古家付きの不動産売買について

質問

初めまして。さっそく質問させて頂きます。

賃貸仲介が中心の業者なのですが、この度古家付きの土地の売却依頼を受け仲介することとなりました。

慣れないもので2点質問させて頂きます。

(1)東京23区内で坪単価の高い土地なのですが、地積測量図しかないです。この場合、後で揉めないために確定測量図を作成して売買するのが一般的なのでしょうか？

売主としては公募売買で売却したいとの希望があります。

(2)土地建物の売却価格ですが、古家の場合、契約書上は建物価格は0円にするのが一般的なのでしょうか？

以上、初歩的な質問で恐縮ですが、何卒宜しくお願い申し上げます。

回答No.2

fujic-1990

(1) 境界杭ははっきりしているのでしょうか？それをハッキリさせて、次はしっかりした測量図によって登記（更正などして）売却すべきです。

　「公図だけでいい」と買主が言うなら、禁止されているわけではないので公図で売買してもいいですが、のちのち買主が困ることは目に見えていますので、まともな人なら買いたいとは言わないんじゃないかなぁと思いますよ。

　でなければ、すごく買いたたくか。

> 売主としては公募売買で売却したい

　公募でも私募でもご自由に。公募の場合図面が必要だという制約はなかったと思いますから。（公図売買のこと？）

(2) バブル経済の昔は、建物売買の利益に対する課税率が酷かったのです。

　記憶によると、最悪、利益の95％がむしり取られたそうです。100万円儲けても、５万円しか業者に残らなかったのです。さらにその５万円に法人税がかかった・・・ かどうかは完全に忘れました。

　なので売主不動産屋は、建物価値をギリギリまで落として建物では儲からないようにし、土地の利益で儲かるように細工したのです。

　が、いまはそこまでひどくないはずなので、建物もゼロ円にはなっていないと思います。

　建物には、老朽化して、そこにあって迷惑（誰かタダで持って行ってくれ～）というようなものもありますから、そういう場合のゼロ円はアリでしょうが、一般的には、ゼロ円はナイと思います。固定資産税評価額を参考にして当事者同士で決めればいいのではないでしょうか。

回答No.1

j3100-pips

回答が無いようですので素人ですが書いてみます。

登記簿通りの面積で売買したいということですね？ よくあることですが、
東京のように地価の高い所では危険ですよね。
私の買った物件は公簿売買でしたが、双方の不動産屋が共同で実測し、違いの無いことを確認しています。契約書にはあくまで公簿売買を明記しています。その後、法務省の地図訂正作業で正式測量をして誤差は１平方メートル未満でしたが、東京ですと１平方メートルといっても高いですよね。

中古の家屋については、そのまま住める状態なら値段を付けることもできます。
これは売買当事者間で、この古さでこの値は高いから値引きしてくれとか交渉で決まることです。解体してから引き渡す、あるいは解体料を売主に請求することも交渉です。
私の場合、家は１００万円ということで決めましたが、契約書にはいちいち土地と建物の値を分けて記載はしておりませんでした。