますが特に問題はないでしょうか？（具体的には後日、そんなの知りません！などと借主が言いだした際の対抗として十分か否かということです。）

これもまた、社内規定ですが重要事項説明は申込時に一旦しています。
「交渉で家賃が下がったら決めます」などという方に対しても現行の内容で説明をし、変更点を後日訂正と言った形をとっています。
全ての内容が確定した後で重要事項説明をするのであれば、これから私が記載するような問題は生じないと思うんですが、
内容の変更に関しては、当然借主のメリットとなる事もあるでしょうが、場合によってはデメリットな新規特約が付く可能性もあると思います。（例えば礼金はゼロになったけど、その代わりに短期解約の場合は違約金が発生するなど・・・）
その場合・・・締結前であれば（勿論前日に突然変更などと言うのはどうかと思いますが）以前はメリットのある内容だったのにデメリットな条件を後から付け加えられた！！説明した以上は訂正なんて認めねーよ！！そっちでデメリット部分を負担しろ！！などと言われても、業者や主任者の責任は問われないものでしょうか？

本当にお恥ずかしい限りなのですが、どうかご回答いただければ・・・。と思います。
何というか、この仕事を始めて過去の仲介における様々な賃貸トラブルを目にして、貸主、借主の態度豹変や都合のいい解釈、言った言わないの水かけ論、当時の担当営業は既に退職・・・等など、を通じて、人が信じられなくなってきました。
客観的には上記３ケースにおいて、借主が「そんなの知りませんよ！！」と言いだす可能性は低いであろうことは分かっているのですが、可能性がゼロではない以上、どうしても考えてしまいます。
そう考えたら本当キリがなくて自分が完全に安心できる重要事項説明の内容が特約だらけといった状態になりかねませんけどね・・・。
それでも無用なトラブルから自分や会社を守りたいと思ってしまいます。

回答No.2

naocyan226

＞提示したっていう証拠はあるんですか！？」等と言われた場合、
よくやる方法は、重要事項説明をした後、文書に記名捺印を貰います。その欄に「主任者証を提示されて…」という文言を入れて置きます。

＞「○月○日解約予告に関する変更点を追認いたしました。」
原則として、間違いは許されません。担当者のミスとしてだけでは済みません。よく確認して重要事項を説明しましょう。まして、契約締結後ならトラブルを生じることになりますが、ミスを訂正し買主（借主が）承諾をしてくれたなら、これで良いでしょう。要は、後日の証拠だけのことですから。

＞重要事項説明は申込時に一旦しています。
重要事項は契約をするか否かを決める時、その判断に大きな影響を与える事項ですから、契約を決断する前に説明をしなければなりません。しかし、金額等は売主（貸主）の申し出を伝えるのですから、未だ全て確定する前が普通でしょう。その金額は交渉により変更される（安くなる）場合もあるでしょう。それが成就しなければ、契約は不成立でも鹿足りません。法律の趣旨はこういうことです。しかし、一般的には口頭で全て決まってから、法律で決まっているからやむを得ずとの形式的な面は否めないですが、口頭での話を文書化して後日のための証拠の役割はありますね。

＞場合によってはデメリットな新規特約が付く可能性もあると思います。
前述のとおり、本来は契約するか否かの判断のための説明ですから、後になってデメリットな新規特約は承諾がない限り、絶対許されません。大体重要な事項を短期間のうちに変更するのがおかしいでしょう。業者と担当者の責任を問われます。

残念ながら、不動産取引にはトラブルが付き物です。そのために素人の消費者を保護の趣旨で法が厳しく業者を規制し、媒介業者にも数々の義務を課しているのです。民法を始め関連する法律もたくさんあります。
この質問文から、質問者さんは良心的に真面目に業務に取組もうとする態度が読み取れます。どうか、初心忘れず頑張って下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。

そういえば、主任者証を提示された旨の記載はすでに印刷で入ってますね。（ただ、見落としたなどと主張された場合怖いですかね。）

何ていうんでしょうか、何も不動産業界に限ったことではなく、
最近、言いがかりに近い、ムチャクチャな事を言う人が増えているように感じます。結果的には訴訟などで勝てたとしても、それまでの心身の苦労ってはかり知れませんからね。

重要事項説明で変更が起こること自体がおかしい事でNO１の方のおっしゃる通り、まだ内容の確定していない申込時に説明すること自体がトラブルの元なのだというのは非常によく分かります。

しかしNO１の方へのお礼に記載な事情により、トラブルになりやすい状況なのです。
どうもありがとうございました。参考にさせていただきます。