資産の売却

質問

私個人所有の不動産(土地、建物)があります。これを、私の会社(代表取締役が私)で買い取り、会社所有のものにしたいと思ってます。銀行の融資はOK 出ています。会社にも資金はあります。土地建物を不動産鑑定士に評価してもらったら、２億円と評価されました。売買金額の決定は、２億円が望ましいのでしょうか？それとも２億円を下回った金額でもよいのか？上回った金額が妥当なのか？教えて下さい。
不動産業者は、このようなケースは事例がないので、妥当な売買金額は分かりかねる、との意見だったので。
こちらとしとは、少しでも少ない金額が税負担の軽減を考えますので。
何方かご教授お願いします。

回答No.2

fujic-1990

私個人としても不動産を抱え、賃貸業をしておりますが、会社でも不動産を所有し管理の傍ら賃貸業を営んでおります。

　問題の不動産が質問者さんの所有物でなければ、あるいは、買手が質問者さんの関連会社でないならば、いくらで売買しても問題は生じません。

　が、一種の同族会社のような場合なので、税務署の監視が厳しいですよ、たぶん。

　不動産の場合、同じ物が地球上にまったくないので、相場などは、あってナイようなものです。欲しいと言えば、高くなります。買ってくれと言えば安くなります。

　１社や２社の不動産業者に質問しても適正価格は分からないので、「不動産鑑定士に鑑定してもらった価格」での売買が良いのではないか、と思います。

　私の経験では、鑑定士は実情（相場）からかけ離れた数字を言います。アホらしくなりますが、一応は国家が認定した公式資格ですので、それに従っておけば税務署は文句をいわないようです。

　他面、真偽不明の余談ですが、依頼者の要求しだいでは、数字にかなり融通が利くとも聞いたことがあります。

　1000万円や2000万円の土地で鑑定はバカバカしいですが、２億ともなれば鑑定してもらう意味もあるのではないでしょうか。

> こちらとしとは、少しでも少ない金額が税負担の軽減を考えます

　税務署が来た時に適正価格での売買であることを証明できないと、（税務署が考える適正価格より安く買った場合）買手の会社に差額分の所得があったものとして、法人税が課されます。

　個人と個人の間だと「贈与税」ですが、法人の場合は贈与税ということはありませんので、法人税となります。

お礼

有り難うございます。
こちらへの配慮も考えてのご回答感謝致します。

回答No.1

nekoojisan

都内で不動産業を営んでいます。
通常の不動産売買ならば市場価格（実勢価格）となりますが、質問者さんのようなケースは、路線価、固定資産税評価額を基に決めますが、不動産鑑定士の評価が一番良いかと思います。
ただし、不動産評価に対して、傾斜地、不整形地、埋蔵物の有無などが正確に反映されているかは、不動産鑑定士から詳しく説明を聞いてみてください。
また、多少融通の利く鑑定士さんもいますので、もう少し安く評価できないかと、ダメ元でお願いするのも一手です。
それでも評価が２億ならば、売買価格はその２億の±５％程度に収めておいた方が良いでしょう。
なお、質問者さんが相続対策で、法人に売却を考えていらっしゃるなら、土地は個人のままで建物だけを法人に売却する手法が一番有利です。いろいろな指南本が出版されていますので、参考にしてみてください。