土地売買について

質問

いつもお世話になっております。
よろしくお願いいたします。
父他４名の共有名義の一筆の土地３００坪のうち半分の１５０坪（現在賃貸駐車場（アスファルト敷））を売り出す予定です。すでにご近所の不動産会社にお声かけをしております。
私ども売主（父他４名）としましては下の(1)(2)(3)についてはあらかじめ行っておき、売りに出し売買契約、所有権移転登記手続きの予定だったのですが、昨今ではハウスメーカーが売りやすいように入手した土地を文筆するので、(1)～(4)すべて買主であるハウスメーカーが行い、費用も買主負担という条件で坪いくらで交渉していくとのお話でした。
(1)更地工事
(2)土地の測量
(3)文筆登記（３００坪→１５０坪と１５０坪）
(4)売買契約締結後、１５０坪の土地の所有権移転登記

あまりにも素人なので教えていただきたいのですが
a)こうしたケースの場合、売主側である私たちが留意する点を教えてください。
「履行の着手」など法律的に難しい点も多いとのことです。
（過去にも親類の不動産会社に土地を売ってもらったことがありますが
今回は少し勝手が違います。）

よろしくお願いいたします。

回答No.1

lock_on · ベストアンサー

まず、文筆ではなく「分筆」です。

現況で買って買主が分筆・造成を行う内容のようですね。このような条件だと分筆のための「境界の確定」は売主の責任で行います。今回はその費用は買主が持つようです。確定ができないときは分筆ができませんので売買契約は白紙に戻ります。リスクはこの程度ですね。あとは埋設物等の隠れた瑕疵。

売主はその土地の造成費などを負担しなくてよいため、売買価格は低めで売ることになると思います。注意しないといけないのは、諸費用を高めに見積もられてその分を値引きさせられないことです。

更地価格が１０００万とします。本当の諸費用が３００万ならば７００万で売れば良いわけです。しかし諸費用が４００万かかると見積もられ、結果６００万でしか売れないとなると売主が損をします。

しかし諸費用の見積もりはシロウトでは困難です。

不動産屋を複数使い、買い手を複数選定し、相見積もりをさせるのが得策と思います。

お礼

lock_on様、ご回答ありがとうございます。

1.まず、文筆ではなく「分筆」です。

・ワープロに頼りすぎました。ありがとうございます。

2.現況で買って買主が分筆・造成を行う内容のようですね。

・そうです。
以前別の駐車場地を売却した時には、売主である私達が分筆登記まで行った後に、親類の不動産会社に仲介された個人の買主様と売買契約を行いました。当方では整地まで行いました。

2.このような条件だと分筆のための「境界の確定」は売主の責任で行います。今回はその費用は買主が持つようです。確定ができないときは分筆ができませんので売買契約は白紙に戻ります。リスクはこの程度ですね。あとは埋設物等の隠れた瑕疵。

・今回の「境界の確定」は売主、買主、土地家屋調査士、不動産会社及び売り隣接するお宅の方を交えて行い、問題がなければそこで境界（境界標打ち込み）が決まり、実測、分筆登記になろうかと思います。

（土地自体は形状が複雑でもなく、公道との境や、隣接するお宅との境も標があり、ほぼ確定しております。ですので分かれた２筆の土地の境界をはっきりさせるのが今回のメインの作業かと思います。ただアスファルトがある現況のまま正しい測量が正しくできるのかしら、、、と疑問を呈す共有名義人もおりまが。。）

ご指摘の通り瑕疵担保責任が発生する事態にならないように不動産会社や買主様と話し合いを進めたいと考えております。

3. 売主はその土地の造成費などを負担しなくてよいため、売買価格は低めで売ることになると思います。注意しないといけないのは、諸費用を高めに見積もられてその分を値引きさせられないことです。更地価格が１０００万とします。本当の諸費用が３００万ならば７００万で売れば良いわけです。しかし諸費用が４００万かかると見積もられ、結果６００万でしか売れないとなると売主が損をします。
しかし諸費用の見積もりはシロウトでは困難です。不動産屋を複数使い、買い手を複数選定し、相見積もりをさせるのが得策と思います。

そうなんです。私どもでは諸費用の見積もりは到底難しいと感じています。測量～分筆登記までは大方の相場がわかりますが、アスファルトはつり・アスファルトの廃棄、土地の整地、造成にかかる費用などは、皆目わかりません。一度、それらの相場（単価/坪）を知り合いの建設関係の方に聞いてみるつもりです。（建売のための特別な造成費用はハウスメーカーが本来負担する部分だと思うので、それまで費用に入れられるのは困ります）。

地元の土地売買に実績のある不動産会社なので相当頑張ってくれるとは思うのですが、費用等の関係で、当方の希望価格とあまりにかけ離れているような場合は、時期を見つつ他のの不動産会社にも仲介をお願いし、相見積等も考えていきたいと思います。
（なお現在の不動産会社とは媒介契約をまだ交わしておりまん。口頭でのみ媒介を依頼した状態です。媒介契約に関しては不動産会社も話しませんでした。これも少し気になります。）

ありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします。
尚、OKWAVEさんへの投稿は数年ぶりなので、ご丁寧に回答いただいたにもかかわらず、誤って「支持する」ボタンのマイナスを押してしまいました。申し訳ありません。以後気を付けたいと思います。