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借地権相続遺言の問題：借地権の更新をするべきか、遺言書作成が先なのか
- 父が倒れ、借地権の更新を考える私。借地権の更新料に驚き、借地権を買い戻すか施設に入居させるか悩んでいます。
- 相続人二人の遺言書作成のタイミングが難しい。借地権の更新を先に考えるべきか、先に遺言書作成するべきか悩んでいます。
- 借地権の更新料に驚き、借地権を買い戻すか施設に入居させるか悩んでいます。相続人二人と相談する前にまずは借地権の更新を検討する必要があります。
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質問者が選んだベストアンサー
平成19年に土地賃貸借契約書があなたのお父さんの元に届いており、その契約書には地主さんと不動産屋さんの印鑑が押されていたということですが、 それは1通だったでしょうか。 もし1通だった場合は、その契約書はあなたのお父さんのための契約書であり、それを受け取った後にお父さんが印鑑を押して保管してくださいということだと思います。 ですので、今からでも遅くありませんので、そっとお父さんの実印をそこに押しておいてください。いつ押したかなんて、こちらから言わない限り相手には分かりませんのでご心配なく。 地主さんも、とっくにその契約書にお父さんが印鑑を押してあるものと思っていると思います。 なお相続税についてですが、 基礎控除3000万に相続人1人につき600万円の額を加えた額が控除額となりますので、あなたのケースでは4800万円までは、相続税の心配はないものと思います。ただし、お父様の遺産(正味財産)が、その借地権だけでなく他にもあり、それを加えて4800万円を超える場合は、多少相続税が発生するかもしれません。
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- imagine225
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戦前からその土地を借りていたということは、当初は地代家賃統制令に服していた土地だと思います。なお、地代家賃統制令は1987年で失効していますので 、多分それまでに、地主とお父さんとの間で借地契約が結び直されたものと推測します。内容は、借地権の存続期間を20年間として2ヶ月に1回地代を直接持参とする内容と推測します。 この土地は、 地代家賃統制令失効後は、旧借地法の下に規制されていましたが、旧借地法と旧借家法が、平成3年成立の借地借家法に統合され、同法は平成4年に施行され現在に至っています。 旧借地法においても、 法定更新や合意更新の規定があり、それに従って本件借地契約も継続されてきたものと思います。 つまり、借地権の存続期間が満了する場合において遅滞なく借地権設定者が異議を述べない限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。なお、この規定は平成4年施行の借地借家法にも引き継がれています。合意更新の場合はその合意内容に従います。 まず、あなたがなすべきは、お父さんの頭がしっかりしてる間 に 、その借地契約書がどこにあり、どのような内容(更新料等)になっているかを確認することです。さらに、実際に更新料は今までいくら地主に払っていたのかも聞き出してください。 お父さんの所有する借地権の価値については、毎年国税庁が公表している路線価図に借地権割合が記載してあるので確認してみてください。 戦前から借りているということは、借地権割合も相当高くなるものと推測します。 借地の地積は182m2 ということですが、仮に借地権割合を7割とすると、約127m2分の所有権と同じ価値があり、借地権価格はおよそ3567万円であり、当事者間の合意により、その割合で分筆して父親名義の所有地とすることも可能です 。 もちろん借地上には現在建物が建っているので、それをどうするかという問題も出てきます。 また、その借地権を土地所有者に買い取ってもらうというやり方もありますが、3000万円を超える多額のお金を一度に払える地主さんは少ないものと思います。 取り急ぎ回答してみましたが、さらに質問したいことがあれば 補足してみて下さい。
補足
ご丁寧にご回答くださりありがとうございます。平成19年に一度、土地賃貸借契約についての案内状に地主さんと不動産屋さんの名前と印鑑が押されたものが残っていましたが、父はそのままにしてあると言ってます。それから一度も地主さん、不動産屋さんから何も言ってこないというのも不気味でなりません。条件そのままに更新されたと思っていいものなのでしょうか。父が亡くなった後のことが心配です。父は、先代の地主さんとは仲が良かったようですが、私は次男ということもあり、早くから家を離れてしまっていたので、兄亡き後は、介護よりもこの家の今後のことか相続とかで頭を痛めております。 このまま継続となり借地権者が私となって場合、相続税はどれくらい来るのでしょうか。土地面積187平米でこの場所は平米40万円でした。借地権割合も御察しのとおり7割です。 imagine225さまにお礼のチップを送りたいのですが、送っても質問はできるのでしょうか
- 中京区 桑原町（@l4330）
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今何をすべきか・・・ ・借地権の更新 これは地主との関係 ・遺言書 これは相続する人（あなたと兄）に関する事柄 地価が40万円/平米は本当ですか？ 地価が40万円もするのは大都市の中心部近辺ですよ、例えば東京の江戸川区 https://tochidai.info/tokyo/edogawa/ それは置いといて、借地を何に使ってるのか。 使ってないなら貸借契約を終えれば良いし、今後も利用するとか、お父さんの意思で継続しなければならいなら賃料を支払い継続すればよい 遺言書は相続する貴方とお兄さんで何をどの様に相続するかを父親の意思として明確にする物です。 ただし、現実の相続は貴方とお兄さんが同意できれば好きな様に分配すればよい。 なお、お兄さんが生存してるならその子、妻には相続権はありません。
補足
そうそうのご回答ありがとうございます。場所は杉並区になります。住居件アパートとなります。アパートは風呂なしで、以前は斜め向いが銭湯でしたが、コインパーキングになってしまい、空室状態です。兄は8年前に他界しています。先代の地主さんと父とは親しい関係でしたが、先代が亡くなり、娘婿になってたからは特に親しいということはないようです。私は娘さんも婿さんも1度しか会っていません。このような状況です。よろしくお願いいたします。
お礼
本当にありがとうございます。とても助かりました。
補足
手持ちのチップが24しかありませんでした。