賃貸契約書の解釈と敷金返還額について教えてください。

質問

先日引越しをしたのですが、その際敷金の敷金の返還額がクリーニング代全額を差し引いた金額とされました。
クリーニング代が全額引かれるのはおかしいのではと疑問に思い、大家に交渉に行ったのですが、ガイドラインでの規定についてはおろか、契約書の解釈についての話し合いさえも全く取り合ってもらえず、「そんなものは知らん！」「みんな払ってるんだから払え！」「裁判でも何でもおこせ！」と言ってこちらの主張に一切耳を傾けようとすらしてくれませんでした。

一応、国土交通省のガイドラインについても調べ、原状回復や、賃借人、賃貸人の基本的な支払い区分等もある程度は理解しているつもりです。

ですが、契約書の特約の記述が曖昧なため、クリーニング代全額支払うべきなのかはっきりしません。
どのように解釈するのが妥当か教えてください。

契約書内には、下記のような記述があります。

・特約事項として
「契約満了退去時の空室補修（ハウスクリーニング）等は、乙の費用負担にて現状に復するものとする。」

・契約条項内
「本物件の明渡し時において、乙は、通常の使用に伴い生じた本物権の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。」

※甲は賃貸人、乙は賃借人になります。

特約事項の記述は、下記のふたつの解釈方法があるのではないかと思います。
(1)クリーニング代は全額賃借人の負担
(2)ガイドライン規定の原状回復が行われるラインまではクリーニング代の中であっても賃借人が負担。
しかし、契約条項の記述では通常の使用によって生じた損耗については賃借人の支払い対象から除くと明記していることから、特約事項の(1)の解釈では契約書内で矛盾が生じます。
ですから、この場合(2)の解釈でよく、クリーニング代の支払い配分についてはさらに大家と話し合いの必要があるのではないかと考えています。
ですが、実際はどうなのでしょうか？
私はクリーニング代全額支払う必要があるのでしょうか？

また、大家は会ってはくれるのですが、こちらの主張に全く耳を傾けず一方的に自分の主張をしてきます。
契約条項には下記のような記述があるのですが、この大家の行動は契約違反にはならないのでしょうか？
「甲及び乙は、本契約書に定めがない事項及び本契約書の条項の解釈について疑義が生じた場合は民法その他の法令及び慣行に従い、誠意を持って協議し、解決するものとする。」

長々と申し訳ありませんが、どなたか教えいただけませんでしょうか？

回答No.3

takumaF · ベストアンサー

こんにちは。
部屋のクリーニング代は原則として、大家さん負担です。
しかし、契約書に借主負担とあれば、それに従います。ただし、この場合でも、「本来は貸主負担であるところを、借主に負担してもらいます」という事前説明が必要となります。事前説明をしていなければ、大家さん負担です。

ところで、二つの特約ですが、素直に読めば、「クリーニング代は借主負担とする」ということと、「クリーニング以外のこと、例えば、借主がボール遊びをして窓ガラスを割ったなどの場合は、借主は原状回復しなければならない」ということをいっているにすぎないと思います。

お礼

takumaFさん、ご回答ありがとうございます。

こういう客観的な立場からの指摘、本当に参考になります。
私ではどうしても主観が入ってしまって認めたくない部分なんかも出てきて、見方が偏ってしまいますし。
おまけに昨日は大家の対応にかなりイライラしていたので特に・・・。

ちなみに、契約を交わした際は、クリーニング代はこちら負担といわれた覚えがあります。
しかし、その時私は、クリーニング代は本来貸主負担であり、私の負担区分ではないということは知らず、またその説明もありませんでした。
ですから特約の有効性が問われることになると思うので、この点も含めて大家と平和に話し合って落としどころを見つけるつもりで行ったのですが・・・。

ところで、takumaFさんのご回答には二つの特約とありますが、特約はクリーニングの記述のある一文のみになります。
もう一文についてはまた別の場所に書いてあり、これら二つの文は文脈的なつながりは一切ありません。
そのような場合であってもクリーニング代全額請求は矛盾に当たらないと解釈されますか？

客観的な立場からの個人的な解釈の意見として、お聞かせ頂けませんでしょうか？