賃貸更新時の家賃交渉で、不動産会社の立場は？

質問

家主と値下げ交渉するときの、不動産屋の立場について・・・

賃貸の更新時期が近づいたとき、いつもの不動産屋に行って「家賃の値下げを家主に打診してもらえないか？」と頼んだら快く引きうけてくれました。
でもその後何もしてくれず、何回か催促して何週間もかかりました。。

不動産屋の説明では、遅れたことは悪かったが、そういう依頼に対して法的責任はないとのこと。「更新手続きは成功報酬なので、成立するまではウチが手数料もらえる保証はない。だから家賃交渉はあくまでサービスで、責任はない。更新手続きは慣習的なもので、法律でも責任がはっきり決まっていない。」

だそうです。本当でしょうか？
今後の参考のために、不動産屋の説明は正しいのかどうか、
法律に詳しい方、ぜひ教えてください。

回答No.4

agboy · ベストアンサー

やはり、更新済みでしたか。
nammboさんの次回の更新の時の為にアドバイスします。
『そのお住まいの新規募集条件についての情報をストックしておく』です。なあんだ、と思われるかもしれませんが、『何となく高いと思う』より『何で平成○○年○月の○○号室の賃料より自分の部屋の賃料が高いのですか！』と言ってやった方が、受け止め方が違います。

さて、今回の不動産業者の応答で、
＞更新手続きは成功報酬なので、成立するまではウチが手数料もらえる保証はない。
、とありますが、これは明らかに家主側に立った考え方ですよね、悔しいと思われるかもしれませんが、不動産業者は常に家主側につきます。

ただし、
＞だから家賃交渉はあくまでサービスで、責任はない。
は一部真実です。借主は常に賃料減額請求権を有し、家主は増額請求権を有しています。真剣に賃料の減額を望むのであれば提訴する方法もあったわけです（お勧めはしません。数百万円単位の費用が掛かります。）から。不動産業者の活動できるレベルには限界はあります。

但し、『責任はない』と言うのは、小気味良いと言うか、ずうずうしいと言うか、困ってしまいますね。

次回は、不動産業者に対し『賃料は○○円にしてくれるように家主に言ってください。出来なければ更新料は払いません。』とするか、最初の回答のように、家主に直接交渉するかでしょうか。

ちなみに、賃料はそのまま払いつづけ、更新料だけ１４ヶ月拒みつづけた経験はあります。最後は、不動産会社の社長まで出て来ましたけどね。

お礼

丁寧に書いていただきありがとうございました。
今後の参考にします。
金額云々の問題より、快諾しておきながら家主に電話ひとつしない、というのがひどいです。家主側も困りますよね。

回答No.3

agboy

家賃交渉を仲介業者に任せた事が敗因でしょうか。
＃２さんの回答にあるように、先ず家主に家賃引き下げの依頼をし、その家主の意を汲んだ不動産業者との交渉であれば、別の展開があったかもしれません。
また、更新についての法律上の規定はありませんから、別に更新しなくても追い出される心配は無かったのです。
更新のお知らせが来た時に、
『更新はします。但し、賃料を○○円にして下さい』と回答するのも手ですね。
ご質問から推察すると、更新前にこちらから出向き、『ダメでした』の返答に納得し、更新料（または更新手数料まで）支払ってしまったように見受けられますが、その点如何でしょうか。

補足

どうもありがとうございます。
説明不足ですみません、もう更新済みです。将来のために、不動産屋の責任について知りたいのです。「成功報酬の場合、いったん引受けた家賃交渉をやらなかったとしても責任がない」のかどうか・・・。

依頼したのが家主だつたとしても、同じように責任がないそうです。
一般のビジネス感覚では不思議に思えますが、これが不動産の常識なのなら、知っておきたいと思いまして。。。
もし何かご存知でしたらよろしくお願いします。

回答No.2

timeup

まあ、そうでしょうね。これについては詳しくは現役の其の方面の法律専門家でないと答えられないと思います（法律・条令・指導なんてチョクチョク変わるから）。

＞更新手続きは慣習的なもので、法律でも責任がはっき＞り決まっていない
⇒此処だけだと、私も昔の知識だと其の通りです。

でも少なくても関東では習慣と成っていますし、契約書にも元々書かれているか、判子で其の内容を押してあると思います。

当たり前ですが不動産屋は貴君ではなく、大屋さんの方に顔が向いています。　
たぶん、大屋さんに言いにくいのでしょうね。　どういおうか考えているのでしょう。

＞そういう依頼に対して法的責任はないとのこと
⇒まあ法的責任はおいておいて、高飛車に言っていないとは思いますが、「法的責任を追及しようとしているのではなく、大屋さんに話してもらいたいだけですよ」とか言ったらどうでしょう？

お礼

どうもありがとうございました。
説明不足ですみません。今回のことはもう済んだので、今後のために、法的責任そのものについて知りたかったのです。将来ほかの不動産屋と関わるときに、余計なストレスがないように・・・

回答No.1

jixyoji

こんばんわ、jixyoji-ですσ(^^)。

不動産屋の言う【更新料】に関しては『法的支払い義務の無い慣習』であるので,namboさんの契約書書面に支払いに関する特約が無ければ支払う必要はありませんし支払わないからと言って強制退去は出来ません。契約書の約款をもう1度よくお読みください。

「更新料って何？払わないとダメ？」
http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20040203/index2.htm

「賃貸相談/契約更新/更新の悩み」
http://www.chintaihakase.com/nayami/12_1/

「更新料」
http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm

「地方慣習の問題点」
http://www.o-yasan.jp/yomoyama/kannshuumondai.htm

「京都に激震走る『更新料がなくなる日』」
http://www.toshin.gr.jp/manage/report/200407.html

ちなみに東京都の石原都知事は下記運動を開始しております。

「「国際都市に似合わぬ」東京都が礼金・更新料ゼロ推進へ」
http://backno.mag2.com/reader/BackBody?id=200403020700000000115875000

値下げ交渉に関しては下記ＨＰを色々ご覧ください。

「家賃の値下げ、値上げ、支払請求」
http://www.kazu4si.com/HP/naiyou/makami/syakkanotoraburu.htm

「家賃の値引き交渉術（1）」
http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20010821/index.htm?FM=ct

「不動産屋さんとの交渉」
http://www.geocities.jp/allensnet/nego.htm

「賃貸マンションの賃貸料金の値下げ交渉は、どうしたらいいですか。」
http://www.so-dan.net/public/p_ms_frame_comment.php?RecNo=2&Root=2&CatId=6

それではよりよい賃貸環境をm(._.)m。

お礼

細かく書いて頂き、ありがとうございました。今後の参考に致します。
今回の更新は済んだので、将来のために、不動産屋が法的にどこまで責任あるのかと思いまして・・・