晒し物件と一般媒介の非明示について

質問

現在マンションの売却にあたって専属でお願いしているのですが、
そろそろ3ヶ月が過ぎようとしているのに、この時期においても
全く決まる気配がございません。内覧はすべて他社の客で
3～4件ほどありました。
その他の似たような条件の同じ会社の物件は売れているようで、
正直言ってかなり憤りを感じています。
いろいろ調べたのですが、自分の物件がもしかして「晒し物件」と
なっているのではないかと思いました。とはいっても、名称だけが
わかり、「晒し物件」とは具体的にはなんなのかがわかりません。
詳しく教えていただけないでしょうか。
「晒し物件」として不動産屋に利用されるというのは正確には
どういうことなのでしょうか。

また、今は専属ですが、一般媒介にした場合、頼んでいる
業者名を「明示」と「非明示」が選べますが、
具体的には何故選べるようになっているのでしょうか。
またメリット、デメリットを教えてください。

かなり不動産会社の内情に絡んでくるとは思いますが、
プロの方のご回答お願い申し上げます。

回答No.1

adpanda1

不動産業界に従事しているものです。

「晒し物件」とは、私もはじめて聞きました。
単に私の勉強不足なのでしょうけれど、私の周りでは聞いたことがありません。

言葉から想像をすると、広告物件数を増やすために広告に出している物件だとかですかね。(^_^;)

「オトリ物件」は聞くことがあります。これは、賃貸市場で多くあること（私の会社では一切やったことがありません）で、ありもしない極端に相場より安い物件を広告し、それに応えたお客様に他の物件を紹介するという行為です。当然違法行為です。

このご質問に関しては他の方の回答を待ちましょう。私も興味があります。

専属専任媒介契約を締結しているとの事ですが、営業に関する報告は不動産業者からきていますか？
指定流通機構への登録はきちんと済んでいますか？

専属専任の場合には指定流通機構（我々は「レインズ」といっています）への登録を媒介契約から5日以内にしなければなりません。また、登録証明書は不動産業者にFAXできますので、これを売主様（m_hhさんのことです）にお渡ししなければなりません。
また、書面での営業活動の報告義務は1週間に1回以上しなければなりません。これは電子メールでもいいのですが。

一度媒介契約書を見直してみてください。そして、これらのことをきちんとしていないのであれば、契約不履行で契約解除し、別の不動産業者ときちんと契約しなおすことをお勧めいたします。

一般媒介において業者名を明示するか否かですが、これは一般媒介契約を締結する業者のためのものです。お客様がどこに依頼をされているのか知っておく方が、営業活動を行うときにバッティングしなくて済みますし、お客様にとってメリットでメリットは取り立ててないと思います。

専属専任と一般媒介とではメリット、デメリットがあります。ご質問の内容を読んで、現在の業者に対して不信感があるように思えますので、ここは一般媒介として、地場の不動産業者、大手の不動産業者等をまじえてご依頼されてはいかがでしょうか。

ご質問への直接的な回答になっているかどうかわかりませんが、少しでもお役に立てれば幸甚です。

補足

http://oshiete.homes.jp/qa2663184.html
こちらの、A No.5 のかたが晒し物件という言葉を使っています。

レインズ登録も5日以内に行われましたし、毎週のように
「残念ながら」のお手紙をいただいております。
契約不履行ではないです。やる気があんまり感じられないのです。

一般媒介の非明示については、不動産屋さんがどちらがやる気を
出されるのかをお伺いしたかったのです。
一般媒介でも、2～3社にしか頼まず、業者を明示すれば
やる気が出ますでしょうか。
非明示では不安が募ってやる気が出ないでしょうか。
逆に、非明示で10社くらいに頼んだほうが早く売れそうでしょうか。
何故いろいろ方法が選択できるのか、悩ましいところです。