位置指定道路（私道）について

質問

二年前、Aさんから土地付きの中古を購入して、リフォームして住んでいます。
家の前は、位置指定道路（Bさんの私道）で道路の奥には空き地（Bさん所有）があります。
もともとAさんはBさんより土地を購入し、戸建てを建てました。
その際,私道に関して書面をかわしました。
内容は以下の通りです。

(1)当物件の敷地内にガス管・水道管・下水管等の設備を設置する際、当私道を無償にて掘削するとこ
(2)当物件所有者及び関係者が当私道を無償にて通行すること
(3)当物件に建物を新築する際、関係各庁より当私道物件所有者に対し、書類の提出を求められた場合はこれに協力すること
(4)当私道を第三者に譲渡した場合も、当該譲渡人に前各項を継承すること。
(5)当物件が第三者に譲渡された場合も、郊外譲渡人に対しても第一項ないし、第三項の継承をなすこと
この書面はAさんから土地を購入する際、うちが戴きました。ですが戴いた書面はコピーでありとうやら原本は紛失したみたいなのです。

今回、不動産会社（C)がBさんより私道を含めた空き地の土地を購入しました。
先日Cが家に来て、書面を見せながら色々言ってきました。

今回家の前の私道を管理することになったのだが、以前かわした書面があるようだが
コピーなので効力がない。また押してあるハンコも認印なので書面として正式なものではない。筆跡も親戚の人に確認したら怪しいものだ
よって私道の使用に関して改めてCとうちとで契約を交わしたい。
また、奥に家を建てるため砂利の道路は舗装して下水道を設置する予定。この費用はCが持つ。
さらに、奥の空き地に二軒戸建てを建てたいが、その一軒が土地の区分の都合上車の出入りが厳しいので、うちの庭にあたる角地を一部（二メートル×二メートル）を売却してほしい。

とのことでした。

私としては土地を売却するのは反対です。
生垣にバラを這わせており、売却予定の土地の部分にちょうど植わっています。
土地が欠けるのも嫌ですし、せっかくのバラも台無しになってしまいます。
しかし、主人は売却するのではなく土地の一部を私道に提供することによって、
私道利用に関する要求を排除することが出来るようになるのでは？と言っています。

Cがしきりに書面は無効だ・意味がない・効力ゼロと言ってきます。笑顔で穏やかなのですが、なんだか土地を渡さないと高額な使用料や無理な要求をしてくるのではないかと怖いです。

質問は
契約書の書面はコピーなので効力はないのですか？
また印は押してありましたが実印ではないので認印では書面として認められないのですか？
舗装代や下水道掘削代も私道を使用しているので請求されたりしませんか？
家の裏手に他人の家を一部通り（行好意により通らせてもらっている）公道に出ることはできます。高額な使用料を請求されたとき私道を利用しないので使用料を払わないという事はできますか？
一般的に私道の使用料はどのくらいになりますか？（道路の長さによってさまざまかもしれませんが）
一般的に奥の空き地を購入する際は、購入者は私道を通って土地に行くため、私道を含めた土地を購入するものなのでしょうか？
土地が売却されたら、この私道である位置指定道路は市に移管されるという事はありませんか？
また主人の言う通り、土地を売却ではなく私道に提供した方が得策ですか？

ベストな対応をしていきたいと思っているので、アドバイスお願いいたします。

回答No.8

oldrookie21

覚書の中身はあまり関係ありません。
債権(覚書で交わされた約束)よりも物権(所有権)のほうを優先して保護しましょう、という原則なので。ただ、原則ですから、状況にもよるし、一方的に紋切り型で適用されるわけではないですが、新しい私道の所有者と質問者さん側が「揉めた時」に覚書のほうが弱い立場になるということです。

お礼

ありがとうございます。
大変よくわかりました。

もめた場合はやはり知識がないので専門の方に相談したほうがよさそうですね。今回、色々教えて戴き大変勉強になりました。
近々Cと話し予定があるので雰囲気にのまれない様、臨みたいと思います。