祖父名義の土地に新築を建てたい！

質問

いつもお世話になっております。
今、祖父名義の土地に建っている築50年の家に住んでおりますが、同じ敷地内に別に新築を建てたいと思っております。
ですが、祖父が痴呆で施設に入っております。
父も要介護で施設に入っております。母は居りません。

今の家は住みずらいので建て替えかリフォーム等したいのですが、父親は自分が亡くなるまで家を残して欲しいらしく、別に建てることとなりました。
兼業農家の為、違うところに住むという選択肢は避けたいです。

祖父が痴呆の為生前贈与、分筆等は無理ですよね？
成年後見人になる以外に、新築を建てる方法はあるのでしょうか。

回答、よろしくお願いします

回答No.3

kamapan

(1)まずはお住いの地域の、市区町村役場の中にある「農業委員会」に上記の内容を相談してください。

1.現在の「既存の家（親父さんの家）」が建っている、敷地のどこまでの範囲が「宅地としての扱い」を受けているのか？　既存の家の下の土地だけが「宅地扱い」の場合には、全くのゼロから新規に「農業者従事住宅」の申請が必要になりますからね。

2.「祖父名義の土地」に建てる時に「農業委員会」としては、「借地の契約書」さえあれば、認めてくれるのか？　確認しておいてください。

3.上記以外にも「農業委員会」として、必要な手続きをしてください。　と言われる可能性もありますので、説明する事ができる「資料」や「メモ」などを忘れないで持参してください。　出来れば事前に電話連絡をしておいてくださいね。

(2)ついでに同じ役場の中にいる、「建築指導課」に出向いて、以下の質問をしてみてください。

1.同じ敷地の中に「独立して暮らせる建物」が、2棟建っている事は法的に許されませんので、「分割（分筆とは違い任意の位置で仕切れます）」を利用して「接道規定（建物敷地が必ず道路に2.0M以上接する必要性があります）」をクリアーする事が出来るのか？　確認しておいてください。

2.多分あなたが建てたい土地は「市街化調整地域」か？　「線引き未定地域」だと思いますので、「容積率」と「建ぺい率」を聞いておいてください。

(3)上記の内容によっては、以下の様な行動が必要となります。

1.祖父の「成年後見人」を決定する必要性があります。

2.「市街化調整地域」の「地目変更」が必要なのであれば、「行政書士」に頼む必要性もあります

３．「地目変更」においては「農業委員会」から、おおよその「設計図（具体的で詳細なものは求められませんが、申請時と完成時の規模が大きく異なる場合には後から揉めますけどね）」も必要になるので、「建築士」に依頼する必要が出て来ます。

「補足」があれば「追記」が可能です。

回答No.2

nsan007

お近くの建築設計事務所にご相談されることをお勧めします。

私も建築士ですが、基本的に1つの敷地に１件の家しか建てられません。

いくら敷地が大きくても敷地を分けて、それぞれが公道に接する必要があります。

農業をされている地域なら「市街化調整区域」の場合が多いですから、建築確認申請以前に建築許可申請が必要です。

かなりの手続きや書類が必要で素人では出来ませんから建築士などに相談されると良いと思います。

仮に建てられない、他に頼むなどになった場合は、かかった費用の清算をすれば良いので、遠慮せずに建築設計事務所を尋ねられると良いと思います。

ちなみに市街化調整区域で無ければ、土地の所有は誰であっても建築の許可は下りますし、土地所有者の同意書等の書類もいりません。

回答No.1

chie65536（@chie65535）

＞祖父が痴呆の為生前贈与、分筆等は無理ですよね？

生前贈与や分筆等をしなくても、土地所有者と「借地契約」が出来れば、新築を建築可能です。

しかし、肝心の「土地所有者」である「祖父」本人が契約できない状態だと、それは難しいでしょう。

＞成年後見人になる以外に、新築を建てる方法はあるのでしょうか。

成年後見制度を使う場合、後見人と被後見人の利害が対立する場合、家庭裁判所で特別代理人を選任するなど、手続きが煩雑になります。

「後見人と被後見人の利害が対立する場合」とは、例えば「後見する人が、後見される人と売買したり、何らかの契約をする場合」です。

つまり、質問者さんが後見人になったら、被後見人であるお祖父さんと、売買契約をしたり、借地契約をしたりする場合、特別代理人を選任してもらう必要がある、と言う事です。