住宅ローンについて

質問

• 夫が消費者金融から借金していた過去があり、その借金を完済するために貯金を使った
• 中古住宅を購入して月7万5千円程度の返済額を目指しているが、夫は新築にこだわりたい
• 新築の場合はローコストハウスメーカーでいくら位かかるのか知りたい

回答No.4

86tarou

幾ら掛かるのか詳しいことは他の回答者に譲りますが、2000万円よりかなり高くなるのは間違いなさそうですね。地理的条件も、旦那さんはそこよりは欲張るつもりのようですし。

で、現状幾ら借りられるという面からも考察してみましょう。
世帯収入が500万円とすれば、その20～25％程度までに抑えないといけません。月75,000円だと18％の返済率となるので、無難なところかと思います。ただ、現在の家賃より数万円少なくないと、今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円程度～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからです。現在必要な貯蓄が出来てないのであれば、その分も減額が必要となるでしょう。
この75,000円の返済で、定年までの23年ローンを年２％の全期間固定金利で組むと1658万円借りられます。これに頭金を加え、諸費用（物件価格の５～10％で、中古の方が高額に）を引いた金額が購入可能な物件価格となるでしょうか。諸費用は現金が必要であり、これだけで貯蓄が飛んでしまいます。いざという時の貯蓄も必要ですし、これには生活費の半年分以上を置いておきたいところです。これがないと減給や失職、不意の大きな出費に対応出来ずに生活が破綻する可能性がありますので。これ以外に目的のある貯蓄もしないといけませんし、その一つである子供の教育費等もこれから増えていきますよ。現状では頭金不足は否めないですし、無理はしないことをお勧めします。
全期間固定金利で試算しましたが、変動金利の選択もありです。ただし、その場合でも全期間固定金利でも無理のないことが条件で、返済額の差額は貯蓄しておき将来の金利上昇に備えないと安心出来ません。
定年までのローンとしましたが、これでも繰上返済で10年程度は短縮し、完済後は老後資金の貯蓄に充てないと安心出来ないでしょう（間違っても闇雲に35年ローンを組まない！）。年金だけでは足りない分数千万円（？）を定年までに確実に貯めないと、悲惨な老後が待っている可能性がありますので。
頭金も物件価格の20～30％以上用意し、ローン残高＞家の価値にならないようにしておきます。こうしておけば何かあった時に売却してローンを清算することが可能です。これが逆だと差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ません。この原因が返済に困ったとかであれば、半年後には競売で安値で売られ、家を失った上に借金だけが残ることになります。人生を左右する借金をするのですから（家電等をローンで買うのとはわけが違う）、この程度のリスクヘッジは必要かと思いますよ。
家の購入は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。無理なローンで生活を切り詰めたり、外食や旅行にも行けず子供との思い出作りもままならないようでは意味がないでしょう。家はあくまで手段であって、目的ではないのですから。
あと、中古の場合は築年数も重要です。価格から妥協してあまりに古い家屋だと、将来建て替えの必要があるかもしれません。一生に一度しか買えない状況なら終の棲家にする必要がありますので、完済時や定年時、更には平均寿命程度の築年数も計算しておきましょう。