更新か居住用マンション購入か迷っています。

質問

現在の状況を簡単に申し上げると
３８歳　独身　男性　年収約４００万円
家賃５．１万円　駅から１分、職場まで自転車で８分程で
環境などは全く問題ないのですが、この度いい物件を見つけたので
迷っていますのでアドバイス頂けたらと思います。

この物件です。
https://www.athome.co.jp/bldg-library/kanagawa/sagamihara_minami/14016/
実際に見てきました。
利点としては駅からは離れますが職場が更に近くなります（自転車で３分位）
部屋の間取りや広さなどは今とほぼ変わりませんが収納はこっちの方が多いです。
ただ、不動産会社の人はいい事しか言わないので正直の所どうなんだろ？
と不安な部分が多く今回質問させて頂きました。
築年数が古い？のでそれも気になっていますが値段が安いので
こんなものでしょうか？

アドバイスよろしくお願い致します！
ちなみに資金は一括で買える程の貯金とある程度の余裕はあります。

回答No.4

kaoru0103 · ベストアンサー

2012年7月の修繕ということは、大規模修繕というよりも、恐らく2011.3.11の震災後の修復だと考えるほうが筋が通ります。
まあ、それがきっかけともいえますが・・・。
大規模修繕を前倒しになった可能性はあるでしょう。
（僕の持ってるマンションは多かれ少なかれすべて修繕が必要でしたので）

普通は、次回の修繕計画に大体あるんですよ。
一気に直せないから次はここ、その次はここみたいに、優先順位を決めてやります。
修繕一時金の徴収がないということは、この物件は最初からある程度高めの修繕積立を均等方式でやってたのかなという感じです。

それで計算すると、全室ワンルームだとしても（普通はファミリー3LDKなど混在もありですが）修繕積立が足りなくないですか？
2012年にどれほどの工事をしたのかわかりませんが、26戸でかなりの金額をかけた修繕をしたのか（4810円*26戸*12*30年＝45021600円-11,858,681=33162919円
質問者さんからみて2012年の修繕記録は、納得のいく修繕でしたか？
まあ、勿論大規模修繕より小規模修繕で300万、600万とチョコチョコかかるのですっかり貯めた4500万がそのまま貯蓄されていたとは思いませんが、残りが11,858,681万でも安心できる修繕をされたマンションだと思えば、最初に書いたように自分で住むなら買い！かもしれません。
あとは、今後、管理費・修繕費が段階的に上がっていかないか一時金はなくとも大きな節目で金額があがるマンションがあります。
今はやりの住友系マンションとかみんなそうですね、最初だけ安くて10年+5年+5年と管理費・修繕費がボンボン値上がりするタイプです。
そこはもう一度、ご確認を。

賃貸の場合36000円前後
管理費修繕費の合計=12330円
固定資産税　6000円/12で500円/月（まったく不明なので適当）として・・・
不動産管理会社に委託8%-15％（どこまで依頼するか、家賃回収や退去時査定など）で値段も変わってきます。
入居者がいなければ毎月12830円は必須ですし、大学生が借りてくれたとして、毎月の利益が2万×4年で96万です。
4年で退去・入居があれば、これにリフォームなども加算されるのでいかに賃貸が大変かわかると思います。
実際、うちで経験したお金がかかる修繕は水回り、（バス、キッチン、トイレ、洗面所が全部で120万位）と給湯器（15万）、エアコン（10万）などです。
まあ、こういうのが面倒で前の持ち主さんも売っちゃうというのもありなのでそうなのかもしれません。

最初の回答どおり、自分で住むなら買ってもいいですが、心配なのは修繕ですねえ。
漏水はほんと大変なので、そこは一度プロのご意見も聞いておくといいかもしれません。人によっては、自分のとこだけ直しても意味ないという人もいますしね。

本当に買いたいとお考えなら、僕なら見積もりを出してもらいます。
修繕にいくらかかるのか、マンション購入前の見積額を業者に出してもらうといいと思います。
購入前見積もりも有料ならっていう業者さんも多いと思いますし、掲載している三菱ＵＦＪ不動産販売(株)町田センター で依頼してもいいと思います。
逆に、修繕にこれだけかかるのでもうちょっと値段を下げてほしいという交渉もできるからです。
ただこの物件、ご質問日から出てますけど、未だ販売が終了されていませんので、まあ投資家は買わない物件だというのが確実だということでしょうね。

今、一番物件が高いです、オリンピック前ですから。
一番高くて、今の値段というのを念頭に入れておいてください。
これもいつダメになるかわかりません。（オリンピック前という人もいます）

ただ、僕自身はマンションを貸していますが、同じマンションで自殺があったりすると資産価値が下がりましたし事故物件とし大島てるには載るし、正直大変だなあと感じていますが完全にご自分が住むという前提なら、どのみち、不動産って何かしらリスクがあるもんですから、ローンなしですし、このくらいなら買ってみてもいいとは僕は思いますよ。

回答No.5

11ab11ab

更新するか、居住用マンションとして購入するかどうかの判断基準は以下の二つの点から決まると思います。

(1) 将来のライフスタイルの変化とWILL326666さまが将来A物件をどのようにしていきたいのか？という目的
(2) 将来心配される設備劣化による、修繕費用のリスク把握

(1)と(2)の要因から居住用マンションとして購入するかどうか判断すべきだと考えます。
それぞれご説明します。

(1) 将来のライフスタイルの変化とWILL326666さまが将来A物件をどのようにしていきたいのか？という目的。とは具体的に、今後購入するか迷っている物件（A物件と呼びます）に住み続けるのか？それとも、転勤やご結婚でこのA物件を離れるかどうかということです。

もし、WILL326666さまが結婚や転勤でこの物件を離れるとなった場合はA物件を売却するか、賃貸に出すか、とりあえずA物件を持ち続けるという選択になると思います。
以下に予想される将来のA物件の使用用途を挙げました。

・そのまま住み続ける場合
これはA物件を購入し、将来ずっと住み続ける場合です。この場合、ランニングコストとして管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税、老朽化した設備の修繕費用などがかかります。後程ご説明します。
・売却する場合
売却するとなると、A物件に将来買い手がつくのかどうか？また売却できたとして大体どれくらいの金額で売却できるのかどうかということ。この点が重要です。
売却の際は知っている、信頼できる不動産会社に依頼するのが良いです。
・賃貸に出す場合
将来、転勤やご結婚などで、A物件から離れて賃貸に出す場合です。
賃貸に出すということは、入居者がつけば家賃収入が入ってきて、収入を得ることができます。また賃貸にだせば、A物件の管理や入居者とのやり取りも考えなければなりません。その際はご自身で管理をするのか、賃貸管理会社に依頼するのかで変わってきます。賃貸管理会社に管理を依頼する場合は賃貸管理代行手数料もかかってきます。
本業に集中するのであれば、賃貸管理会社に管理を依頼することをおススメします。
・とりあえずA物件を持ち続ける場合
とりあえずそのままA物件を持ち続けるとなると、物件が空室ですので、掃除や部屋の換気など定期的に管理をしていかなくてはなりません。

以上の状況から、「将来ずっと住み続けるか？」「どこかのタイミングで売却するか？」「賃貸に出して家賃収入を得るか？」「自分で管理して持ち続けるか？」このA物件を購入後どういった考えを持って所有していくのか？という考え方が重要になります。
なぜならば、物件を購入して、ランニングコストがかかったり、賃貸に出せば家賃収入を得ることができたり、売却時に大きな損をしてしまったりとA物件購入前の事前計画と購入後の進め方によって、WILL326666さまの多額のお金が動くことになるからです。

物件を購入して終わりではなくて、購入前の計画と購入後どのように所有している物件と向き合っていくのか？というしっかりとした考え方が、将来の充実した生活へと結びつけるのです。

また注意していただきたいことは、設備の老朽化による修繕費用についてです。
A物件は築年数30年の物件です。設備の老朽化によって、突発的な故障、修繕費用がかかるということが考えられます。

例えば、物件を購入してからエアコンが壊れた。換気扇が壊れたとなるとさらに修繕費用がかかってきます。
また部屋内部で排管が古くなって、水漏れをしたとなれば、フローリングの交換、下の階に水漏れすればその修繕費用も負担しなければなりません。何十万～何百万円と費用がかかる場合があります。

管理会社に他の部屋で、過去設備不良があったかどうか？など過去の履歴を確認するのが良いでしょう。
また中古マンションについてはこちらも詳しく書いているので参考にしてみてください。
達仁com中古ワンルームマンションのリスク：https://tatujins.com/tyuko-oneroom/

また物件購入に関しての予備知識です。
この物件を購入するとなると以下の費用が最低かかってきます。
・物件購入費用
・物件購入時諸経費
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税、都市計画税
・室内設備の老朽化による、設備の修繕費

例えば、この物件に最低10年間は住み続けるとなると
(1) 物件購入費用：3,800,000円
(2) 管理費、修繕積立金：12,330円/月　×　12ヶ月　×　10年　=　1,479,600円
(3) 固定資産税、都市計画税：　※50,000円　×　10年　=　500,000円
(4) 購入時諸経費
(5) 設備劣化による修繕費

※管理会社に聞いたところ固定資産税・都市計画税は年間40,000～50,000円くらいかかるといわれました。

(1)～(5)を合算すると
3,800,000円　+　1,479,600円　+　500,000円　=　5,779,600円
上記の金額プラス、購入時諸経費、設備劣化による修繕費用がかかってきます。

購入前に将来かかってくる費用を予測しておくことによって、資金計画を事前に立てることができます。
例えば、数年後に車を購入する予定があるのであれば、上記でかかる費用も事前に考えておくことによって、資金計画が立てやすいです。

長くなりましたが、以上のことより、
(1) 将来のライフスタイルの変化とWILL326666さまが将来A物件をどのようにしていきたいのか？という目的
(2) 将来心配される設備劣化による、修繕費用のリスク把握

(1)と(2)を照らし合わせて、購入すべきかどうかを判断すべきだと考えます。

宜しくお願い致します。

参考URL：

https://tatujins.com/tyuko-oneroom/

回答No.3

espresso1081

マンションを買うなら、まずは勉強して、建て替え問題のことをよく知った上で買った方がいいですよ。
不動産は捨てられないので、要らなくなったけど誰も買ってくれない物件を持っている人は大変です。
私は、その物件はリスクを考えると高いと思いますし、色々面倒なのでタダでも持ちたくないです。借りた方が安心して気楽に暮らせますから。

補足

ご返答ありがとうございます！参考になります！
建て替え問題・・・確かに全く勉強してませんでした。
タダでも持ちたくないほどの物件なんですね。
不動産会社もかなり契約をあせっている感じがあるので
やはりそうなのかなとも思いました。

不動産会社からご質問の返答がありましたので
補足させて頂きます。
(1) 大規模修繕はいつやったのか
2012年7月
(2) 管理組合に修繕費は今いまいくら残っているのか
11,858,681円
(3) 築29年ということは30年に大規模修繕するところも多いとの事だが実際はどうか
無
(4) 今後に一時金が必要になる事があるか
修繕一時金に関しては無
(5) 部屋事態のリフォームについて全く記載はないのでリフォーム歴の確認してほしい
売主様相続物件の為分かりませんとの回答でした

回答No.2

terepoisi

新耐震基準後のマンションですが、その後も基準は改正されています。
占有部分がリフォーム済みだとしても10年後前後から水回りなどの住宅設備の取り替えが必要になってきます。
また共益費は永久に払い続けなければなりません。
不良資産化した場合も売れるまで払い続ける義務があります。
アナタに万一の場合は被相続人が払い続けることになります。
相続放棄しても管理責任は放棄できませんので同じです。

あとどのくらいの年数居住可能なのかがまったくわかりませんが
大規模修繕に伴う耐震工事や建替えもありうると考えるべきでしょう。
前の方もアドバイスなさっているように賃貸物件にしても
この間取りでまず利益は見込めません。

現在の家賃が負担になっているとしても
マンションを買えばいずれそれ以上の負担になることは確実だと思います。
戸建てなら我慢ですむ修繕費負担もマンションでは拒否できません。
私にはとうてい購入をお勧めできない物件としか思えません。
後ろ向きな回答でごめんなさい。
でも手を出してはイケナイ気がします。

補足

ご返答ありがとうございます！参考になります！
やはり否定的な意見が多いようですね
客観的な意見が聞けてよかったです！

不動産会社からご質問の返答がありましたので
補足させて頂きます。
(1) 大規模修繕はいつやったのか
2012年7月
(2) 管理組合に修繕費は今いまいくら残っているのか
11,858,681円
(3) 築29年ということは30年に大規模修繕するところも多いとの事だが実際はどうか
無
(4) 今後に一時金が必要になる事があるか
修繕一時金に関しては無
(5) 部屋事態のリフォームについて全く記載はないのでリフォーム歴の確認してほしい
売主様相続物件の為分かりませんとの回答でした

回答No.1

kaoru0103

えーと・・・一応マンションもってますが単なるサラリーマンの独り言として聞いてください。
まず、この出ている条件だけでは判断できません。
大規模修繕はいつやったのか、管理組合に修繕費は今いまいくら残っているのかが大事なのでそこを確認してください。
築29年ということは30年に大規模修繕するところも多いですよ。

額面通りにみれば
金額　380万円
管理費等　7,520円 　7,520/18.7=402円
修繕積立金　4,810円 　4,810/18.7=257円
18.70m²（壁芯） というのは、まあまあ妥当でガイドライン以内だと思います。

ましてこのマンションはエレベーターがないので修繕費も安く抑えられるでしょう。
（エレベーターの修繕は何千万単位なので）

なので26戸という小さめマンションですが、過去の修繕積立金がりっかりあればあまり大きな心配をする必要はないかもしれません。

他の家の滞納などないかチェックですね。
それと、過去やこれからの修繕計画についてよくきいて今後に一時金が必要かも聞く必要があります。
（普通は、計画してあるものですから、ここを良く聞きましょう）

つまり、自分で住むならOK。
でもその後、ご結婚など別の環境の変化で手放すときに厄介な物件です。

賃貸の場合36000円前後なので、7520+4810=12330円です。
管理費+修繕費がほぼほぼ30%ですから投資物件としてはNG。
エレベーターなしの4Fだと老後に足が悪くなった時も大変です。

いやいや手放すより貸せばいいじゃんと思うかもしれませんが、ウルサイ入居者だとあれが壊れたこれが壊れたとうるさくいうし大家というのはそこを直さないといけませんので・・・。
また、リフォームについてなにも書いていませんが、（過去の修繕歴をききましょう）古いので階下などへの漏水が心配。
火災保険でカバーできるような内容ならいいのですが、相手の部屋の修繕もあるので結構なお金が消えますので、最初にリフォーム必須だと思います。

補足

ご返答ありがとうございます！参考になります！
なるほど、要は自分で住むのであれば問題ないが
手放すのは相当難しいという事ですね？
一応不動産屋は女子大が近くにあるので借り手は
すぐにつくと言っていて信用してますが・・・

不動産会社からご質問の返答がありましたので
補足させて頂きます。
(1) 大規模修繕はいつやったのか
2012年7月
(2) 管理組合に修繕費は今いまいくら残っているのか
11,858,681円
(3) 築29年ということは30年に大規模修繕するところも多いとの事だが実際はどうか
無
(4) 今後に一時金が必要になる事があるか
修繕一時金に関しては無
(5) 部屋事態のリフォームについて全く記載はないのでリフォーム歴の確認してほしい
売主様相続物件の為分かりませんとの回答でした