中古不動産を探す上での初歩的質問いくつか

質問

都内23区に50平米の狭小地（建ぺい率60%、容積率200%）を購入したとします。

(1) 建ぺい率や容積率の意味

以下の理解で正しいでしょうか。
・建ぺい率は、家屋を真上から見たとき、建物が土地を覆っている部分が50平米×60%=30平米しか認められない
・容積率は、地下1F＋地上3階＋屋上という5層だった場合、床面積が50平米×200%=100平米までしか認められない

(2) 率の変更の可否

建ぺい率と容積率を役所に申請するなどして高い率に変更することできますか。
そもそも、そのような制約を誰がいつするのでしょうか。
都市計画の防災上の配慮なんて話を読んだ気はしますが、"後出しジャンケン"的に行政上の決定を
押し付けられた人は、たまらないと思うのですが。

(4) 土地の使い方が勿体無い建て替え

今住んでいる借家で（建築条件は同じと思われる）隣家が、最近、家屋を建て替えました。
古い家屋は、土地に対してギリギリ一杯に建築されていましたが、
今度は道路面に車一台分ほどのスペースが設けられています（車は購入予定外のようですが）
なぜそんな勿体無い建て方をしたのか疑問なのですが、これは、建ぺい率の制約を受けた影響もありえますか？

(5) 「再建築不可」という条件付の中古一戸建ては、格安ですが、そもそもなぜ不可なのですか。
覆すことはできないのですか。最上階の上に１フロア増築したり、
「劇的ビフォーアフター」のように、柱と土台の骨だけ残して、全て改装したりするのもナシなのでしょうか。

回答No.2

0621p

No.１の方の回答でうまく説明されていますので、それ以外に少しアドバイスを。
隣家の建替えの件は、No.１の方の回答にもありますように、おそらく道路のセットバックであると思います。また最建築不可の物件についても、２３区内で調整区域という問題はないでしょうから、道路が関係している事が多いと思われます。
建築にあたっては、建蔽率、容積率とともに、道路（接道）要件も大きなポイントです。土地に接する道路が建築基準法上の道路として認められているかどうか？幅員が狭ければセットバックが必要なこともありますし、道路の幅員によっては容積率２００％の地区でも２００％建てられない事もあります。
道路についてもよく勉強なさったほうが良いです。

お礼

0621pさん、大変的確な補足をいただきありがとうございました。
道路もなかなか奥が深そうですね・・・
留意すべき点が一つふえて勉強になりました。
ありがとうございました