大和ハウスアパート経営について

質問

土地を利用し大和ハウスにて建築をしようかと打ち合わせをしています。
1000平米土地、6件居住、駐車場18台分

損益計算書やあらゆる資料を拝見しましたが
現在経営されている方にお聞きしたいことが3点あります。

(1)後悔はなかったですか？
(2)大和ハウス側が提示してきたこと以外の予定外の出費などありましたか？
(3)元を取るまで30年かかるようですが、実質何年かかりましたか？

想定外のことなどわからないので
教えていただきたいです。
よろしくお願いします。

回答No.4

fujic-1990

３番回答者です。補足を拝見して、さらに心配になりました。

> 入居者関係なく、収入は同額30年頂けるようです。

　レオパレスや大東建託などと同じく、サブリース、全体借り上げ方式ですね。

　近隣の家賃相場が安くなった場合などに、賃借人には「賃料を下げる」よう要求する権利が認められています（借地借家法32条）。

　例えば「30年間、毎月90万円払い続ける」という契約は、「30年間、毎月家賃を払い続ける」ということだけが有効で、実際に「いくら払うか」はそのときの経済状況しだいで決まるのです。

　記憶によりますと、旧財閥系のＳ不動産が「借主がいなくても家賃〇〇〇万円を保証するから」とそそのかして、Ｙ倉庫という会社に倉庫を建てさせてサブリースしていたのですが、空室続きで音を上げてしまい、Ｙ倉庫に「値下げしろ」と要求（低い額を供託？）したのです。

　当然、Ｙ倉庫は「支払額は契約書に書いてある契約だから」と言って訴訟を起こしました。

　最高裁まで行ったのですが、最高裁は、Ｓ不動産が「空室リスクはこちらが負担するから」と約束した事実なども認めたのですが、「どういう経緯であれ、家賃値下げを求める権利は、借地借家法で認められた賃借人の権利だ」「サブリース会社も、賃借人である」と言って、家賃を値下げ　させた　のです。

　最高裁の判決ですから、大和ハウスには質問者さんの場合も、極論すれば「月々の家賃を１万円に値下げ」と言い出す権利もあるのです。「法で認められた権利行使に応じないなら、契約を解除します」と。

　１万円でも入ったほうがいいので契約を解除せず、泣き寝入りしている人がたくさんいます。他社のケースですが、検索すれば見つかると思いますよ。

　賭け事のつもりでやるのは楽しいと思いますが、生活のためなら止めた方がいいと思います。

　私の場合、高名なサブリース会社から同様の話をしつこく持ちかけられたとき、私はそのしつこい社員に「家賃増減請求権」について確認しました。

　彼は、「減額請求することはありません」と言いきったので、「じゃあアナタ個人の言葉を信じて契約しましょう。アナタは賃借人ではないので減額請求権はない。もしそのＲ社が減額を言ってきたら、アナタがウソを言って私を信じさせ、契約させたのだから、アナタ個人を詐欺犯として訴えるが、それでいいですね？」と言ったら、そのときは「はい」と言ったのですが、二度と来なくなりました。

お礼

具体的な例とても助かります。
いろいろ検索して調べているのですがなかなかそのような具体例が出てこなかったので助かりました。
正に今日兄宅にて大和建設営業マンが来て、テレビ電話で参加しました。
最終的に儲けはない、という分かりやすい結果になりました。
では何故勧めてくるのか、という質問に大和は
相続税対策であること、ローンで支払うことによって損益はマイナスになるため所得税がかからないこと、今支払っている固定資産税自体もなくなることなどをあげてきました。
うちはもう一つお店の店舗と土地を貸している不動産収入があります。
その所得税自体もこれによって支払らなくてもよくなるとその支出額がなくなるとどれだけ得になるかを自身で計算してみてください、とのことでした。
そして、貴方様の言われるように家賃減額の話も聞きましたが30年後下げたにしても2-3千円減額になるくらいです、大きく変動することはありません、
もしそれが割に合わなければ契約を解除することもできますとのことでした。
なんとなく不安が消えない話し合いでした。
とりあえずその計算をしてみてみようと思います。ご親切に二度に渡って教えてくださりありがとう御座いました。

回答No.3

fujic-1990

片田舎で不動産賃貸業を営んでおります。厳しい実情に基づいて悲観的な意見を書かせていただきます。

(1)後悔はなかったですか？

　断ったので、損害は無く、断った事も含め、後悔はしていません。

(2)大和ハウス側が提示してきたこと以外の予定外の出費などありましたか？

　建てて、形が見えてくると、いろいろ不満が出て来るものです。

　ここにコンセントが必要だ、ここに窓が必要だ、こっちまで地盤改良が必要だとか、庭が寂しいから木がほしいとかとかとか。

　豊洲でもオリンピックでもダム建設でも、どこでも、予算内で収まる話などありません。

　あの「バブル経済」で、日本中の施主が、足りなくなった資金を借り増して工事を続けようとしたのですが、旧大蔵省の銀行局長が「これ以上不動産絡みの金を貸すな」という（総量規制）通達を出したのです。

　貸してもらえなくなった、日本中の不動産関係の施主が「立ち往生（立ったまま死ぬこと）」し、「日本中」が不景気になりました。

　バブル経済は崩壊したのではなく、実情を知っているくせに「建設は予算内で収まる」と考えた超バカな銀行局長が、破壊したのです。

　日本中を不景気にして、「失われた20年」を産み出すほど、それだけ「建設は予算内で収まる」という考え方は実情に合わないのです。

　もちろん、ここにエアコン用のコンセントが欲しいとか思っても、我慢。不満を抑え込んで、我慢に我慢を重ねれば、可能でしょうが。

(3)元を取るまで30年かかるようですが、実質何年かかりましたか？

　10年経つと、入居率が落ちます。近くにライバルアパートが出現すると、ガクンと落ちます。これからの人口は増えません。右に新築ができると、左のアパートの住民がそっちへ移動する、という場合もあります。

　事業用ローンの利率は想像できますが、空室率を何割とみての「30年」なのでしょうか？

　運の悪い人には、引き渡しを受けて数日で地震で「使用不可」状態になる人もいます。二重ローンになります。地震とか大雨による液状化現象や地崩れなどなどのリスクはどう捉えていらっしゃるのでしょう？

　(2)とも関係しますが、30年経つと、水道管や外壁、屋根などが傷みます。水道管などは壁の中にありますので、交換しようとしたら壁を破って交換し、また壁を直さなければなりません。

　壁をなおすと、部屋全体の壁紙を貼り替えなければなりません。そこだけ新しくするというわけにはいかないからです。

　修理が修理を呼ぶことになって、築後30年もたつと、新築価格の半分くらいの費用がかかります。

　それくらいの費用をかけてリフォームしても、「築30年」という数字は変化しませんので、入居率100％は無理です。

　私なら、メーカー自ら「元を取るまで30年」というような話には手を出しませんが、大丈夫でしょうか？

お礼

ありがとうございます！
入居者関係なく、収入は同額30年頂けるようです。
（補修費引かれて40万）30年以降は3-5%落ち、壁紙補修は住民が退去されたら補修される、それは収入から引かれるようです。
保険は火災、突発災害、津波による水害、は保障されるようですが、肝心な地震に起因するものは省かれていました。おかしい。
細かい話は兄が来週詳しくするようです。
でも皆さんの話を聞いていて、いろいろと疑問が湧いてきました。
本当に親身になっていただきありがとうございます。

回答No.2

nekoojisan

都内で不動産賃貸業を営んでいます。おかげさまで経営はまぁまぁ順調です。

No1の回答者さんと多少意見が異なります。
賃貸アパートの場合、交通の利便性と将来までの競争力を考えることが重要です。
私が購入する物件の重要な条件は、必ずJRから徒歩圏内であること、周囲の他の物件に対して十分な競争力を持てる事です。
お持ちの土地の周囲に空き地や休耕地があるならば、それは将来の競争相手になります。十分な市場調査をしてみてください。

判断材料の一つとして、土地の売却査定を依頼するのも一つの方法です。路線価より数倍高い査定がでれば将来的にも有望ですが、路線価並かそれに数割しか乗らないような土地であれば、見込は薄いですね。

尚、ハウスメーカーは大和ハウスだけではありません、少なくとも２～３社は呼んで話を聞いてみてください。

お礼

なるほどですね！
実際にされているとのこと、順調で先見の目をお持ちでなによりです。
土地査定も一応調査して評価額は悪くはなく国道沿いで競合できる土地もなくそこは問題ないですが、
言われるように駅からは多少離れています。
田舎で車所有者が多い場所なので、問題ないかと思っていましたが
逆に過疎化の恐れもあり、少し考えて行かないといけないですね。
他社の話を聞くというところも重要ですね。
昔はパチンコ業者に土地を貸し、収入もありましたが
いまはそこも立ち退き撤去して更地で何年も置いたままです。更地なので税金もかかるし、いい案はないかとのことでアパート経営の話が出ました。
みなさんの意見とても有り難いです。
ありがとうございます！

回答No.1

1301618134

建築関係の者ですが
厳しいこと言いますがご容赦下さい。
賃貸経営で大手が個人を儲けさせる訳ないでしょ。
会社が儲かる様に出来てます。
もし、サブリースなら破産しますよ。
元が取れるのに３０年？
元は取れません！
１０年で改修工事に大和が入りぼったくられて
借金が増えるだけ！
建物は大和ハウスと契約し建物を建てる
その後は大和リビングと契約し入居者募集のはずです。
大和ハウスと大和リビングは子会社ですが、あくまでも別の会社です。
大和の契約書（約款）をよく読んで下さい。
ややこしいことが一杯書いてあります。
解り易く訳すと
貴方の土地で一緒に商売しましょう。
そして、利益がでたら半分ずつに分けましょう。
但し、責任問題が発生したらオーナーの責任ですよ。
持ち主は、あなたですからね。
負債、補修費の借金もあなたが負って下さいね。
って書いてます。
大和はリスク無しで、不労収入が得られる。
おいしい話でしょ。
今、少子化で人口減って、空き家や空き地が増えてるのに！
これを見てもアパート経営したいなら頑張って下さい。

お礼

なるほど！
改修工事は初年度から積立をするようになっていて
320万円の工事を30年に一度するようになってました。
それを見て利益出るんかいな、と思うようになり、質問してみました。30年返済もあくまでも一括返済での話。
ここで聞いてみて良かったです。
ありがとうございました。