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中古ワンルームマンションの相場はこれから上がりますか？
m_inoueの回答
- m_inoue
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大家してます 中古物件も購入しています 購入の目的を絞るべきでしょう 一般に分譲区分所有マンションは利殖に向きません ・自分が住むなら賃貸マンションより住居費用は割高 家賃＝住居費 所有＝損耗＋税金＋維持管理費用 自分の住居の価値が上がっても住んでいる限りは税金を多く払うだけ 人に貸しても家賃上昇はインフレ率より低いでしょう、古い物件は逆に家賃が下がります インフレ率＜家賃低下 マンションの建て替え周期は３７年．．．築２０年なら後１７年で建て替え時期 築３０年以上の賃貸マンションに競争力は有りません 要するに、「区分マンションを買っての値上がり期待はバブル期だけ」 ６００万円の自己資金があるならお勧めは１棟丸ごとのアパート購入 ４－５０００万円くらいの物件が買えます（手取り年収＋１３０万円くらい） ただし「パート収入が年1２０万円」では借入が困難 住居は必ず消耗する物です ６００万円＋維持管理費＋税金 ６００＋２×１２×１７年＝約１０００万円で１７年間の住居費 ５万円の賃貸に住むのとほぼ同じでしょう １７－２０年後には建て替えの資金の準備も必要です 人に貸すなら７万円以上の家賃を頂かないと採算が合いません 退去者が有る度にリフォーム代も必要です（１０－３０万円） 銀行で借り入れすると１．５倍にして返しましょう ５００万円借りたら返済は７５０万円です 築２０年と３０年目には大規模修理の追加支払いも必要かも？ 排水管などの寿命は３０年と言われています ＞相場があがっていくなら そんな予想をされてはいけません、価値が暴落しても良い覚悟で買うのが不動産です 右から左に処分できないから「不動産」と呼ばれます．．．（笑）。 区分所有マンションを賃貸に出すのは損をしてでも良いときだけです ・転勤 ・相続 ・結婚 ・ローンが支払い切れない（こっそり賃貸） やむを得ない事情があるときは仕方ないでしょう ＞甘い、といわず アドバイスはいくらでもしますがやはり．．．「甘い！」．．．と言わざるを得ません どう計算してもかなりの損失が出ます 利益が出るなら大家は区分マンションを複数バラバラに購入して賃貸経営をします それをしないのは「儲からないのが確実だから」です １棟丸ごとは儲かる事も有ります もし融資が叶うならお勧めは４戸で一つの築１０－１５年の土地付きアパート これなら他の３戸の入居者が貴方の家賃分とローン支払い分を負担してくれます http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/sim/ganri.html ２０年後はローンも終わり、建て替え間近の老朽化アパートと土地が手に入ります（貴方はちょうど年金支給） その後は土地を担保に建て替えて安定した家賃収入が見込めます 年金と合わせれば何とか人並みの生活が確保できます 年間手取り利益の概算は「自己資金×５％＋借入金×２％」 借入が５０００万円なら６００万円×５％＋５０００万円×２％＝１３０万円 立て替え後は土地の価値は自己資金ですから ５０００万円の建物を建てれば家賃は５５０－６００万円／年間くらい ２０００万円×５％＋５０００万円×２％＝２００万円くらいかな？ 区分所有で勝負するより確実なのです 年収が少なくても「アパートローン」は採算重視での融資になりますので自己資金が６００万円有れば審査に通る可能性は有ります 実績＝中古マンション＝１５００万円の自己資金で１億５０００万円の融資が通りました
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補足
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