中古物件について

質問

H2築の物件購入を検討しております。内装は気に入ったのですが、見えない基礎の部分などが気になっています。
H2頃はバブルだったので建物が頑丈にできていると聞いたことがありますが本当でしょうか。また、素人でも基礎がしっかりしているのかどうか、また給排水管などがリフォームの必要があるかを確認できる方法はありますでしょうか。回答よろしくお願いいたします。

回答No.4

ninjinsan · ベストアンサー

中古物件をお選びとは、大変勇気をお持ちなんですね。

正直なところ平成初期の中古物件は50パーセントの確率で大がかりな補修を必要視する場合が多いものです。

私も中古物件を100棟ほど見て回りましたが、
(1)
土台が大丈夫でも柱に蟻がはっていてボロボロの物件が5棟。シロアリではなく黒蟻でした。

(2)台所の床材がツガ材のオオビキを使用していたために、床の狂いが大きい。関連として床鳴りを隠すために接着剤の挿入と隠し釘で応急処理をして隠していた。
（床下材にツガを入れた施工は、必ず狂いだしてしまいます。長持ちしません）

プレハブ系の家でしたら物件調査時には、レベル測定器（レーザー測定器：大工さん専門の機材店で一週間5千円でレンタルしています）で柱と床を測定してください。大抵はかなり狂っています。

(3)
床下換気口から市販のビニールチューブを奥まで入れて匂いを欠いてください。湿度がこもっている床からはカビ臭がします。床部材にカビが入り込んでいると思ってください。（フロ周辺・台所・北側の換気の悪い部屋など）

(4)
天井点倹口や外側サイディングの隙間からビニールチューブを差し込んで、断熱材の匂いを嗅ぎます。かび臭い場合は、サイディングと断熱材の間の空気層が不十分なため腐り始めていると考えてください。（匂いがしたら絶対にその家は長持ちしません。）

(5)
床下のＧＬ（地面）と基礎の外側のＧＬ差が5センチ以上（外側が）低くなければなりません。そして北側に側溝がないとすれば、査定はマイナス10パーセントと考えます。
（湿気対策が不十分な家は傷みやすいのです。）

(6)
中古物件は地域にもよりますが、施工した工務店又は住宅メーカーから設計図と仕様書を取り寄せるべきでしょう。

以上、私の経験からのアドバイスですが、正直、中古物件の価値は15年でゼロと見る方が無難です。
300万円の価値が残っているとか500万円残っていると売る側は言うでしょう。しかし実際中古住宅を手に入れリフォームする業者達は90パーセント言います。
「よくこんなもの買うもんだな！」と。

でもどうしても欲しいと思ったら、金融公庫の指定する中古物件を正式に査定する専門の業者に依頼するべきでしょう。
勢いで買ってしまった人々が後になって、「新しく建てるより修理が掛かってしまった！」と言います。（本当に多いんです）
素人が見ても絶対に分からないのが中古住宅です。
餅は餅屋に見てもらいましょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。今回中古物件を購入していずれ建て直すつもりですが、たくさんアドバイスをいただいたことを参考にさせていただきます。

回答No.5

miyacchi518

#1さんのおっしゃる通り、バブルの時代は「買い替え前提」的な作りが非常に多くなっているって聞いたことがありますよ。注文住宅できっちり作ったという証でもあればいいのですが・・・。

クルマにしても家電にしてもバブル期のものはハズレが多いというのは有名な話ですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。中古を購入していずれ建て直すつもりです。バブル期はハズレが多いとのことなのでプロに見てもらうようにします。

回答No.3

koreedah

基礎の部分は、外からでもある程度、ひび割れなどの状態を見ることはできると思いますが、内部が見たいなら、通常は、台所の床下収納庫をはずすことができ、そこから床下に入れるはずです。
なお、バブル時の建物が頑丈だなどというのは、全く根拠がありません。むしろ、手抜き工事の心配があります。
阪神淡路大震災を受けて、建築基準法が改正された後だと、建物のレベルが上がったとは思います。
また、昔の建物なら別ですが、今の建物で、給排水管が十年程度でダメになるとは思えません。海のそばなんかだと別ですが。

お礼

ご回答ありがとうございます。今後大きな地震が予想される地域に住んでおりますので、耐震も気にはなっているのですが予算が少ないので新築が望めません。物件は団地の中にありますが、給排水管は20年くらいはもつのでしょうか。

回答No.2

jixyoji

こんにちわ,jixyoji-と申しますσ(^^)。

madeline21さんが欠陥住宅を掴まない為にも下記のようなプロに依頼するのが一番です。リスクを最小限にするには多少の出費は念頭に置くべきでしょう。

「プロの眼・不動産調査」
http://www.professional-eye.com/index.html

「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」
http://www.din.or.jp/~digicon/

「不動産の達人　さくら事務所」
http://www.sakurajimusyo.com/

【ktk 建築管理・耐震診断協会】
http://ktk.ne.jp/

それではよりよい住宅環境をm(._.)m。

お礼

ご回答ありがとうございます。早速HPを見てみたいと思います。

回答No.1

noname#39684

>見えない基礎の部分などが気になっています。
▲中古物件の場合は、最低でも屋根裏と床下、浴室上部の天井裏は点検するようにしてください。
いずれも素人がちょっと覗いたくらいではよくわかりません。購入を検討している物件でしたら、ハウスインスペクターという第３者業者がたくさんありますので家屋調査をしてもらうのがよいです。

１件３－６万円というところですが、業者とはつながりがないので欠陥の有無、リフォームの必要性などの情報が得られます。非破壊のインスペクションですので不動産屋と同行していけば入居中の物件でも調査できます。費用は高いようですが、欠陥物件をつかまされたりすることを考えれば保険のようなものです。

>バブルだったので建物が頑丈にできていると聞いた。
▲これはウソです。バブルの頃は金回りがよかったので無駄な投資や出費は多かったのですが、安全性や品質についてはおろそかになった時代です。役所も浮かれていたので検査も手抜きになっていた頃です。
バブルの頃の建物は特に注意しなくてはなりません。

最近はお金がなくなり「間違った買い物をしてはいけない」という警戒心が強く、品質へのチェックが厳しくなっていることはご存知のとおりです。

お礼

ご回答ありがとうございます。家屋調査をしようと思ってます。費用は10万くらいと聞いていたのでもう少し安く済みそうですね。