収用等により土地建物を売ったとき

質問

母と共有の建物が市道の拡張で市から土地建物の補償をいただきました。
私達の場合は建物を同じ場所で建て直しました。
この様な補償をもらった場合次の二つの特例がありますが、どのような違いがあるのか、あまり良く分りません。
また、母は現在健康保険の扶養家族になっているのですが、所得とみなされてしまうのでしょうか？
宜しくお願い致します。
１.対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例
２.譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例

回答No.4

SSSIN · ベストアンサー

◆結局5000万円以上の場合は1.が有利で5000万円未満の場合は2.が有利と言う事になるのでしょうか？

5000万のラインと代替資産の金額の組合せによって違いますので有利・不利は一概に言えないのですが、例えば譲渡所得が5000万以上でも「収用金額＞買換金額」の場合は、1のケースでも譲渡所得が発生しますので比較計算する必要があります。

ただ、ご質問のケースでは「収用金額＜買換金額」「譲渡所得も5000万円以下」ということでしたので、現在と将来売却した場合の譲渡所得を考えると「5000万特別控除」を活用した方が有利になります。（ご心配であれば、税務署にお尋ねになってください。）

◆この適用を受けた上で母から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例(相続時精算課税)を受けることも可能なのでしょうか？補償は3500万円もありませんので金額的な用件は満たすと思います。

可能です。
収用については「所得税」、相続時精算課税については「贈与税・相続税」の特例になりますので。年齢等の要件がありますので下記URLをご覧になり確認をしてください。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/4503.htm

お礼

本当にどうもありがとうございました。
税務署の方に確認してみたいと思います。

回答No.3

SSSIN

◆私の場合はどちらが有利なのでしょうか
1.の場合a)収用金額＜買換金額
2.の場合も5000万円以下

5,000万以下なので特別控除を活用すれば所得税は「0」ですし、将来売却する際にも新しい代替資産の取得原価を基に譲渡所得が計算できるので、特別控除5000万を選択する方がお徳です。

◆健康保険は税額控除の様なものはないのですかね

年収130万というラインがありますが、譲渡所得で特別控除のある場合は、特別控除をする前の金額で判断されるようなので社会保険の扶養は1年だけ外れるようです。（役所によっては減免措置があるかもしれませんので、管轄の役所にお尋ねになってください）

お礼

どうもありがとうございます。

そうしますと結局5000万円以上の場合は1.が有利で
5000万円未満の場合は2.が有利と言う事になるのでしょうか？

また、追加の質問で恐縮なのですが、この適用を受けた上で母から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例(相続時精算課税)を受けることも可能なのでしょうか？
補償は3500万円もありませんので金額的な用件は満たすと思います。

回答No.2

SSSIN

◆二つの特例がありますが、どのような違いがあるのか

１.対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例

a)収用金額＜買換金額の場合
所得税の課税が繰延べられ、売却年については譲渡所得がなかったものとされます。

なお、課税の繰延べですので、取得した代替資産を将来譲渡する場合、代替資産は譲渡資産の取得費を引継ぐため、多額の譲渡所得税が課税されるケースがあります。

b)収用金額＞買換金額の方が多い場合
その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。

２.譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例

売却金額から取得費た譲渡費用を差引いた譲渡所得から5000万までの特別控除を差引けるものです。（金額にもよりますが、この特例を適用するケースが多いです）

◆母は現在健康保険の扶養家族になっているのですが、所得とみなされてしまうのでしょうか？

所得になります。

a)お母様がを被扶養者として「所得税」の扶養控除を受けられている場合、金額によっては扶養から外れる場合もあります。

b)お母様が「健康保険」の被扶養者となっている場合も、金額によっては被扶養者の資格を喪失する場合があります。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/3552.htm

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/asp/HP_life_info-net.asp?S_MODE=S_M_Organ_2F&Org_code=01080104000000

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/3552.htm

お礼

早速の回答ありがとうございます。
1.の場合a)収用金額＜買換金額の場合が該当しますし、
2.の場合も5000万円以下です。

私の場合はどちらが有利なのでしょうか？

また、健康保険は税額控除の様なものはないのですかね。

回答No.1

noname#11476

>１.対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例
こちらの場合はそもそも所得がないとして処理されます。

>２.譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例
こちらは単に非課税であるという意味だけであり、譲渡所得は発生しています。

で、ご質問にある「健康保険の扶養」の場合はそもそも「一時的な収入は除外する」ことになっていますので、扶養に入れておいて問題ありません。（１，２のどちらでも同じということです）

問題となるのは「税法上の扶養」になる場合で、この場合は扶養親族の所得は３８万円以下という制限がありますので、２番の時にはこの制限に引っかかるわけです。

詳しくは税務署でお聞きになればきちんと説明してくれますよ。（健康保険の扶養基準については教えてくれませんが、上記の通りです。）