家賃滞納した賃借人が逃げて行方不明になった

質問

表題に記した通り、困っています。家賃と言っても、私が自分の持ち家を留守の間貸していただけなので、今後の生活費の充てにしようと考えていた矢先の出来事です。簡単な契約書は交わしていますが、そこに記載された保証人にも連絡が取れません。当時勤めていた仕事も辞めたようです。興信所に依頼した場合、かなり高額な料金を請求されると聞いてますし、民事なので、警察にも依頼出来ない状態です。
　何か良い方法があったら教えて頂けませんでしょうか？

回答No.6

fujic-1990

> 逃げた借主は、どうやって自分の所有物であると言う事を裁判で
> 証明するのでしょうか

　例えば、知り合いを連れて来て、「私の物です」「（タンスなら）衣服の置き場がないので貸してほしいというので、貸しました」と証言させれば、おそらく十分だと思います。

　まさか知り合いが、買った時のレシートをまだ持っているはずはないですし、タンスの使用貸借契約書を持っているはずもありません。

　結局それ以上の証明の方法は考えられないので、それ以上のことは要求されないと思います。

　「それでは証明したことにならない」と言われると、本当に知り合いの物だった場合も、知り合いは自分の物を取り返せないことになってしまいます。

　「取り戻せなくてもいいだろう」ということになると、例えば古物商が倒産した場合、家宝を預けた人は家宝を取り戻せない、銀行が倒産したときは、預金者に１円も返さないのが当然だ、ということになってしまいます。

　銀行の場合、それではあまりにもヒドイということで、1000万円までは返すという恩典がありますが、そのように本当の所有者の保護も必要なのです。

　第三所有者が登場して、それらしい事を証言したのに、原告（大家）が黙っていればそれを認めたことになりかねないので、

　原告は、例えば、「いついつ、その知人と会って借主の行き先を相談したときに『中の物を差し押さえるしかない』と伝えたが、中に自分のタンスがあるなどと一言も言わなかった」「『差し押さえて滞納分を回収できると良いですね』と笑っていた」などと主張・証言することになるんだろうと思います。

　あるいは、そのタンスは何色で、何段の引き出しがついていたか、値段はいくらだったか、いつどこで買ったか、などなどを、証人訊問で、考える間を与えずに尋ねるとか。

　「タンスの裏側に小さく女の人の名前が書いてあったのですが、なんという名前だったか覚えていますか？」（そんなものはない：記憶を確認するためのデッチ上げ）などでもいいでしょう。　

　「結局アナタは何も覚えていないんですが、それはアナタのタンスじゃないからでしょ！ウソはいけませんよ」で結ぶ。このあたり、小説家の才能が必要かも。

　裁判官は証人の顔色や口調もの変化も見ていますから、偽証なら分かる・・・ と信じるしかありません。

　付け加えると、公式に登録・登記していないと「それは自分の物だ」という主張が許されないとすると、怖くて自分の物を友達に貸すことができなくなります。それは怖い社会です。

　疎明（軽い証明）、証明責任の移動は、大家を保護しろという考えと第三者を保護しろという考えの、妥協の結果ですね。

　過去の体験で、そのものズバリはありませんでしたが、社宅で貸したとき借主の会社が契約（残置された物はこちらで処分する特約付き）を解除した後、そこに住んでいた元従業員が「風呂桶にお金の入った鞄を入れておいたが、返せ」と言ってきたことはあります。

　たしかに黒い鞄があるのは見たのですが、後に無くなっていました。それは言わず、「知らない。あったとしたら、会社が原状回復の確認のために部屋に入っていたから持っていったのではないか」と言ったことがあります。

　私が処分していれば、危ないところでした。

補足

私も一度裁判を起こした事がありますが、知り合いの証言は役に立たないと弁護士からきいたことがありますが...要は身内、お友達の証言は、意味を成さないという事でした。

回答No.5

fujic-1990

定期借地契約も契約です。

　契約によって発生する権利は「債権」なので、分かり易く言うと、法律によって認められた「物権に負けます」。

　「契約違反だから、相手の所有権（物権）を無視してよい」ということにはなりません。原則的には、差押えなどの手続きが必要です。

　また、ずる賢い債務者側は「あれは私のものではない」と主張します。「アナタは、知り合いの物を処分した。（知り合いとの関係で）なんの権利があってそんなことができたのか」と。

　簡単に言えば、知り合いをして「窃盗犯」として告訴させることも可能では、あります。

　なので、例えば自治体でさえ、固定資産税が払われていない不動産を差し押さえるのさえ控えます。「固定資産税の納税義務者＝当該固定資産の所有者」ではナイからです。

　プロとして、こちらもいろいろ考えて、対策を練った契約書を作成しています（詳細には書きたくありません）が、ほぼ直接的な意味はない、というのが現実です。

　裁判所は、借主＝弱者という見方に立っているようで、例えば、被告の借主（契約者）ではない人（実は借主の夫：事実上の経営者：弁護士ではナイ）が裁判に出てきて、借主は出ないのを許す。被告名義だが、明らかに男文字の弁明書を採用する。

　他面、賃貸物件の範囲をこちら（原告）に弁明させるのですが、「土留めから土留めまで（写真付き）」というような記載は認めません。何メートル何センチまで、キッチリ書面に出させる。当事者間で争ってもいないのに。

　などなどの、貸主のこちらにはえこひいきとも見える訴訟指揮を執るのですから。

　それをかいくぐって、勝訴するのは簡単ではありません。勝訴しても、あらかじめ決めてある違約金は、請求しても裁判所から認めてもらったことがありません。

　認めてもらっても、相手にはお金がありませんので、こちらもとれませんし、逆に認められると、（お金がないから）もらえないのに課税の問題は発生しますので、認められなくても文句は一切言いませんが。

　唯一、唯二か三？、大家に有利な点は、相手にはお金がないので、損害賠償請求訴訟をおこせない。おこせたとしても本人訴訟だ、という現実です。

　えっと、滞納借主から暴行されて告訴したこともありますが、まあ嫌がらせの電話を何度もかけてくる、電話に出たくなくなる、くらいが一般的かと思います。

　なので、「実際にはそれほど恐れることはない」のですが、出る所に出れば、負けるカモということは、知っておかれたほうがいいかな、と思います。

> こちらも保管料とか主張して、金銭的には相殺出来ることには
> ならないのでしょうか

　弊社でも、念のためにそういう契約にしてありますが、実際にはやったことがありませんので、裁判所がなんと言うかは分かりません。

　例えば、「あれは知り合いの物で」「高い値段でも欲しいと言っている人がいる」とか言われたらなんと言い返しますか？

　まあそういう契約（相殺委託？）であれば、大家側に盗む故意がないので、窃盗等の嫌疑は受けなくて済むんじゃないかと思っています。

　なので、無意味・無駄ではないですが、契約に決めてナイ事を、問題が生じてから初めて主張した場合というのは、故意・・・ どうなんでしょ？私もわかりません。

　実際、じゃまになっている車を移動しようとして通告したところ、相手が「あれは友達の車だ」と言い出して、実際、登録は借主名義ではなかった時、（近隣に迷惑をかけていたので急いで解決するため依頼していた）弁護士に止められました。

　また、借主の物だとしても、相手が何を根拠に損害賠償を請求するかによるのではないでしょうか。例えば「安く評価しすぎだ。差額を払え」には？

　正当な価格を証明するのはなかなか難しいだろうと思います。借主が原告になって訴訟を起こす場合（レアケース）は、証明責任は借主が負担しますが、被告も反論しなければ借主の言い分が通ってしまう場合もあります。

　裁判は、答弁書や準備書面などなど、慣れない人にはけっこう負担ですよ。慣れても、やりたいことではありませんが (^_~;;

補足

すみません、専門家ではないので、お答え頂いた説明の半分程度しか理解できませんでしたけれど、車とかは名義があるので分りますが、では置きっ放しにした家具とかの場合、逃げた借主は、どうやって自分の所有物であると言う事を裁判で証明するのでしょうか？過去に例はありますか？

回答No.4

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　ご不満でしょうが、最善の策は、「その人の事は忘れて、できるだけ早く次の人に貸す」ことです。

　費用を使って探しても、逃げて行方不明になるような人が滞納額に相当するお金や資産を持っているはずがありません。

　費用倒れ、盗人に追銭のような状態になるダケです。

　不動産の賃貸をやっていると、もっと酷い場合も珍しくありません。例えば、ガラクタのような家具を置いて逃げた（実体験）とか、家具を残して刑務所に入った（相談を受けた）とか。

　日本では「自力救済は禁止」ですから、残された物に手を出してはいけないのです（違法となる）。廃棄はもちろん移動などもできません。あとで告訴されたり損害賠償請求を受ける原因となります。

　例外規定・・・ 「これこれのことをすれば移動や廃棄をしてもいい」という条文規定はありません。手順を尽くして、その後に（公示送達）裁判をやらなければ、家を別な人に貸すこともできません。質問者さんが住むこともできません。

　何も書いて無いということは、そういう厄介な物はなかったのでしょ？

　それを喜んだほうがいいです。

補足

ひとつ専門家の意見をお聞きしたいのですが、契約は定期借家契約だったのですが、その契約期間が過ぎた場合でも、例えば家財を置きっ放しにして逃げた場合、賃借人には保有権利があるということですか？貸してる側からすれば、期限が過ぎても勝手に貸主の所有面積を犯しているわけですから、先方がもしその所有権を訴えた場合、こちらも保管料とか主張して、金銭的には相殺出来ることにはならないのでしょうか？

回答No.3

hue2011

不在になったからといって家においてあった家財道具類を勝手に処分した場合は逆に当人の申し立てで刑事裁判になります。

とはいえ、何年もそのままで置き去りにすると雑草が生い茂ったり台風でTVアンテナが折れて落ちたりして、近所からの苦情が通報され、役所のほうから対応勧告が来ます。

これは、「所在を確認する努力をして」「家賃回収請求を試み」その結果としてそれらが不可能であったということが客観的に説明できれば、置いてあるものの処分とか、別の賃貸者の設定などが可能になります。

そのため、興信所に依頼することは必須です。
探偵を馬鹿にしてはいけない。
辞めたとしても勤務先がわかっていて、保証人となっていた人物の印鑑証明付きの保証書があるわけですから、そこから追跡して何かを突き止めることは困難ではありません。（それは暇があれば自分でもやれることです）

費用が高い安いをいう事項ではないと判断されます。
いくらなんでも何十万という費用になることはない。万が一そういう費用が必要と判断したら実行する前に相談してくるはずです。また、着手する前に概算の料金は見積もりを示されます。
こんな金額を惜しんで何もしなければ、特別に賃貸契約書にうたっていない限り相手の居住権はあることになりますから、何もできません。

まず当人の行先は判明するはずです。そうしたら内容証明つきで督促の文章を送り、その記載の中に期限を明記して、置いてあるものの処分と権利の剥奪を宣言するのです。
これに対して相手が何もアクションを起こさなければ何をしても法的には問題は起きません。

目的が何であるのか整理して決めましょう。
その人物にこれからも住んでほしく、不在を控えてほしいのか
出て行ってほしいのか。その場合残った家賃を回収まではしたいのか、貸し倒れにして出ていくほうを優先するのか。

お礼

そうですね、検討してみます。有難うございました。

回答No.2

bardfish

何ヶ月分滞納しているかわかりませんが、場合によっては泣き寝入りのほうが金銭的にいいのかもしれませんね。

どうしても滞納分を改修したいのなら一度法律相談でも利用してはいかがですか？

個人では出来ることが限られてしまいますからね。

回答No.1

noname#229051

興信所に依頼して、居住所を確認。
その後、弁護士に依頼して取り立てを行う。
他の方法は、自分でこれらを行う以外ありません。

お礼

そうですね、こう言ったケースの場合、幾ら位費用がかかるのか？
興信所に聞いてみることにします。有難うございました。