不動産で融資の返済期間が耐用年数で決まるのはなぜ?

質問

不動産を買うとき、銀行融資の返済期間は不動産の耐用年数から決められるのが多いです。
なせ耐用年数より長い期間の返済はダメなんですか?
少しぐらい長くても、物件の内容が良ければ、そんなに問題があるとは思えないのですが。
金融庁とかで何か取り決めとかあるのですか?

回答No.3

oska2 · ベストアンサー

＞なせ耐用年数より長い期間の返済はダメなんですか?

会計基準と固定資産税の関係です。
土地の場合は、耐用年数は存在しませんよね。
１０年経っても、１００年経っても価値は安定しています。
ところが、建物（マンション含む）は経年劣化が起きます。
新築時よりも、徐々に痛んできます。
修繕が必要になります。
そこで、会計基準及び税法では「固定資産の減価償却年数」を決めています。
建築から２０年経っているのに、新築時と同じ固定資産税では堪りません。
会計基準では「木造の場合は、３０年」「ＲＣ・ＳＲＣ構造の場合は、６０年」で（会計上の）価値が無くなると定めています。
銀行も、会計上の手続きとして「帳簿上の価値が無い物件には、融資が出来ない」のです。
例えば「田舎物件」では、一戸建てでも極端に安い価格が付いていますよね。
これは、建物の価値が無い若しくは安いからなのです。
銀行は、融資をするのは「建物に対して出なく、土地に対して」行います。

＞金融庁とかで何か取り決めとかあるのですか?

先に書いた通り、会計上及び固定資産税上の決まりです。

お礼

ありがとうございます。

> 会計基準では「木造の場合は、３０年」「ＲＣ・ＳＲＣ構造の場合は、６０年」で（会計上の）価値が無くなると定めています。

これは耐用年数とは期間が違いますね。
銀行は融資のとき、会計基準及び税法では「固定資産の減価償却年数」の話は出てきたことがありません。
すべて耐用年数で融資の返済期間を決めていました。
帳簿上が悪くならないのであれば、「固定資産の減価償却年数」で決めればいいのに、なぜいつも耐用年数で決めようとするのでしょうか?

> 銀行も、会計上の手続きとして「帳簿上の価値が無い物件には、融資が出来ない」のです。

なっとくです。

> 銀行は、融資をするのは「建物に対して出なく、土地に対して」行います。

良い立地に土地を持っている人はいいんですね。

金融庁とかとは会計上及び固定資産税上の決まりがるんですね。
会計基準及び税法の期間と耐用年数の期間では、会計基準及び税法の期間の方が長いので耐用年数の期間の方を使うのは安全ですね。

回答No.2

MHYSA

耐用年数が一応の建物の期限と見てるからですね。収益物件また他の不動産の返済財源として減価償却も見る事が出来るからです。耐用年数が超過している場合には減価償却の計上が難しいです。確かにメンテナンス十分であれば可能と私も思いますが、金融庁の査定を含め、残存耐用年数と返済期限の範囲は重要な判断材料でもありオーナーも減価償却を計上できないデメリットもあります。ご注意下さい。

お礼

ありがとうございます。

> 金融庁の査定を含め、残存耐用年数と返済期限の範囲は重要な判断材料

集計すると何か見てくるのでしょうか。

> オーナーも減価償却を計上できないデメリットもあります

なるほど、それもありますね。

回答No.1

ネコ だつらく（@LastPierrot）

とりあえず金融庁はわかりませんが
あなたがそもそも返済期間で返済できるかわかりませんよね？
そのさい物件お抑えるのに耐用年数少ない物件だと抑える価値が下がりますよね。土地だけでなく上物もそのまま抑えてそれなりの価値があればとりっぱぐれないからでしょう？
そもそも住宅ローンを組ませるうえで支払えなくなる組み方をさせて無理やり売ってる業者も多々いますし競売とか見ると分かると思うのですがね。
まあ自分は賃貸ですが今の時点で家を買うのはお勧めできませんね。2027年過ぎたあたりとか様子見て買う方がいいと思います。
単純に3000万の家を買ったとして1年後査定すればわかると思いますが1年でどれだけ価値が下がるか見ると面白いですよ。

車とかだとわかりやすいですか？車の車両価値って6年で確か0になった気がしますので（実際は売ったりできますけどね）
新車をディーラーで買って最長7年ローンでしたっけか
車自体の寿命や保証期間というのも保証が確か6年か7年ですかね寿命というかメンテナンスがかかる時期とうか10年とか10万ｋｍとか実際はもっともちますけどね厳しい目で見た時の年数ですね。

お礼

ありがとうございます。

> 価値があればとりっぱぐれないからでしょう

もう少し事業性を見てほしいです。