連帯保証人への名義変更

質問

昨年、父の名義の土地に、兄が２５００万円を３５年ローンで銀行から借り入れて住宅を建てました。そこに両親と兄と私で住んでいました。しかし、今年の３月に父と兄とが大喧嘩をした末、兄が家を出て行き父が毎月のローン支払い分を引き落とし口座に振り込んでいる状態で過ごしております。父はこのまま自分が払うなら名義を自分に変更したいと言っているのですが、可能でしょうか？父は兄が住宅ローンを組む際の連帯保証人になっており、また、土地も住宅も抵当に入っております。保証会社に保証料を支払っています。
兄は、今後も自分が支払って住むつもりもないとの事です。
わかりづらい文で申し訳ございませんが、以下質問したい事をまとてみます。
(1)住宅を連帯保証人である父の名義に変更は可能なのか。
(2)父は現在６６歳年金生活者であるため、３５年支払いは無理と思われますが、銀行は支払い方法の相談にのってくれるでしょうか。（現在一括返済をする余裕はないです。）
(3)父が支払い不能になった場合住宅はどうなるのでしょうか。
(4)私が父に代わり残債を返済する方法がありますでしょうか。
大変長くなりましたが、宜しくお願いします。

回答No.1

inotarougoo · ベストアンサー

抵当に入っている以上現段階での実際の持ち主は銀行さんと考えたほうが良いでしょう。
しかしお父様が支払っているからといって、お父様がそのローンを
肩代わりするわけにはいきません。
お父様の年収や、年齢を考えるとお父様が３５年のローンを組めませんよね。

住宅の施工契約・ローン契約はあくまでもお兄さんとの契約であり、
それらは親族間であろうと勝手に契約変更できません。
支払いを拒否した以上は、お兄さんの権利は今まで支払った分しかありません。
今後の支払いを拒否したのであれば、登記上の登録と
銀行とのローン契約を振り出しに戻ってやり直しです。
（1）抵当に入っている以上お父様の支払能力しだいでしょう
（２）おそらく無理です
（3）銀行が持っていって競売処分です
　　ただ土地はお父様の物なので、賃貸にして家賃収入で返済するか、
土地も銀行に渡して、一緒に競売処分するかだと思います。
しかし、銀行から出てきた物権は（抵当付）思いっきり叩かれて処分されます。
今のご時世土地代も額面通りには戻ってこないでしょう。
私だったら住宅３０００万＋土地３０００万だとしたら、
新築を考慮しても、４０００万円以上では買いません。
土地代が１０００万円だとしたら、２０００万円以下を希望します。
（４）あなたの返済能力次第でしょう。
　　　あなたが同居をする意思があれば、この方法を選択されるのがベストではないでしょうか？

この場合にもお兄様とお父様が支払った分はしっかりと記録しておき、
あなたからお父様への返還は必要ないでしょうが、
お兄様への返還はしっかりしておかないと税務上の問題が発生するかもしれません。

補足

早速のご回答ありがとうございます。抵当に入っている以上、自分の持ち物ではないと認識した上で、考えて行かなければ行けませんね。
(1)と(4)について補足質問ですが、
(1)仮に父が支払い能力があると認めてもらった後、所有権移転をした場合、贈与税がかかりますか。
(4)もし私が今後も同居していくならば、兄から私への売買をするべきなのでしょうか。また、別の方法がありますでしょうか。

実は、来年に私が結婚をし遠方へ引っ越す予定になっています。
ですが、両親には今まで苦労してきた分、生涯、今の新築の家に住んでもらいたいとも願っており、私が出来る金銭的工面は可能な限り実行していきたいとも考えております。現在は無職ですが、残債を完済するほどの蓄えはありませんが、いくぶんかの貯蓄はあります。余談になりましたが、よろしくお願いします。