２５００万で購入した中古一戸建て売却相場はいくら？

質問

東京都の郊外に２５００万円ぐらいで購入した中古の一戸建てです。

現在、建っている家を壊した場合、同じ建物は建てられない、
再建不可物件です。

両親と自分の３人でこの家に住んでいます。

家を出ている兄弟がいます。

父と母が亡くなった場合に、この家を自分が相続したいと考えているのですが、
兄弟にも遺産相続の権利があるので、

自分がこの家をもらう場合には金銭的負担をしなければならないと考えています。

購入時２５００万だった家を売却するとなると１０００万ぐらいするかも
しれません、そうなると、
もし、自分が相続するとなると１０００万を兄弟にはらわなければ
ならないのでしょうか？

いえぽーと
https://fudosan-pro.me/souba/kodate/

で自宅あたりの不動産の相場をしらべてみたのですが、
そんなものかなぁと思いました。

それとももっと少ないですかね？

親が生きているうちに親にお金を支払ってこの家の
権利を自分名義にかえてもらったりした方がいいですかね？

アドバイスよろしくお願いします。

回答No.3

asciiz · ベストアンサー

すみません、家族構成を勘違いしました。
家を出ている兄弟というのは、あなたのお兄さん一人なのですね。
だとすれば、ご両親が亡くなった場合の相続人は、あなたとお兄さんの二人。
先に一つ注意です、「相続放棄」というのは、財産も借金もすべて捨てて、一切相続しない、という意味ですので、この場合は不適切です。この言葉は使わないようにしてください。

さて、「相続財産」というのは、家だけではありません。
基本的には「動産」と「不動産」があります。
・不動産 -- 土地と建物。(土地が借り物の場合、借地権)
・動産 -- 現金、有価証券、単品で5万円以上のある品物。(宝石・美術品・車両等その他なんでも)
これらすべてを金額的に換算し、どれだけの相続財産があるか計算します。
ご質問にある家の値段というのは、これらのうちの一つに過ぎません。

相続財産を、相続人間でどのように分配するかというのは、「遺産分割協議」で決めます。
そして基本的には金額的に等しくなるように分けますが、絶対に公平にしなければならないという訳でもありません。
あなたが土地と建物を相続する、お兄さんが多少金額的に劣ってもその他の現金等を相続する、それで双方が良いと言えば、それでいいんです。

もちろん現金が家の値段以上にあったならば、あなたは自宅と少しのお金を相続し、お兄さんは多くのお金を相続することにして、金額的に公平に相続することにするのが良いでしょう。
この場合は金額的に公平なんですから、あなたからお兄さんにお金を渡す必要はありません。

ただもし相続現金が足りなかった場合に、「あなたが自分の貯金からお金を渡す」というような取り決めが、「『遺産分割』協議」で出来るのかどうかはわからないのですが…(たぶんそこは別口)

例えば家(土地+建物)の価値が900万円で、相続現金は700万円しかなかったという場合に、家はあなたが相続する、お兄さんが現金700万円を相続する、と決めたとします。(双方が納得すれば、分割協議自体はこれでも構いません)

そこで、あなたの貯金から200万円をお兄さんに渡せば公平だ、と約束した場合、その部分は遺産の分割ではなく、あなたからお兄さんへの贈与、ということになると思います。

遺産総額が基礎控除額((3,000万円+600万円×相続人数)以内であれば、相続税はかからないんですが、贈与で誰かに年間110万円以上渡した場合には、贈与税がかかります。
もしお兄さんに200万円渡したとしたら、お兄さんが申告して、贈与税9万円、国におさめることになります。

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まあ今日明日のことではないけども、遺産分割について、今のうちから話しておくことは良いことでしょうね。

＞親が生きているうちに親にお金を支払ってこの家の
＞権利を自分名義にかえてもらったりした方がいいですかね？

「現在の土地・家の状況から、これ以上下がるとは見込めない」あるいは「むしろ将来、上がる可能性が大きい」という場合には、今のうちに購入を考えてもいいかもしれませんが。
でも一般的には築年数が伸びるほど家の価値は下がりますし、相続時には先ほど書いた基礎控除枠がありますから、相続で受け取る方が良い気がします。

お礼

回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。
頂いたご意見を参考に、

図書館で関係書籍を借りじっくり読んで知識をつけたいと思います。

ありがとうございました。(・´з`・)

回答No.2

asciiz

不動産の評価には、収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類があります。

＞不動産査定3つの方法
＞https://estsel.com/satei/entry7.html

いえぽーとでは、おそらく取引事例から指定地域の平均価格・相場といったものを算出しているのでしょう。
ですが実際の不動産というのは、一つ一つ立地条件・構造・築年数が違い、周りの家がこのくらいだからいくらとは単純に言えなくなってきます。
また、家を売却するのではなく、自分で使い続けたいのだとすれば、その価値もやはり違います。「売るなら○○円ぐらいが相場だけども自分は××円でも売りたくない」ということだってあるでしょう。
まあぶっちゃけ、「本当の値段は、実際に売れるまで、わからない」という困った話になってしまうんですが…。

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しかしまあ、相続時に何らかの価値は決めなければなりません。
そこで、正式には、不動産屋か、弁護士を通じて不動産鑑定士に見積もり依頼をすることになるでしょう。(相続時の遺産分割協議の流れの中で。)

相続時の考え方ですが、不動産はケーキのように切って分けることはできません。
そこで、相続時には一旦、相続人全員の共有財産となり、兄弟があなたを含めて3人ならば、それぞれが1/3ずつの権利、を持つこととなります。
これを、あなた一人で相続したいならば、「その権利分を買い取る」みたいな形で、お金や他の財産で調整します。

仮に自宅が1,200万円と鑑定され、相続現金も3,000万円あったとしますね。
あなた: 1,200万円相当の自宅 + 現金200万円
兄弟1: 現金1,400万円
兄弟2: 現金1,400万円
このように分ければ、金額的に等しく相続できます。

別方面から見れば、現金3,000万円を3人で等分すれば1人1,000万円になったところ、自宅価値の1/3持ち分(400万円相当)をそれぞれの兄弟から買い取った、と考えることでも、上と同じ結果になります。

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相続時の現金が少なく、家の価値だけはみ出てしまった、なんて場合もあるかもしれません。
その場合には、共有持ち分をできるだけあなたに寄せて、相続する、なんていう方法も取れなくはないです。

例)自宅が1,200万円と鑑定され、相続現金は600万円しか無かった場合。
あなた: 1,200万円相当の自宅の、50%持ち分(600万円相当)
兄弟1: 自宅25%持ち分+現金300万円
兄弟2: 自宅25%持ち分+現金300万円

将来的に、それぞれ25%持ち分を買い取り、最終的にはあなた一人の財産とするのが良いでしょう。
この場合、共有名義が完全に解消されるまで、家全体の売買契約や土地分の売買には全員の同意が必要などかなり面倒になるうえ、持ち分だけの売却というのもできなくはないので(そうすると全くの第三者が権利主張してくる)、やっぱり共有持ち分方式はなるべくやらない方がいいんですが…。

また、価格相場の変動と円価値の変動というのもあったり…
現在は300万円分の価値だが、10年後には250万円分と鑑定されるかもしれません。
それで1/4を買い取るからと250万円渡して、納得してくれるかどうか…? (逆パターンもあるかもです。)

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亡くなる前に、買い取るのでも構いません。
その場合は親から子へ売買契約をし、あなたが一括で払うことが難しい場合にはあなたの名前で住宅ローンを組む、みたいなことになるでしょう。(1,200万円 20年ローン 年率1.5%として月額58,000円ぐらい)
自己資金でいくらか出せるなら、ローン部分はもっと低くできます。

この場合は、「あなたが自宅を買い取るのに1,200万円支払ったんだ」ということになり、他の兄弟に対しても何ら恥じることはありません。
あなた自身がその金額のローンが組めて、払い続けていけるのかどうかという問題です。

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あるいは、「贈与」という方法もあります。
ただし贈与の場合は、贈与額に応じて贈与税がかかりますので、1,200万円の土地・家屋を贈与されたと考えると、246万円ぐらいの贈与税を翌年払わなければなりません。
また、兄弟に対して不公平ですから、親から各兄弟に対して1,200万円を渡す、あるいはあなたから各兄弟に400万円を渡す約束をする、などした方が良いかもしれません。

市価より大幅に安い売買契約をした場合、一般価格との差が「贈与」とみなされるかもしれませんので注意が必要です。
というか上記のミックスですね。
半額の600万円での売買契約をしたとすれば、月のローン支払いも半額になります。(同率・同年数の場合)
そして来年、600万円贈与の贈与税は、68万円の支払いということになります。
※贈与税は、贈与額が大きいほど税率も上がるので、先ほどの例よりもずっと安くなっています

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公平に分ける方法は1つではありませんから、やはり親兄弟と相談しましょう、って話に…もしかしたらほかにも自宅だった土地・家屋が欲しい兄弟がいるかもしれません。

お礼

回答ありがとうございます。
精神疾患を患い、半人前で親に頼ってこの年まで来てしまったので、
金銭的な相談が出来る（借りるとかではなく込み入った相談をする信頼できる相手）は
親戚の姉ぐらいしかいません。

１人しかいない兄弟とは金銭的な話はほぼしたことはないですし、

今は、とても関係は良好ですが、両親が死んだら関係が悪くなったりするのかと
心配になったりします。

出来る事とすると、両親に家以外に２００万円ぐらいキャッシュを残してもらって
そのお金を兄弟に渡し、そのお金マイナス、

家の資産価値大体１０００万÷２ー２００＝自己負担３００万ぐらいであれば
かなり助かります。

兄弟は賃貸ぐらしで、自分は実家で家賃を払わずに両親と同居生活

自分は、当たり前のように親元にいますが、これは当たり前ではないんですよね？

そう考えると、そういう細かい節々で兄弟と意思統一、意思確認をしたことがないので
しっかり、話し合うべきですよね。

両親が死んだら、この家を売却してお金を工面してくれとか言われるのかなぁとも
思ってきてしまいました。

不安だ。

この家がなくなるのか、、、(｀・ω・´)

家を維持するって大変だからない方がせいせいしますかね？(｀・ω・´)

不動産屋さんの標準買取額の半分ぐらいを目安に兄弟に渡せばいいかなぁと
自分の中で考えていたのですが、この標準買取額を幾らと算段するかが一番難しいのでしょうか？

一番もめますよね。

２０００万でうれたものが５００万の買取になったりする場合もあるんですよね？

どうしようかなぁ、

まだ、両親はしばらくは健在、(｀・ω・´)
後２０年は最低でも生きていてほしいのですが、

そのぐらいの期間をかけて、両親の死後のことも考えたいのですが、
少し骨子を考えておかないと急に両親がなくなったら大混乱になりますよね。

(｀・ω・´)　・・・

回答No.1

noname#252888

>>親が生きているうちに親にお金を支払ってこの家の
>>権利を自分名義にかえてもらったりした方がいいですかね？

生前贈与を受けたいのか、それとも家の権利を買いたいのかで話は全然違う。
「親に金を支払う」と言うのなら後者を貴方は望んでいるのだと思う。

それは親が合意するのなら好きにして良いと思う。
兄弟に一言くらい言っても良いと思うけれど、アンフェアや抜け駆けな話では無い。

むしろその家が欲しいのなら確実に手に入れる手段だと思う。
親が資産を残すとは限らない。最終的に食いつぶすつもりでいるかもしれない。
80過ぎたら老人ホームに行くために資産整理するなんてよくある話よ。
そうなったらそもそも相続どころではない。その前に買い取るというのは確実な手段。

「いいですかね？」が損得を指しているのならそれは一概な答えは無い。
今後毎年の固定資産税を払うのは貴方ですよ　とか
家の修繕費用も貴方持ちですよ　とか
今家賃を親に払っている(※)のならもう払わなくていいですよ　とか
　※貴方がもしも学生なら解らないでしょうけれど、社会人だと普通は払っています。
引き続き親も住まわせるのなら親からお金とるんですか？　とか
金銭的な切り口は色々あります。

一応言っておくと
親の合意が無くては買えないし、
貴方が調べた相場で買えるとは限らないよ。

お礼

回答ありがとうございます。
自分がメンタルヘルスの持病がある障害者です。
その為、実家に留まり実家で生活しています。

両親はこの家でお前が住んでいくんだからみたいなことをいったりもするし、
所帯を持ち出て行った兄弟も家が欲しいということはなさそうですが、

権利は兄弟と自分の半分づつなのでその額は負担しなければならないと思います

また、仮に兄弟がいらないと辞退しても兄弟の嫁さんが病気だからと言って全部相続して
あなたが、相続放棄するのはおかしいというと思うし、

それは正当な言い分だと思います。

そうなると、中古のお母屋が経っている物件なので更地にした場合１００万ぐらいかかるとして
ー１００の負債として大体、１０００万ぐらいの資産価値があるのではないかと考えています。

そうなると、それを２人で分けるとすると５００万円を兄弟に渡し、相続権を放棄してもらい
自分は家を継ぐという方法か

もしくは、両親が死んだときにこの家を売却して自分も都営住宅や精神障害者のグループホームに入居するかのどちらかだと思っています。

自分の思った額で手に入るわけではないですよね。それはよくわかっています。

祖父が亡くなったときに、祖母の面倒をだれが見るかで親兄弟がもめたことがあったので
その轍は踏みたくありません。

そうなると、自分がこの家を継ぐにはある程度、兄弟が納得する額を支払うか
売却して兄弟で均等にわけるかです。

また、あまり考えてはいませんが、
もしかすると両親の介護費用や胃旅費の捻出のために家を売却して
別の場所に住むということも頭の隅に置いておいたほうがいいですよね。

仕事をしながら両親の世話をして、自分のメンタルヘルスの持病のケアもするとなると
かなり大変だと思います。結構、憂鬱です。

家の権利を父から買うということも現実的に今実行したら、
兄弟に相当驚かれると思います。

それがきっかけで変な関係にならないとも限りません。

どうすればいいですかね？

自分としては、今すぐにすべてを解決する補償金銭は用意できないので、
父と母がまだある程度健在だと考えられる後１０年をメドに

両親が亡くなった場合に自宅を相続するための資金５００万円を用意しようと
考えています。

(｀・ω・´)　１人しかいない兄弟なので終生仲良く関係を続けたいものです。