中古戸建の耐震基準適合証明

質問

築２１年の中古戸建の売買契約を目前に控えています。
住宅ローン減税適用の為、耐震基準適合証明の審査を受けてもらえるよう売主に打診してほしいと不動産屋に依頼したところ、
「中古物件の耐震基準適合証明は、実際には高耐震とされている物件レベルでないとおりにくいようです。時間的にも金額的にもロスになりますから、そんなことをせずに早く買ったほうが良いのではないですか」と言われました。

このコメントの信憑性についてコメントをいただければ幸いです。

ちなみに物件はＳ武不動産、Ｓ武開発が施工分譲したもので２×４で建てられています。作りは素人目には丈夫そうですし、付近の街並、景観ともすばらしく、担当の不動産屋さんはこの物件に相当自信をもっていて（値段も付近の相場から考えると格安）、私自身も気に入っています。また、この方もこの分譲地内に住んでいらっしゃいます。

私としては、住宅ローン減税が適用されないとしても、この家には住みたいとは思っているのですが、耐震基準適合証明がおりない家に住んでも大丈夫なのかと不安に思っているのと、そこまで買い急がせることに少々不安をいだいておる次第です。

回答No.3

noname#65504

1981年６月に耐震基準が変更になり、それ以前の耐震基準で設計された建物の中には、耐震基準を満たさない物件が存在します（このような物件を既存不適格といって法律上違法建築とは別な扱いにしています）。

阪神淡路大震災では倒壊した建物のほとんどが改正前の基準で設計された建物でした（新耐震基準で設計された建物で倒壊したような物件は１％以下といわれています）。すなわち既存不適格は大地震時に非常に危険です。

国はそのような物件は危険であるので、耐震診断や補強を促進しようとしていろいろな施策を施しています。
その１つが適合証明付き物件のローン減税であり、宅建業法による重要事項説明追加です。
これらにより所有者が耐震診断・耐震補強をすることを期待しています。

適合証明はその当時前後（確認申請が改正前竣工が改正後という物件もあるので時期に余裕を見ているようです）よりも前の物件に対して、新耐震基準に照らして、基準を満足しているものに対して発行されるものです。

当然新耐震基準を満足していない物件については、発行できません。マンションのケースですと新耐震基準を満足していない既存不適格と思われる物件は３割程度存在すると推定されています。
木造戸建てはその程度かそれ以上の確率で存在しているものと推定できます（但しいわゆるプレハブメーカーのものについては、阪神淡路大震災での被害状況からかなりの確率で基準を満たしていると思われます）。

一様私は学生時代耐震構造を専攻していましたので、既存不適格の危険性を訴える立場を取っていますので、そちらよりの意見であると思いますが、適合証明のない物件については大地震が発生した場合、３割程度の確率で大被害を受ける可能性があるものと思います。

建築基準法による耐震基準というのは安全を十分確保するための基準ではなく、最低限の安全性を確保するための基準です。それが満足できないような物件はかなり危険だと思いますし、おりないのはおかしいと思います（この点に自信がない物件なのかもしれません）。

後はかかる費用と時間と自己の資金・都合の関係、大地震の発生確率などと自己の安全に関する重要性を考慮して質問者自身で判断してください。

お礼

なるほど、専門に研究されていた方のお話は説得力がありますね。その不動産屋さんは建物自体に自信はあるようですので、たぶん、わずらわしい業務は避けたいなーという程度の気持ちなのかもしれません（お盆前ですし）。それでも、買う側にとっては大問題ですからね。アドバイスありがとうございました！