- ベストアンサー
マンション管理委託契約の重要事項説明について・・・
いつもお世話になっています。 標題の件で質問があります。次の理事会で次年度契約のために重要事項説明をしますという申し入れがあり重要事項説明書と管理委託契約書の事前配布がありました。 内容はほぼ今までと同様なのですが、前回の理事会で委託業務の一部について他の専門業者と直接契約するほうがかなり安く上がるので管理委託契約から外す事を決議いたしました。管理会社フロント氏も同意したのですが、事前配布された次年度契約書には、次年度契約では外すことを決定した業務も掲載されており、委託料も昨年度と同額になっていました。何かの間違いでは？と思い管理会社フロント氏に確認の電話を入れたのですが、（案）なので気にしないで下さい。契約の一部を変更する事は承知しているとの事。だったらなぜ契約書の内容を変更してこなかったのか？ちょっと心配しています。 この場合心配なのが理事会として重要事項説明を受ける事によって、説明された契約内容が有効となってしまうのかどうか？という事です。 この件に関して詳しい方いらっしゃいましたらお教えください。よろしくお願いいたします。
- flexscan
- お礼率74% (195/261)
- その他(住まい)
- 回答数2
- ありがとう数6
- みんなの回答 （2）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
理事会役務ご苦労様です。 私も本日、理事会で１９時～２３時まで潰れました。 先ほど夕ご飯（深夜ご飯）を食べた所です。 私の住んでいるマンションについて調べました。 重要事項説明書と管理委託契約書を見ましたが費用として計上されて いるのは、定額費（管理員業務費、事務手数料）のみです。 前年度までは清掃業務費も計上されていましたが、今年度から 直接契約したので、抜いてもらいました。 排水管洗浄や消防設備点検、給水設備清掃費等は、可能な限り 相見積もりを取って、業者を決めます。 私が理事長になるまでは、管理会社任せで、予算＝決算金額となって おり、ぼられていました。 重要事項説明書と管理委託契約書もこちらの希望に添う形で訂正して もらいました。 案はあくまでも案であり、次回の理事会の時に理事会の総意として 変更依頼すればよいと思います。 排水管洗浄や消防設備点検、給水設備清掃費等も管理委託費に計上され 重要事項説明書と管理委託契約書に明記されているのですか？ それだったら手足を縛られているのと一緒ですね。 定額費（管理員業務費、事務手数料等）のみに変更してもらわないと 相見積もりも取れませんよ。（取っても意味なし）
その他の回答 (1)
- rczd
- ベストアンサー率29% (33/113)
ご安心ください、大丈夫です。 「マンション管理の適正化の推進に関する法律」（いわゆるマンション管理法）の第七十二条（重要事項の説明）をよく読んでみてください。（参考ＵＲＬ） 理事会で説明しただけで重要事項の説明が済む訳ではありません。居住者（区分所有者）へ説明する義務があります。 そもそも次回理事会で「書き直せ！」の一言で終わりです。ごねるようでしたら、公正取引委員会へ通報する覚悟で臨めば、管理会社も折れるでしょう。 ◆公正取引委員会「マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査について」 http://www.jftc.go.jp/pressrelease/03.october/03102402.pdf 委託業務の一部を直接契約に切り替える際に、管理会社が妨害するような行為を「独占禁止法上『不当な取引妨害』として問題となる場合もある」と公正取引委員会も問題視しています。目に余るような行為があれば、相談に行きましょう。
お礼
早速回答いただき有難うございます。 私個人としては理事会で委託業務の一部を直接契約に切り替える決定をした翌月の理事会に、委託業務の内容を据え置いた状態で契約書を作成し、契約更新月の４ヶ月も前に重要事項説明をするなんて管理会社の背任行為ではないか？と考えているくらいです。 説明を受ける前に訂正事項を指摘し、契約書の作成し直しを指示するようにしたいと思います。
関連するQ&A
- 管理委託契約
新築分譲マンションにて抽選で初年度の理事の１員となりました。 つきましては、管理会社との委託契約について数点おかしいのでは と思う事があります。 (1)契約書に出納業務については「原則方式」となっているが、 実際は事後報告にて内訳書に承認印を押している。 通帳の名義は組合理事長で通帳は管理組合、印鑑は理事長が保管と 契約書には書いている。 (2)管理委託契約の中に、委託契約に含まれるものと含まれないものが 明記されており、受電設備の点検費は含まれるとなっているのですが 毎月の支出明細に管理委託費とは別に計上されている。 いろいろサイトなどを見てみたのですが、聞きなれない言葉ばかりで 理解しづらく理事会で意見する前にこちらで教えていただければ 幸いです。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 書面化されていない契約、規約の法的有効性について
一人の区分所有者です。（区分所有者数：686） 約３０年間同じ管理業者がマンション管理を行っており、 理事長、理事会役員とのなれ合いは相当なものであります。 下記のような不正な処理はその一部です。 管理業者に支払い済み手数料の返還を求めるため、 書面化されていない契約の法的有効性についてご意見を頂きたいと思います。 宜しくお願いいたします。 平成１９年、管理組合は駐車場管理会社から駐車場スペース（約35台） の割り当てを受け、同時に利用契約する居住者との「駐車料の出納業務」の委託を受けた。 ◆要点をまとめると、（管理業者＝マンション管理業者） （１）駐車場管理会社は管理組合との間で委託に関する「覚書」を交わした。 （２）管理組合は管理業者に「駐車料の出納業務」を依頼した。 （３）管理組合は管理業者に対し管理業務委託費とは別に手数料を支払うことを決めたが、 管理業者との合意内容を書面にしていない。（平成１９年 口頭による） また、合意内容は区分所有者には知らされていない。 当然、総会の承認は得ていないが、「理事長、理事会」は承認した。 （口頭であるため、知る人ぞ知るの状態である） （４）駐車場管理会社からの委託料は管理組合の収入として管理費に組み入れられている。 （５）管理業者は「重要事項説明書」を総会前に配布していない。 ※契約内容を公開せず「管理業務委託契約の更改」を議決させてきた。 （区分所有者は、追加条項があっても分らない） ※「重要事項説明書」は契約更改後に配布していた。（平成２２年度は指摘により是正） （６）平成２０年度の「重要事項説明書」に「駐車料の出納業務」が追加されており、 「同一条件による更新」とされ、事前、事後とも説明はなかった。（管理委託費は同額） （７）（６）により「駐車料の出納業務」に関する手数料は管理業務委託費に含まれるため、 別途、管理会社に手数料を支払う必要はないと思われる。 （８）当然「駐車料の出納業務」は管理業務委託契約に係る時間帯内に行われている。 （９）しかし、管理組合は、管理業務委託費とは別に管理業者に手数料を支払い続けている。 （管理業者は、理事長、理事会が承認しているとしている) 【理事長、管理業者同席での聞き取りの結果】 ○「出納業務」に関する取り決めは「口頭」で行った。（理事長、管理会社） ○長年の信頼関係で慣例により合意内容を書面化していない。（理事長、管理業者） ○合意内容の書面提出はできない、質問には口頭で回答する。（理事長、管理業者） ○業務実態に関する報告書を提出してほしい。 ⇒ 業務実態について書面提出はできない、理事長も認めている。(管理業者） ○管理組合は手数料を振り込んでいるが領収書はあるのか。 ⇒ 振込記録があるので領収書は不用だ。（理事長） ○この支出をどのように区分所有者に説明するのか。 ⇒ 回答しない。 （理事長） ○手数料は管理業務委託費に含まれている、別途の手数料の支払いは２重払いになるが。 ⇒「理事会が承認」したので問題はない。（理事長、管理業者） ○手数料はどのように決めたのか。 ⇒管理組合が手数料を決めた。こちらからの要請ではい。（管理業者） ○総会承認もなく、契約内容の証明ができない「口頭契約」が法的に有効なのか。 ⇒「理事会が承認」している。（理事長、管理業者） ○法的知識のある管理業務主任者としてどう思うかについて聞いた。 ⇒ 理事長、理事会が承認していると繰り返した。（管理業者） 以上、理事長、管理業者（管理業務主任者２名）の回答です。
- 締切済み
- その他（法律）
- マンションの管理委託について
マンションの管理組合の理事をしています。 管理会社より管理委託契約の更新の申し出があったのですが、管理会社は重要事項説明として、 マンション管理適正化法の72条に基づき「管理者等」に説明すればいいと理事長（規約で管理者と規定）にのみ説明をしましたが、法に言う「管理者等」とは管理者方式を採用している場合の管理者及び、管理組合がある場合は、管理組合に説明しないといけないと思うのですが、どうでしょうか？ 法的根拠も教えてもらえればありがたいです。 管理会社は理事長＝管理者に説明したから管理組合に説明する必要はないと主張しています。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 管理運営委託契約の再委託について
施設の管理運営業務の契約について質問です。契約書には「原則再委託は禁止、ただし、受託側が委任し、又は請け負わせようとする受任者又は下請け人の名称、委任し又は請け負わせる業務の内容を その他甲が必要とする事項を書面をもって甲に通知し、甲の承認を得て業務の一部を第三者に委任し、又は請け負わせるときはこの限りではない」 といった記載があります。 この場合、受託側（乙）が、 「運営業務・雇用管理」を関連企業（子会社）へ再委託することは可能なのでしょうか？ 仕様書、契約書にはどの事項について再委託することは可能といった詳細は記載していませんが、 施設の管理運営業務契約で、「運営・雇用管理」といった業務の根幹をなす部分を再委託することは、事業自体の丸投げに近いので当然再委託することはできない部分だと考えますが、詳しい方のご意見をお聞かせいただければ幸いです。
- 締切済み
- その他（法律）
- マンション管理組合の契約行為
「理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか規約、使用細則等又は総会もしくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項を遂行する」、と定めれています。 業者との契約（法律行為）は理事会もしくは総会決議が必要であるからそれを経ない契約は無権代理契約になると考えます。正しいでしょうか。 理事会定足数不足が続き理事会が開けず理事会決議を経ないまま（当然理事長を互選出来ず、総会決議も存在しない）理事長（自称）は管理会社との管理業務委託契約書に署名捺印を行いました。 管理会社は理事会の流会を承知していましたし理事長は無権代理契約になると警告されていました。 この場合でも管理会社は善意の第三者に相当し表見代理人（理事長）と契約したといえますか。 理事長に対して組合費の不正流用を理由とした損害賠償請求権が組合員個人にありますか。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- マンション管理会社との契約更新について
マンション管理会社との契約更新について 今期(7期)、マンション管理組合の理事になったのですが、管理会社との契約更新について質問します。 管理組合と管理会社の契約は1年ごとの更新制となっていて、自動更新は原則的に認められていません。 管理組合は次年度もその管理会社に管理業務を任せるつもりなら、契約終了日の3ヶ月前までに管理会社に契約更新の意思を示します。契約更新の意向を受けた管理会社は、管理委託契約を結ぶ前に、委託契約のポイントを「重要事項説明書」という書面にまとめて、区分所有者全員に交付し説明会を開かなければなりません。 ということを最近しりました。 私どもマンションでは管理組合と管理会社との契約後(３、４ヵ月後)に定期総会にて重要事項説明を行っていますが、これは法律違反なのでしょうか？ 無知で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。
- 締切済み
- その他(住まい)
- マンションの委託管理契約を理事会が勝手に解消
私のマンションでは、管理を管理会社に委託しています。 先日、「管理契約を解消した（期限前解消）」旨の報告が理事会から出されたのですが、規約を読むと「管理の委託契約の締結」は総会の決議事項となっています。 現契約の締結も総会で承認したのですから、解消もそうあるべきだと思うのですが、、、、。 何か抜け道があるのでしょうか？
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- マンションの管理形態が全部委託とは？
最近分譲マンションを購入しました。管理形態は全部委託なのですが厳密にいうとどこまで管理会社がしてくれるのでしょうか？理事長になったら理事会に出席するだけで、あとは管理会社が書類をつくって議事録を配布してくれるものなんでしょうか？
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- マンション管理の業務委託先の利益相反（可能性の説明）について
こんばんは。 ２４年前から、管理組合が管理業務を管理会社（Ａ社）に委託している（よくあるパターン）マンションに住んでいます。 管理組合の実際の運営は、形式的には理事会（毎年選出）が行っていますが、各種管理業務の手配・外部との交渉から資料作りまで、実態上は殆ど全てをＡ社が行っています。（事務委託条項に基づく） 今から1週間後に年次総会が予定されているのですが、利益相反に関して質問が２つあります。 【１】今般の年次総会で、管理組合がＡ社の提供する新サービス（電球の交換・家具の移動・水回りのトラブル解決など）の契約を締結する事が提案されています。 この提案を管理組合の理事会に持込んだのはＡ社であり（形式上は理事会が行う提案として年次総会に諮る）、この契約の締結相手も同じＡ社です。 この場合に、Ａ社は「利益相反行為の可能性」について管理組合に説明する必要・義務はないのでしょうか？ 【２】上とは別に、２４年前から締結している管理委託契約を例年通り１年間更新するのですが、その際のＡ社作成の「重要事項説明書」の中に「利益相反行為の可能性」を記載する義務はないのでしょうか？ 例えば、定例の上下水道関係、その他設備点検や植木の手入れ等のコストは、過去１０年間変っていないのですが、世の中の競争激化を考えると、費用を引き下げる努力を怠っているように思われます。（契約上のは誠実義務違反？） Ａ社が委託元の管理組合の為に最善の努力をしているか、に『？』を付けざるを得ないので、その対策への第1歩として、利益相反行為がなされていないか（例えば管理業務を行うに当って正当な対価とすべく入札等を行っているのか）の説明を求めることを考えています。 今すぐに是正させるのは難しいとしても、新年度からＡ社のやり方が改善するよう圧力を加えたいと思っています。 同じようなご経験をされた方、或いは管理組合などにアドバイスする立場にある方からのご意見をお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 管理委託契約書の内容が15年間でかわっている。
マンションの役員をしています。 管理会社から重要事項の説明を受けた時に、前（2006年）に理事長をしていたときと変わっているので、その旨を現理事長に伝え、管理会社と当初契約を交わした時の管理委託契約書を現理事長から管理会社に請求してもらいました。 現管理委託契約書と比較すると内容が変わっているのです。 具体的には、 1.滞納者に対する督促に、「配達証明・内容証明による督促」が入っていたのに、消えている。 2.「電気設備の点検1回／月」が「外灯証明の点検1回／月」に変更されている。 管理会社にこのことを盛り込むことを強く求めましたが、管理会社は何色を示しています。 契約期限も間近に迫る中、管理会社が要求を拒絶した場合、どのような対処方法があるでしょうか。 管理会社変更は目下検討中ですが、これからもこの管理会社と契約することを前提として、ご回答ください。 よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 中古住宅・マンション
お礼
＞排水管洗浄や消防設備点検、給水設備清掃費等も管理委託費に計上され 重要事項説明書と管理委託契約書に明記されているのですか？ そうなのです。 最初契約書（案）を見たとき「どうして抜いてないんだ？」と感じ、同時に怒りすら感じました。 うちは新築５年目ですが、余りにも今までの理事会で何もしてこなかったので見直すべき案件が山積しています。実は管理規約も標準管理規約に準拠していません。そこまで手が回らないのが実情です。 なんとも恥ずかしい限りです。 maikuro3様、いつもお世話になります。回答有難うございました。