不動産賃貸収入と税金、社会保険、住民税について

質問

相続により不動産賃貸収入が今年から入るようになりました。
税金がどうなるのか不安です。

不動産所得の税金算出、また社会保険、住民税が来年から上がるのか教えていただけますでしょうか。

サラリーマン40歳、専業主婦、子供あり。
給与所得600万円、社会保険
不動産所得（家賃9万円／月）

回答No.4

noname#239838 · ベストアンサー

※長文です。

＞不動産所得の税金算出……

あいにく、「情報不足」のため正確な金額は計算できませんが、【仮の条件】で試算すると以下のようになります。

・所得税：約11万円/年
・個人住民税：約11万円/年

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なお、「不動産所得【のみ】の税金」というものは【ありません】。

よって、上記の金額は、【仮の条件】をもとに「無理やり算出した参考値（＊）」に過ぎませんのでご留意ください。（詳細は後述いたします。）

＊「（給与所得＋不動産所得）で試算した税額」－「給与所得のみで試算した税額」

＞……社会保険……来年から上がるのか……

「社会保険」のうち、「健康保険」「厚生年金保険」「雇用保険」などは、「給料の額」によって保険料が決まりますので、不動産所得の影響は【受けません】。

なお、年齢が40歳ですから、「介護保険料」は「健康保険料」に含まれます。（つまり、不動産所得の影響は受けません。）

＞住民税が来年から上がるのか……

「不動産賃貸収入が【今年から】入る」とのことですから、【来年度】から上がります。

「給与から天引き（特別徴収）」の場合は、【2019年6月】から「年度」が変わります。

・2019年5月まで：平成30年度（個人住民税）
・2019年6月から：平成31年度（個人住民税）

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◯「所得税」「個人住民税」の試算について

試算のために【仮定】した条件は以下の通りです。

・給与【所得】ではなく、給与【収入】600万円
・社会保険料の合計額：90万円
・妻の合計所得金額：38万円以下
・子の人数：1人
・子の年齢：16歳以上19歳未満
・子の合計所得金額：38万円以下
・不動産収入を得るための必要経費：0円
・青色申告の特典：利用なし
・所得控除：基礎控除、社会保険料控除、配偶者控除、扶養控除のみ
・税額控除：なし（個人住民税の調整控除のみ）

※ここでの「社会保険料」は、給与から天引きされている「健康保険、厚生年金保険、雇用保険の従業員負担分保険料」です。

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「不動産所得」は【総合課税】という方法で税額を算定することになっていて、「累進課税（るいしん・かぜい）」が適用されます。

詳しくは、下記の国税庁の記事をご覧いただくとして、【所得税】の計算に移ります。（ここからが長いので、面倒であれば読み飛ばしてください。）

○「総所得金額」の計算

・給与収入600万円－必要経費（給与所得控除）174万円＝給与所得426万円
・不動産収入108万円－必要経費0円＝不動産所得108万円
　　↓
・給与所得426万円＋不動産所得108万円＝【総所得金額534万円】

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○「所得控除」の合計額の計算

・基礎控除38万円＋社会保険料控除90万円＋配偶者控除38万円＋扶養控除38万円＝【所得控除の合計額204万円】

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○「課税所得（課税される所得金額）」の計算

・総所得金額534万円－所得控除の合計額204万円＝【課税所得330万円】

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○「所得税（と復興特別所得税）」の計算

・（195万円×5％）＋｛（330万円－195万円）｝×10％＝【所得税約23万円】
・所得税約23万円×2.1％＝【復興特別所得税約5千円】

※この「所得税（と復興特別所得税）」の金額から（『給与所得の源泉徴収票』の）【源泉徴収税額】を差し引いた金額が【納税額】になります。

（参考）

『所得税……総合課税制度｜国税庁』
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2220.htm
>3　税額の計算方法
>上記2の(1)から(8)までの所得の金額を一定の方法により合計した【総所得金額】から、【所得控除の合計額】を控除し、その残額に税率を乗じて税額を計算します。
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『所得税……所得税の税率｜国税庁』
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
>所得税の税率は、分離課税に対するものなどを除くと、5％から45％の7段階……に区分されています。
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『所得税……確定申告｜国税庁』
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2020.htm
>【所得税の】確定申告は、……1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税の額を計算し、【源泉徴収された税金】……などがある場合には、その【過不足を精算する手続き】です。

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■「個人住民税」の計算

○均等割：不動産所得があっても変わらず（5千円：一部地域差あり）

○所得割

・総所得金額：534万円（所得税と同じ）
・所得控除の合計額：189万円（地域差なし）
・税率：10％（一部地域差あり）

個人住民税には「調整控除」という「税額控除」があるので、実際の税額は「（534万円－189万円）×10％」よりも少し安くなります。

なお、「地域差」があっても、大きくは変わらないので、「均等割」と「所得割」を合わせて【約35万円】となります。

（参考）

『個人市県民税 > 税額の計算 所得控除｜宇部市』
http://www.city.ube.yamaguchi.jp/kurashi/shizei/kojinzei/zeigakukeisan/shotokukoujo.html
『個人市県民税 > 税額の計算 税額控除｜宇部市』
http://www.city.ube.yamaguchi.jp/kurashi/shizei/kojinzei/zeigakukeisan/zeigakukoujo.html

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備考1：「必要経費」について

「給与収入」は、「給与所得控除」以外には「特定支出控除」しか必要経費が認められていませんが、「不動産収入」に関しては特に制限はありません。

つまり、「不動産収入を得るためにかかった費用」であれば、原則として、【全額】必要経費とすることができるということです。

ただし、あくまでも「原則として」なので、一定の制限（必要経費として計上するためのルール）はあります。

その他、「青色申告の特典」を利用する（できる）場合は、「不動産所得の計算」【など】で有利な取り扱いを受けられます。（簡単に言えば「特典を使う＝節税になる」ということです。）

いずれにしても、「必要経費0円」ということはありえませんので、実際の「不動産所得」の金額は試算よりも少なくなります。

（参考）

『所得税……やさしい必要経費の知識｜国税庁』
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2210.htm
>事業所得、【不動産所得】及び雑所得の金額を計算する上で、必要経費に算入できる金額は、次の金額です。
>(1) 総収入金額に対応する売上原価【その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額】
>(2) その年に生じた販売費、一般管理費【その他業務上の費用の額】
---
『所得税……青色申告制度｜国税庁』
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2070.htm
>一定水準の記帳をし、その記帳に基づいて正しい申告をする人については、所得金額の計算【など】について有利な取扱いが受けられる青色申告の制度があります。
>青色申告をすることができる人は、 【不動産所得】、事業所得、山林所得のある人です。
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『所得税……事業としての不動産貸付けとの区分｜国税庁』
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm
>2 所得金額の計算上の相違点
>（4）青色申告特別控除については、不動産貸付けが事業として行われている場合は、正規の簿記の原則による記帳をおこなうなどの一定の要件を満たすことにより最高65万円が控除を適用できますが、【それ以外の場合は最高10万円】となります。

*****
備考2：「総所得金額」「合計所得金額」「総所得金額【等】」について

税法上、この3つは意味するもの（金額）が違います。

ただし、「同じ額になる」ことも多いですし、上記の試算では「どれも同じ」です。

とりあえず、「似ている＝同じではない」ということを意識していれば問題ありません。

他には、「収入・所得・課税所得」、「所得控除・税額控除」なども混同されやすいので（税額の計算をする際には）注意が必要です。

（参考）

『収入と所得は何が違うの？（更新日：2018年02月07日）｜All About』
https://allabout.co.jp/gm/gc/14775/
『所得控除って何？どんな種類がある？（更新日：2018年02月22日）｜All About』
https://allabout.co.jp/gm/gc/177848/
『所得控除と税額控除の違い【必読】｜FPのネタ帳－税金の基礎編』
http://tax.fppad.jp/lib/688
---
『◆合計所得金額｜国税庁』
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/a/03/order3/yogo/3-3_y02.htm

お礼

ありがとうございました。いろいろ、リンク先も勉強になりました。

回答No.3

seble

確定申告必須です。
その際に、減価償却始め、各種経費は引けますから税額ももうちょっと圧縮できるはずです。大家になると修繕費なども考慮する必要がありますね。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/shoto315.htm

お礼

ありがとうございます。安心しました。

回答No.2

qwe2010

収入が１０８万円増えます。
固定資産税とか、所得税で、３０万円くらいひかれると思えばよいでしょう。
社会保険は、給与所得から計算されますので、増えません。

つまり年間８０万円余分に、預金できると思ってください。

お礼

安心しました。ありがとうございました。

回答No.1

f272

給与所得に不動産所得を合わせた合計所得金額で所得税が計算されます。不動産所得の分だけ所得税は上がります。来年の住民税も上がります。でも増えた所得の3割とか4割の話です。所得が増えるのは間違いないのですから気にすることはありません。給与が月9万円上がるのを不安に思う人はいないのと同じです。
なお社会保険料は変わりません。

お礼

ありがとうございます。安心しました。