所有権持分が長期と短期に分かれる場合の居住用不動産の譲渡所得

質問

私の知人の母と叔母が半分ずつ所有している土地を売却したいと考えています。現在叔母が住んでいますが、所有権持分のうち9分の2を昭和38年に、9分の1を昭和60年に、平成１２年に6分の１をそれぞれ相続で持分を得ています。すると、3分の1が長期譲渡所得になり6分の1が短期譲渡所得になると思うのですが、そのとき居住用財産の控除の3000万円はどのように計算するのでしょうか？3000万円をそのまま全額控除できるのでしょうか？また10年超の軽減税率では６０００万円を境に税率が変わりますがここでも6000万円をそのまま使って計算できるのでしょうか？

回答No.2

SSSIN · ベストアンサー

今回の譲渡が居住用財産の譲渡で3000万控除が適用可能なケースであれば、短期譲渡所得から3000万控除を適用していきます。

具体的には、
1.短期譲渡所得23,750,000円－23,750,000円＝0
2.長期譲渡所得47,500,000円－（30,000,000－23,750,000）＝41,250,000

つまり、長期譲渡所得のうち41,250千円部分だけが課税対象になるわけです。

お礼

ご回答ありがとうございました。
やっとわかりました。
もやもやがすっきりしました。
大変ありがとうございました。

回答No.1

SSSIN

◆「3分の1が長期譲渡所得になり6分の1が短期譲渡所得になると思うのですが、そのとき居住用財産の控除の3000万円はどのように計算するのでしょうか？」

「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－3000万≦0」
譲渡金額から取得費や譲渡費用を差引いた金額が3000万以下なら問題ありません。

「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－3000万＞0」
3000万を控除しも課税所得が生じる場合には、納税者が有利な方から控除可能です。つまり、税率の高い短期譲渡所得から先に差引き、残りを長期譲渡所得から差引きます。

◆「また10年超の軽減税率では６０００万円を境に税率が変わりますがここでも6000万円をそのまま使って計算できるのでしょうか」

10年超の軽減税率については、家屋・土地ともに10年超の居住用財産に限定されます。従って、3分の1部分については対象ですが、6分の1の部分については対象外になります。

補足

回答たいへんありがとうございます。念のために具体的な数字で計算してみますと。
土地の取得費：古いので譲渡額の５％とする。
土地の譲渡金額：150,000,000円
土地の持分：母　1/2　叔母 1/2
叔母の持分取得年：1/6 短期譲渡
1/3 長期譲渡
簡略化のため譲渡費用はゼロとすると、叔母の税金を求めてみます。
土地の取得費は7,500,000円ですから150,000,000-7,500,000=142,500,000が譲渡所得となります。
叔母の持分は半分ですから71,250,000円が叔母の譲渡所得となります。
すると短期譲渡所得は23,750,000円、長期譲渡所得は47,500,000円となります。わからないのはここからで、短期、長期の両方から３０００万円を控除できるのかということです。すなわち短期の場合は3000万円を控除するとマイナスですから無税、長期は3000万円を引くと17,500,000円が課税対象額になる。
あるいは控除額の3000万円を短期と長期に按分してすなわち短期は1000万円、長期は 2000万円としてそれぞれから引くのかということです。ここのところがよくわからないのでもしお分かりであればよろしくお願いします。