住宅ローン

質問

新築マンションを購入しました。（完成予定・・・平成２１年７月）
ローンの組み方、金利等についてアドバイスをよろしくお願いします。
価格２７４０万　　諸経費１６０万
自己資金５００万　親からの援助１０００万　　
残金１４００万を、仮審査の通っている地銀から下記の条件で融資を
受けようと考えています。
金利１０年固定　２．０％・・・３大疾病付団信金利上乗せ分含む
保証料・・・一番上のランクでの承認がでたので、約１１万
返済期間・・・１５年（毎月の支払額から考えました）
職業は国家公務員。定年まで、約８年。
できれば、残金は退職金で一括と考えております。
このまま、ここの銀行で融資を実行していいでしょうか？
もっと、条件のよいところはありますか？
よろしくお願いします。

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

ご質問分の内容が、私が知っている範囲の『新築マンション購入』とはいろいろ違っていますので、少し確認させてください。

まず、平成２１年７月完成予定の新築分譲マンションについて、売買契約が１年以上前の現在（平成２０年５月）というのはあります（私もそうでした）。
ですが、この場合、一般的な融資実行は、マンションが完成して、実際に引き渡される前後であることが多いのです。
そして、金銭消費貸借契約の締結もその直前、平成２１年７月完成・引渡しでしたら、平成２１年６月になることが多いです。
そうでなければ、住宅ローン融資を『原因』として行う『抵当権の設定』のしようがないからです。
売買契約に対しては『抵当権』は設定できませんから、実際にそのマンションが完成し、マンションについて不動産としての『保存登記』がされていなければ、『抵当権』の設定ができません。
ですから、住宅ローンの申込はできても、金銭消費貸借契約を締結することも、融資の実行を受けることもできないと思うのですが…。
その地銀では、何らかの理由で、「もう融資実行できる」のでしょうか？
そのようなパターンは、あまり聞いたことがないので、まず、この点を確認させていただきたいです。

そして、金利のお話をされていますが、民間金融機関における住宅ローンの金利は、一般的には『金銭消費貸借契約時』や『融資実行時』に決定されます。
「金利１０年固定　２．０％・・・３大疾病付団信金利上乗せ分含む」は、現在（平成２０年５月）の住宅ローン金利の情勢からすると、「まあまあ」なところだと思います。
住宅ローン全体から見れば、「とてもいい条件」とまではいえませんが、地銀ならば「いい方」ではないかと思います（ただし、マンションの建設地が分からないので、「平均から見て」のお話になりますが。住宅ローンの金利は、地域差もあるんですよ）。
ただ、住宅ローンにおいて一般的な「金利は『金銭消費貸借契約時』や『融資実行時』に決定」ならば、実際にご質問者さまが借りられる際には、この金利で借りられるかどうかは分かりません。
先ほども申し上げましたとおり、「一般的な（住宅ローンの）融資実行は、マンションが完成して、実際に引き渡される前後」であり、それが平成２１年の７月ならば、この先１年の間に、金利がどのように変化していくかは定かではありません。
現在、長期金利は上昇基調にありまして（10年物国債の金利の動向を参考にしてください）、実際に、大手銀行の住宅ローン金利も６月の店頭表示金利は５月よりも上げられます（既にニュースで公表されています）。
確かに、キャンペーン等で「何月何日までにお申込の方は金利何％」ということを行っている金融機関もありますが、必ず「ただし、何月何日までに融資実行の方」という条件がくっついています。
現在の状況から考えますと、来年の７月頃に実行する融資の金利を、今決めておく…ということは少ないと思います。
以前の住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）の住宅融資の場合は、「申し込み時点で金利が決定」でしたが、これは非常に珍しい商品だったんです。

ですから、現在の「一般的な住宅ローンの商品の条件」と「金融情勢」からしますと、ご質問者さまが住宅ローンを受ける際に、「本当に『金利：１０年固定　２．０％（３大疾病付団信金利上乗せ分含む）」のだろうか…というのが、ご質問文を拝見したうえでの感想です。

返済期間と借入希望額から考えますと、保証料は妥当なラインだと思います（一応、保証会社に出向していたこともあるので、保証審査についても知っているんです）。

あと、「諸経費１６０万」は、物件の購入にかかる諸経費でしょうか？
住宅ローンにかかる諸費用も含まれていますでしょうか？（一括前払いの保証料のほか、融資手数料、契約書に貼付する印紙代、抵当権設定にかかわる費用、税金など）
マンションの場合、共有部の火災保険は管理組合で加入すると思いますが、専有部については自身で保険料を払って火災保険に加入し、その火災保険契約に債権者が『質権』を設定しますので、その火災保険料も必要になります（場合によっては、家財についても火災保険に加入した方がいいかも…。家財は火災保険では弁済されないことが殆どなので）。

既回答者さま方も仰っていますが、「退職金での一括返済」は計画から外された方が懸命です（これはＦＰの立場からのアドヴァイスです）。
地銀ですと繰上返済の手数料が高めだと思うので、10年固定を選択されたのならば、その固定期間終了時に考えられるとよろしいかと思います。
「余裕があるのに繰上返済をしないなんて、金利の分もったいない。」とお考えかもしれませんが、そうとも言い切れない場合がありますので。

「もっと、条件のよいところ」は、もちろんありますが、ご質問者さまが利用できるか、ご質問者さまに適しているかは分かりません。
できればマンションの提携住宅ローンを含め、『マンションの近くにある』３～４の金融機関を実際にご自身で回って、相談されるのがいいですよ。

ちなみに、私のマンションの毎月の修繕積立金は、他所よりも高いと思います。
大規模修繕の計画が35年先まで一応立てられていて、イレギュラーな大規模修繕が必要とならない限り、一時金の徴収をしなくても済むようになっています。
それでも「分からない」と思っていますから、常に余裕資金は取ってあります。

あと、これは老婆心ながら…。
新築マンションの場合、カーテン代が結構かかります。
既製品の廉価なカーテンが使えないことが多いんですよ（知人宅は数十万円かかったと言っていました。私のマンションは３方向に窓があるのですが、友人に作ってもらったので10万円弱で済みました）。
家具・家電等、既存のものが入らない、使えない、合わない…ということもありますので、入居時の思わぬ出費にご注意ください。

お礼

ご丁寧なご回答ありがとうございます。大変参考になりました。
まず金利の件ですが・・・
仮審査、本審査、実行の３つのの中で一番有利な金利で実行されるそうです。現在仮審査通過の状態です。というのも、
１．この物件は、市内でもかなりの有望物件である
２．職業が公務員
３．保証会社での承認が、一番上のランクA、Aの中でもAでの承認
上記からこの条件を提示してきました。
そうなんですか・・・、「地銀ではいいほう」の程度だったんですね
「住宅ローン全体では、まあまあ」だったんですね・・・
マンションの建設地域は、青森県です。もっといい条件があるのであれば、もう少し、具体的に教えてもらえないでしょうか？

諸経費１６０万円については・・・
一括前払いの保証料のほか、融資手数料、契約書に貼付する印紙代、抵当権設定にかかわる費用、税金などすべて含んでいます。これ以外必要なものは、不動産取得税（０円～４０万円）と引越し代（笑）だそうです。

家財保険も現在（賃貸住宅）も共済組合の方で加入しています。
マンション購入後も現在のを継続し、地震保険も追加で加入しようと思っています。

退職金で一括清算の件は、正直今まだ決めかねています。
というのも、５４歳で退職を迎える公務員なもので、退職後再就職してからの住宅ローンというのが、不安なだけで・・・
ですが、貴殿の回答を読みながら、退職金を切り崩し、引き当てながら、１０年の固定金利終了後の清算でも、いいのかな？と思いました。
というのも、固定期間終了後のほうが、事務手数料って安いのですか？

貴殿も経験されているから、アドバイスくださったんだと思いますが
カーテン＆照明は、実は付いているんです。（販売価格込み）
色等は指定できませんが、無難なライトベージュとか言っていました。
家電製品・家具もかかりますよね。１００万の予算で計画しています

そうですよね・・・やはり、資金の余裕は多少は残しておきたいです
自己資金５００万も、若干余裕を残した額から算出しました。
すっからかん！では、やはり・・・不安ですから