住宅新築契約後の土地の変更について

質問

住宅を建てるために住宅建築会社の紹介で土地の売買契約を結びましたが、地主と折り合いが悪く、この土地の契約はそのままにして違う土地を探して住宅を立てることにしました。そのことを住宅建築会社に伝えたところ、前の土地の浄化槽と電信柱の設置のことについて相談があると連絡がありました。お金を請求されるのでしょうか？　請求されたら支払わなければならないのでしょうか？　また、住宅建築会社としてはその土地に家を建てさせたかった様なのですが、他にどんな条件を出してくるのかとても不安です。どのように対応したら良いのでしょうか？　家を建てるのも初めてでこんな経験も初めてです。どうしたら良いのか教えて下さい。

回答No.1

bonnnou · ベストアンサー

建築会社を通して、土地を入手し、建物を建築する行為は、いくつかの契約に、分解することが出来ると思われます。
　まず、土地所有者・貴方の土地売買契約。
　　　これに先立ち、土地売買の仲介に関して、
　　　　　貴方と、建築会社の土地売買仲介斡旋契約
　　　　　　　　　　（有償・無償、有償として仲介料の額等々）
　　　　　土地所有者と建築会社の土地売買仲介斡旋契約
　　　そして、貴方と、建築会社の建物建築請負契約

　当然、これらは、建築会社が紹介した土地に建物を建築する目的で、「契約」されたものと考えられます。
　（契約には、必ずしも書面は必要ではありません。口頭でも、契約は成立している可能性はあります。）

　そこで、当該土地との売買契約は、解除されないということなので、その売買契約についての違約金問題は、発生しないと思われます。
　（当該土地を購入しないのなら、現土地所有者との違約金問題が発生する事は、当たり前なので、説明しません。）

　土地売買斡旋仲介契約についてですが、これは、土地売買契約を締結する前に、仲介料等についての話、土地物件説明があったと思われます。

　では、建物建築請負契約は、どうでしょうか？
　建築会社としては、当然、当該土地の売買契約が成立した以上、当該土地に自社を請負人として、建築する事が確実であると認識します。

　この事を、法律的に説明すれば、建物請負契約は、土地を斡旋仲介したときから成立しており、土地売買契約成立で、効力が発生したと考えるのか？
　あくまで、建物建設請負契約は、建物の具体的な計画が、合意されて初めて、成立し、それまでは、あくまで、「期待権」的なものであると解釈するのかという事になると思います。

　前者の場合ですと、その土地に建物を建築しないことは、請負契約違反と考える事になると思います。（建築準備の為に要した費用は、「弁償」する必要有り）
　後者ですと、土地売買斡旋仲介料の免除、優遇等を見直し、不動産斡旋に対する報償で穴埋めすることになると思います。（建築準備に要した費用は、払う必要無し）

　であるなら、違う土地についのの、建築をそのものを依頼されれば、上記の問題は、支払う必要がないと思います。

　しかし、うらやましいです。
　このご時世、建物が建築できる土地を２箇所購入されて、内一つに、建物を建築される財力があるってことですね・・・・。

お礼

大変、親切丁寧に回答いただきありがとうございました。今までの業者とのやりとりをもう一度よく振り返りたいと思います。私自身がまったく建物請負契約の発生時期などの理解をしていませんでしたので勉強になりました。業者との話し合いも教えていただいたことを頭に入れ、進めていきたいと思います。本当にありがとうございました。