住宅ローンの選び方と繰上げ返済について

質問

同じ内容で少し前に質問したのですが、カテゴリー違いだったので、再度こちらで質問させていただく事をお許しくださいませ。
内容が分かりづらいかもしれないのですが、是非ご教授お願いいたします。

４８００万円の借り入れ枠があります。
自己資金は１６００万円。
土地代金は２７００万で、一割の２７０万は、自己資金の中から支払済みです。でも、土地代金の融資枠で、まずは、２８００万を満額借ります。
住宅代金としては２１００万円の借り入れ枠です。
手付金として２００万を支払済みで、着工金や中間金も、自己資金で支払う予定です。
仮審査は通過済みです。

５月に土地の決済日が近づいているので、まずは土地のローン返済が始まるのですが、このローンの選び方はどうでしょうか？
土地のほうが、３５年払／１０年固定で２．６％（保証料上乗せ）
住宅のほうが、３５年長期固定で３．３２％（保証料上乗せ）
繰り上げ返済は年間１００～１５０万くらいの予定。

主人は自営業で、３５歳。なるべく早めに完済できるようにしたいと考えています。それと、三大疾病特約（プラス0.3％）もつける予定です。

どういったローンの組合わせや選び方がいいのでしょうか？
銀行の方からも詳しく説明を受けたのですが、考えれば考えるほど分からなくなってしまいました。
選び方も、上記に掲げた土地と住宅のローンの種類が逆のほうがいいのか？
もしくは、どちらも３５年長期固定にすればいいのか？

どんな事でもかまいませんので、アドバイスがいただけるとうれしいです。

どうかよろしくお願いいたします。

回答No.1

stshawood · ベストアンサー

質問者ご自身ですでに結論が出ているようなので、あくまでも参考意見として。

１．「融資枠」という考え方は少なくとも融資をする銀行側には無い物の考え方です。銀行側は「当行の融資・ローンの基準に合致する案件にだけ融資を行う」が基本ですので、本審査で突然「ＮＯ」という事例も有り得ます。

２．銀行側の融資基準の面から言えば、土地購入の時点で土地代の満額２７００万円（質問の２８００万円は記載ミス？）の融資は疑問です。通常は土地購入時点で自己資金の大半を投入する方が、銀行の審査上も借入側の金利負担上もベストになるはずです。

３．借入の長短バランスは適切で、３５歳で４８００万円の借入が可能なら妥当な内容かと考えます。個人的には繰上返済部分を約定返済に巻き込めば２０～２５年程度の期間設定が可能になるはずなので、その分短めの期間設定（３５年固定部分を２０年固定）する方が金利引下げによるトータルコストが下がりそうですが、借入時点でＭＡＸ３５年の返済期間を確保する、という部分に重きを置く選択肢もリスクヘッジの点では妥当・適切かと考えます。

４．もっとも、質問に記載がある繰上返済の余力があるのなら、全部の借入金利を固定するよりは、土地・建物のどちらかを変動金利として金利の上昇状況をみながら、当面の低金利メリットは確保しつつ、将来の金利上昇時に集中的に変動金利部分を繰上するという選択肢がありそうです。（質問者のプランではリスクもメリットも取っていない気もします）

お礼

お礼が遅くなってしまい申し訳ありませんでした！

とても詳しくご回答をいただき、知らなかった知識も増えて、とても参考になりました。
５月の契約日が近づいているので、それまでに借入金利を選んでおかなくてはいけないのに主人は私にまかせっきりで、なんだかとても不安になり、こちらでアドバイスがもらえたら・・・と思っていたのです。
とくに、４の選択方法は大変参考になりました！
そういう返済の仕方もあるんですね。。。
土地に自己資金を費やしたいのですが、住宅の着工金や建方時金などは、つなぎ融資などをうけずに現金払いをするので、出来ないのです・・・。

もう一度、頭の中をよく整理してから選びたいと思います。
アドバイスとてもうれしかったです！ありがとうございました。