- ベストアンサー
父親がアパート経営を検討しているのですが不安です。
lemonbarmの回答
- lemonbarm
- ベストアンサー率38% (238/621)
皆さん面白いぐらい否定的ですね。 内容が完全に把握し切れませんから、アパート経営というものに対する意見になりますが、一つ言えるのは、全ての不動産業者が買い取って自分達でアパート経営をするわけでは無いと言うことです。 建築専門の業者も沢山いて、「土地活用」を行うだけですから、一切買取はしません。 アパートを建てて貰って、管理収入を得るのです。管理収入を得るわけですから当然賃貸業務も行いますので、建築専門といっても不動産業者の仕事となります。 リスク ・震災等によって被害が出た場合の費用、状況によっては全壊の可能性も起こるでしょう。 ・周辺地域の賃料に左右されるので、賃料が急激に下がる可能性もあります。（この点については、あまり問題無さそうですね） メリット ・金融情勢が替わり物価変動が起こっても、賃料は変動しますから、物価が上がれば賃料も上がります。３５００万はいつまでたっても３５００万円です。 ・ローンを完済すれば収益率（利益率）は大幅にアップします。 大きな問題が起こらなければ、そのまま全て収入になります。 ・不動産大家業の収入に対し経費勘定も可能になりますから、所得の調整も可能となります。 ＞・10年くらいアパート経営をして、10年後くらいには建物＆土地ごと売ろうかと思っている。 ・その時には6000万円くらいで売れるだろう。（手元には5000万円くらい入ってくると思う。） 実際、このようなアパートを収益物件と呼び、最近では頻繁に売買されるようになりました。１億円ぐらいまでなら法人ではなく、個人さんの購入者が多いです。 ５０００万円ぐらいであれば割と買い手も見つかりやすいです。 ただ、この６０００万円の根拠は何なのでしょうか。 通常こういった収益物件は、土地・建物の価格ではなく収益率（年間の総収入家賃÷売買価格×１００＝収益率（％））を基準に計算されます。 新築では４～６％ぐらいですが、中古になるともう少し高い％が要求されます。一つの目安として１０％です。 計算すると、1階が9万円、2階が11万円、3階が12万円で合計３２万円 （３２万×１２ヶ月）÷６０００万円×１００＝６．４％ ちょっと低いかなと思いますが、ただしこれも確実に入居が見込まれるエリアであれば、この程度の数字で計算されてもおかしくは有りません。このあたりの根拠を確認されてはいかがでしょうか。 大家業を初めて生活にゆとりの出た人もかなりいる現実を考えれば、全くの悪い話しとは思えませんよ。 悪いことばかりならば、大家さんは現在こんなに沢山いないでしょうね。 不動産の購入時には、不安もあり色んな意見を皆さん色々な人に聞かれますが、それも善し悪しです。本当に色々な人がいらっしゃいます。苦労します。 本当に賃貸業の現実を知っていて、そして親身になってくれる人に相談されてはいかがでしょうか。
関連するQ&A
- アパート経営について
現在私は35歳男性（昨年結婚しました。） 父は63歳。離れて暮らしております。 父が10年前4200万借り入れをし自宅の210坪の土地の中にアパートを建てました。210坪の土地の中に自宅とアパートが建っているという状況です。（自宅と土地は担保に入っております。） プライム変動金利で20年ローンでほぼ5.5％（現在も）組んでおり、現在10年支払いを終えています。ローンが後10年2700万残っています。アパートの1階を喫茶店にしており、母が一人で切り盛りをしています。 アパートは5部屋あり（現在は全て埋まっております。）5部屋分の家賃を全てローンの返済に充てており、空きが出た場合はやりくりが困難なため、父が出稼ぎに出ている状況です。 20年払い終えた後の家賃は父母の老後の生活資金になると思います。その後は私の名義になる予定です。 そこで質問なのですが、 １）このまま後10年払い続けたほうが得策でしょうか？ （というのも土地と家が担保に入っているため、払うのをやめてしまうと父母の住む家がなくなってしまいます。） ２）アパートの修繕費・改装費などを考えるとこのまま自分の名義になっても持ちつづける方が良いのでしょうか？ ３）現在団体信用保証に入っていないようで母がとても不安に思っています。今からでも団体信用保証に入ることは可能でしょうか？ 以上今の父母の年齢、自分自身の状況から考えてどのようにするのが得策でしょうか？父がローンを払い終わる予定は73歳になります。そこまで出稼ぎで雇ってもらえるかどうかもわかりません。 以上どうかお力を貸して頂きたく、何卒宜しくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他(投資・融資)
- 助けてください アパート経営について
義理母が畑を購入しアパートを建てる計画です。600坪の土地で狭い道が逆L字状に接していますが4mもありません。住宅地が結構建っておりこれから栄えそうな場所ですアパートは少し離れて１Kの間取りのものが建っています。アパートを建てる話が進み建築会社の人が死んだ土地だと。よくこんな土地かいましたね。と上から目線で 義理母の知り合いの知り合いから紹介してもらい騙されたようでした。水道を通すのに道路剥がし引き込むので300万かかると。3階は建築規制があるので2階建ての999m2 8戸で8000万円のアパートを勧められました。600坪買ったため1基を先にうまくいけば残った土地に二基建設をして土地購入の値段3500万分とりかえそうと・・・土地担保に頭金0でお金をかり一棟借り上げで15年保証その後更新です。15年後に入居率が悪ければ保証は打ち切りされますか？ 30年満室で空室保証90％で家賃は3年見直しです。こちらには家賃53000円駐車場3000円、2台目はオーナーに直接振り込み制度です。新築で2LDKですが近くにアパートもないので相場がよくわかりません。近くにコンビニ小さい駅,役場,郵便局,スーパーは車で5分 学校も近いです。30年の収支プランは満室状態でプラス880万です。。2基工事もするならまた借金。買主は残った土地の固定資産税ももったいないと言っています。固定資産税は土地だけより建ててしまったら土地の固定資産は安いけど建物の固定資産が高いのではないのですか？固定資産税について詳しく分からないので教えてください。近くの分譲地は坪10万から13万で売っていましたがこの土地だから5，6年でうれるかどうかと建築会社の人がいいます。分譲で売れない土地でもアパートなら入るのでしょうか？次の代になった時が心配です。経営がうまくいってなかったら固定資産税も高いし壊すにしてもお金がかなりかかるのではないでしょうか？
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- アパート経営？
初めて質問します。 現在、亡くなった父から相続したアパートを経営しています。 ●土地１００坪(建蔽率５０・容積率８０) ●アパート２階建て(築３０年以上なので入居者は半分ほどしかいません。) ●駅から徒歩２分(ちょっと田舎) ●貯金約５００万円 ここの建て替えで悩んでます。 ご覧のとうり資金はあまりありません。 古いアパートなので入居者も古い方達ですので立ち退きも悩みの種です。 近い将来、同じようにアパートを建て替えるか、自宅+月極め駐車場にするか迷っています。 近くの新築～３年くらいの１Ｋアパート(ハイツ？)の家賃相場は、５５０００円前後です。 名義は私なのですが、管理などは全て身内に任せていますので、どうすれば良いかわかりません。 私自身、賃貸マンション暮らしなので家も欲しいですが、将来を考えれば収入も欲しいです。 無知なのでどこに相談して良いかすらわかりませんし、相談するのも怖いです。 詳しい方、回答よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 学生専用マンション・アパートを経営されている方
学生専用のマンションやアパートを経営されている方に質問です。 当方、現在空き地になっている土地があるのでアパート経営をしようと思い色々な業者の方にシミュレーションしてもらいましたが、90％家賃保証の学生マンション業者の利益率が一番いいのですが疑問点も多くあります。世の中そんなうまい話があるのかと思うぐらいすごい事を営業マンは言っています。 【学生マンションの規模】 20m2×55戸 平均家賃72,000円/1戸（内 家賃保証=58、000円/1戸） 90％家賃保証（保証期間10年） 都営三田線 志村坂上駅より徒歩10分 RC造5階建、建築費3億円 1）10年間90％の家賃保証の10年より前の打ち切り、家賃の値下げは今まで一度も無いと言い張るのですが、ホントに無いのでしょうか？実際に打ち切りや値下げをされた方はいらっしゃいますか？ 2）入居者が集まらないから値下げしろとか、外壁を塗り替えろとか言われた事はありますか？ 3）RC造で建てたのでローンが残っているのに10年で契約を打ち切られてローンの返済に困っている方？ その他にも学生マンションの一括借り上げのメリット、デメリットがあったら教えて下さい。 よろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
- アパート経営について質問です。
アパート経営を今後して行こうと私の父母（オーナ）が考えています。非常に安易な考えで失敗しないと考えており、私も含めど素人であるため、経験者、専門家の方に今の仮の契約内容について質問があります。 現状の仮契約内容を大まかに言いますと、地方の駅（県庁所在地）から10分（徒歩で）ほどの父が所有している土地にアパートを不動産屋の勧めもあり、そして税金対策も含めて、賃貸(2LDK,3LDK)で経営を考えています。公的な金融機関に借金を2億円（金利含めて）して、35年間で満室状態で返済できる計算になるそうです。（初年度に賃料を設定した金額で計算しています） そして不動産屋が家賃保証を30年間で満室状態の90％の保証があるそうです。 そこで質問をします。 ・35年間で返済する予定ですが、一般的な基準として利 益をだすためにはどのくらいの期間で返済する事が妥 当なのでしょうか？ ・本仮契約はすべてのリスクをオーナが背負います。 不動産屋は確実な建設費,修繕費などの利益を得るの に対し、この契約は平等と言えるでしょうか？ ・不動産屋がオーナの土地を買い取りアパート経営しな いのはなぜでしょうか？ ・家賃を下げるとその分だけ家賃保証額が減りますが、 これをオーナが断ることはできるのでしょうか？入居 所の有無にもよりますが、通常家賃は20年後にどのく らい下げるものなのでしょうか？ ・一般的には、分譲マンション、一軒家を今後、購入す る方がそれまでの住まいとして2LDK、3LDKの賃貸を 利用すると考えられますが、この間取りの需要 は多くない気がしますが？ ・この仮契約内容でアパート経営は成功すると思います か？ 経験者、専門家の方 アドバイスをよろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
- アパート経営してます
アパート経営してます 空き部屋がありきれいにリフォーム７０万しても１年はいりません 駅徒歩２分 コンビに１分スーパー２分 １００金１分 立地抜群 家賃４８００円２階 礼金なし そこでなにかキャンペーンはるか、家賃下げるか考えています なにかいいアイデアないですか？
- ベストアンサー
- 経営情報システム
- 土地の有効活用！？アパート経営って・・（長文です）
私の両親は近々自宅の建替えを考えています。 そして、同じ敷地内に２００坪位空いている所で アパート経営をしようかとも検討しています。 そこへ積水の営業がきて、 「ここなら立地がいいので家賃保証で是非建ててみてはどうですか？」といろいろ説明してきました。 親は「家賃保証」のうたい文句にすっかり安心したようでまだ考え中とは言うものの毎週のように営業の人と話し合ってます。 確かに土地の有効活用の一つとしてアパート経営は反対ではありません。周辺は区画整理が始まり住宅もたくさん建てられていますしスーパー・ホームセンターも徒歩圏内で交通の便も良く立地はいいのです。 ただ積水を私自身調べた所、家賃保証というのは最初の１０年を基本としそれ以降は状態によって見直しするような感じで、結局損！？な風に見えました。しかも３０年ローン・・。あと何年かで定年の父に新築の自宅と２棟のアパートの支払いなんて考えられません。 前置きが長くなってしまいましたが、私はどうせやるなら個人でアパート経営をした方がいいと思うのですが、どうなんでしょうか？確かに自分で管理等する大変さはありますが、ハウスメーカーに家賃保証の名の元に管理料をとられるならはるかに良いと思うのですが・・。 ハウスメーカーで実際アパート経営されている方の意見など聞いてみたいです。
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
- アパート経営者の方
毎○コムネットや共○エステートなどの学生専用アパートの一括借上を経営されている地主さんに質問です。 我が家でも空いた土地でアパート経営をしようと思い色々な業者に問い合わせしました。その中に上記2社があるのですが、90%の家賃保証で10年契約、2年ごとの家賃見直しと言われました。 上記2社が言うには今までの物件で家賃を下げたことも10年以内に契約を解除したこともないと言っていますが、本当に家賃が下がらないのでしょうか？？ 普通に考えても新築から3年くらいは家賃は下がらなくても、その後は下がると思うし、集客が悪い物件は契約解除もありえると思うのですが・・・ 実際2社と契約されて家賃を下げられたり、契約を解除された方がいましたらお答え下さい。 宜しくお願いいたします。
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
- アパート経営をするか否か
私の父はあと１年で退職です。退職後は働く意志はありません。父には年上の兄がいます。祖父が１０年前に他界したのですが、父が生まれ育った町に（現在その土地の近くに叔父が住んでいますが、父は１０代の頃に仕事のため生まれ育った町を離れました）叔父と父に土地をくれました。二つとも横並びで、今はまっさらな状態で何も建っていません。今までその土地を所有しているということで二人共税金だけは払ってきました。 今日母から聞いたのですが、叔父が２つの土地を使ってアパート経営をしないかと話を父にしてきました。儲けるためではなく税金を捻出するだけでも、という話です。１０数年前に叔父はもらった土地でスポーツ店を営みましたが経営が悪化、結局は借金だけ残ったそうです。借金返済が困難だったため父から金銭面の援助も受けたそうです。今ではもう全て返済し、父へも返済したようです。また、駐車場にしたこともあったのですが上手くいきませんでした。 私はその町で暮らした事がありませんし、アパート経営について色々な面で知識がありません。その町は大都市でも中都市でもなく、田舎です。一応「市」ではありますが田舎です。ですので多くの人が庭付きの比較的大きな家に住んでいて都市に比べてゆったりと家が建っています。近年では田舎でもアパートを建てては貸し出しているようですが、田舎の場合果たしてそこまで需要があるのかというとあまりないと思います。例えば大学が近くにあったり、企業勤めの人で他から移ってくる人が多いなどが無い限り。 私ははっきり言ってアパート経営には反対です。土地代はただでも建築費はかかりますし父にはもう苦労はさせたくありません。万が一を考えて（経営が上手くいかないなど）。父の土地を叔父に売るという話もあるようですが、その方が断然良いと考えます。とにかく父にはゆっくりとした老後を送ってもらいたいのです。後でごたごたするのは嫌ですし、そうなった場合私の弟が負債を抱えるということもあります。 祖父がくれた土地なので今まで税金だけは払ってきました。将来退職後父がその土地に家を建てようかとも考えていたため手放さずにいました。もう田舎には帰らないそうです。税金対策だけのためのアパート経営ならば、土地を売ればいいと考えます。父にとっては祖父が残した土地なので他人に売るということがなかなかできないかと思いますが、叔父であればいいかと。 ご相談は果たしてアパート経営をしていいものか否か、ということです。私の説明では不十分だと思いますが、何かご意見、アドバイスがありましたら助かります。
- 締切済み
- その他(暮らしのマネー)
- ワンルーム・アパート経営について
今年の9月で祖父の代から約40年続けていた工場を閉鎖し、アパート経営をしようと思っています（借金をして建てるので他に何かいい土地活用があればいいのですが・・・）。 敷地面積は約255坪で、前面道路6mです。駅まで徒歩10分ですが、目の前は中学校で、周りも会社ばかりなので昼間は騒がしいですが、夜は静かな環境です。 今は二社に話をして、色々調べてもらっています。 ○菱地所は学生向けワンルームアパートがいいと言っていて、大○建託はワンルーム賃貸アパートがいいと言っています。 どちらの会社ともワンルームが良いと言っているので、ワンルームでいこうと思っています。 ここから質問ですが、 5階まで建てられるのですが、ワンルームで5階まで建てる必要があるのでしょうか？ 3、4階立てで十分じゃないのかと思うようになりました。5階まで建てるとその分建築費用がかかるし、将来的にそんなに人が入るのか疑問です。3階位にして借金も少なくして早く返済し、今後ワンルームのニーズがなくなったときに違う事を始めるときに動きやすいと思うのですが。 それと両社とも10年や30年家賃保証と、とってもありがたい制度があるのは嬉しいのですが、それってホントにいい制度なのでしょうか？ 5階 戸数=55戸 4階 戸数=44戸 3階 戸数=34戸 宜しくお願いいたします。
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
お礼
ご回答ありがとうございます。 値段の根拠は不明です・・・。 もうひとつ、わたしがとても嫌だ、と思う根拠が思い浮かびました。 父の性格なんです。 父は株で損した際にもひと月ほど沈みまくって 口も効けないくらいローになってしまいました。 ローになると とことん暗くなるんです。 それでいつも周りの家族を巻き込み 私も母の愚痴を聞かされる というパターンが20年ちかく続いているのですが それが心底嫌なので、リスクを抱えて欲しくないのです。